Государственная политика решения жилищной проблемы населения страны посредством механизма ипотечного жилищного кредитования получила свое активное развитие в период 2005 - 2007 годов. Объемы выдачи ипотечных кредитов динамично росли, при этом темпы роста постепенно снижались под воздействием эффекта накопления масштаба. В этот период были разработаны стандартные продукты, процедуры и документация, упрощающая оценку риска для кредитора и получение кредита для заемщика, повысилась информированность населения об ипотеке как об инструменте решения жилищной проблемы. Развитие рынка ипотеки сопровождалось развитием инфраструктуры, у участников расширялся функционал, росла специализация. По мере появления и развития новых направлений совершенствовалось законодательство и регулирование ипотечного рынка.
В 83 регионах России создан первичный рынок ипотеки, представленный региональными операторами, а созданный Правительством Российской Федерации федеральный оператор ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" (далее - АИЖК) осуществлял рефинансирование кредитов и выпуск ценных бумаг, формируя вторичный рынок.
В соответствии со Стандартами процедур выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов (займов), утвержденными ОАО АИЖК, которые задепонированы и зарегистрированы как объект интеллектуальной собственности в Российском авторском обществе за N 7169 от 22 марта 2004 года, региональным оператором системы ипотечного жилищного кредитования в Республике Бурятия аккредитовано открытое акционерное общество "Ипотечная корпорация Республики Бурятия", единственным акционером которого является Республика Бурятия.
Поскольку развитие системы ипотечного жилищного кредитования одно из основных направлений национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России", присутствие регионального оператора в республике обеспечивает выполнение государственных задач в этой отрасли. В рынок ипотеки с 2007 года вошли и коммерческие банки, предлагающие свои продукты и на начало 2008 года по ипотечным продуктам в целом по России работали более чем 600 первичных кредиторов, в т.ч. в Республике Бурятия до 20-ти, основную долю из которых составляли коммерческие банки. Первоочередная задача государства - создать организационные, правовые и финансовые условия для развития системы ипотечного жилищного кредитования при активном участии АИЖК и его региональных операторов выполнена.
Функции, осуществляемые региональным оператором:
- участие в реализации программ заемщиков, оказавшихся в трудном финансовом положении;
- участие в организации объединений граждан для строительства и приобретения жилья;
- участие в формировании маневренного фонда;
- участие в разработке специальных программ ипотечного кредитования, в т.ч. стимулирующих приобретение жилья экономического класса;
- обучение и развитие участников рынка ипотеки на территории республики;
- участие в разработке стандартов качества работы экспертов, оценщиков, брокеров, агентов по взысканию и других участников рынка ипотечного жилищного кредитования.
Основные цели и задачи государственной политики по развитию ипотечного жилищного кредитования на уровне Российской Федерации определены Стратегией развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года, утвержденной распоряжением Правительства Российской Федерации от 19 июля 2010 г. N 1201-р, и Федеральной целевой программой "Жилище" на 2011 - 2015 годы, утвержденной постановлением Правительства Республики Бурятия от 17 декабря 2010 г. N 1050.
Стратегия разработана в рамках общих направлений жилищной политики - в ней рассматриваются вопросы расширения возможности приобретения гражданами жилья на первичном или вторичном рынках, строительства индивидуального жилья или участия в строительстве многоквартирных домов и жилищных некоммерческих объединениях граждан, а также найма жилья, проведения капитального ремонта жилых домов и другие направления развития ипотечного жилищного кредитования.
Мировой финансовый кризис конца 2008 и 2009 годов выявил важнейшие проблемы российского финансового сектора и, в том числе, проблемы ипотеки. В первую очередь, стала очевидна высокая зависимость российского рынка ипотеки от внешних источников капитала. Уход иностранных инвесторов с рынка привел к сокращению возможности рефинансирования и удорожанию привлекаемых ресурсов, что стало причиной сокращения объемов выдаваемых кредитов. Снижение доходов населения и рост безработицы в совокупности с ростом ставок и снижением курса рубля привели к росту просрочек по удерживаемым на балансах портфелем и снижением их качества. Резко сократилось количество первичных кредиторов до 80, из них банки составили не более 40.
В декабре 2008 года федеральным оператором АИЖК была создана дочерняя компания ОАО "Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов" (далее - АРИЖК) в рамках реализации программы государственной поддержки заемщиков, оказавшихся в сложной финансовой ситуации, с уставным капиталом 5,0 млрд. рублей. Реализацию вышеназванной программы в субъектах Российской Федерации осуществляют региональные операторы.
На период реализации Республиканской целевой программы "Жилище" Республики Бурятия на 2011 - 2015 годы приоритетным направлением действий Правительства Республики Бурятия является поддержка социальной стабильности, обеспечение социальной защиты населения, оживление и постепенный рост экономики. Решение этих задач имеет прямое воздействие на улучшение благосостояния населения республики, снижение его миграционного оттока, повышение кредитной активности.
Основные направления реализации подпрограммы "Развитие ипотечного жилищного кредитования в Республике Бурятия":
- разработка и внедрение новых ипотечных продуктов для различных социально ориентированных групп населения;
- массовое внедрение механизмов, предусмотренных программой "Стимул", обеспечивающих заказ, строительство и кредитование жилья эконом-класса;
- поддержка заемщиков, оказавшихся в трудном финансовом положении;
- разработка схем привлечения долгосрочных финансовых ресурсов на рынок ипотечного жилищного кредитования.
Доступность ипотечного займа (кредита) для конкретного получателя определяется, в первую очередь, доходами данного получателя, сроком кредита и процентными ставками, которые, прежде всего, зависят от уровня инфляции. Эти основные факторы - доходы населения и уровень инфляции - являются внешними по отношению к собственно системе ипотечного жилищного кредитования. Другой характеристикой ипотечного жилищного займа (кредита), определяющей его доступность, является величина первоначального взноса. Для увеличения доступности кредитов необходимо развитие механизма субсидирования части первоначального взноса по займам (кредитам) гражданам или компенсации страхования ипотечных обязательств.
Однако только за счет расширения возможностей кредитования добиться доступности жилья для граждан невозможно, так как увеличение спроса за счет развития механизмов жилищного финансирования без изменения других условий на рынке жилья и жилищного строительства объективно работает на рост цен на жилье.
В целях повышения доступности жилья и поддержки строительной отрасли разработан механизм стимулирования строительства жилья экономического класса, который представлен в утвержденной АИЖК в 2010 г. Программе по стимулированию кредитования застройщиков, реализующих проекты строительства жилья экономического класса, и физических лиц, приобретающих жилые помещения в рамках данных проектов (далее - Программа "Стимул").
В Программе "Стимул" заложен принцип достижения баланса спроса и предложения в каждом рассматриваемом проекте финансирования жилищного строительства. Данная Программа подлежит применению как временный (стабилизирующий) механизм по минимизации негативных процессов, вызванных финансово-экономическим кризисом 2008 - 2009 гг., призванный сформировать условия, которые должны обеспечить рост в 2010 - 2012 гг. объемов кредитования в строительстве и приобретении жилья. Условия реализации Программы способствуют активному применению ипотечных программ для покупателей жилья - физических лиц (в том числе на этапе строительства), и одновременно, в целях обеспечения срочности и возвратности средств в строительстве - условия о выкупе по заранее согласованной цене построенного, но нереализованного жилья специализированным участником проекта. В соответствие с Программой "Стимул":
- АИЖК принимает на себя обязательства по рефинансированию операций банка в части финансирования им проекта жилищного строительства в объеме, установленном в общем соглашении, где стороны определяют применяемые механизмы рефинансирования, в том числе выкуп закладных по завершении строительств и/или предоставление целевых займов до завершения строительства;
- гарант по сбыту принимает на себя обязательства в виде предоставления гарантии (оферты) застройщику по выкупу жилья, нереализованного им на стадии строительства и гарантии в пользу дольщиков - граждан на завершение строительства.
Функции гаранта по сбыту на территории республики возложены на регионального оператора ипотечного жилищного кредитования. Выкупленное гарантом по сбыту жилье экономического класса будет использовано в реализации социальных программ Республики Бурятия, в том числе и как маневренный жилой фонд. Кроме того, квартиры могут сдаваться внаем, что будет стимулировать формирование открытого официального рынка аренды жилья.