На этой стадии происходит окончательное оформление системы ИЖК в самофинансируемую систему за счет привлечения средств, направляемых на пополнение ресурсной базы кредиторов. Основным инструментом, обуславливающим рефинансирование системы, как было отмечено выше, являются эмиссионные ипотечные ценные бумаги - закладные листы, обеспеченные залогами недвижимости и правами требования по ипотечным жилищным кредитам (закладными).
Ввиду специфики обеспечения закладных листов каждому их выпуску ставится в соответствие сформированное по определенным правилам множество (пул) закладных. Поэтому появлению на рынке ценных бумаг - закладных листов - должно предшествовать накопление (первичных) ипотечных жилищных кредитов. Потенциальная емкость сегмента фондового рынка, в основе которого лежит эмиссия и оборот закладного листа, уже сегодня характеризуется огромной цифрой в 0,3 - 0,4 трлн. рублей {1} (10 - 15 млрд. долларов США). К тому же по своей сути закладные листы относятся к категории наиболее надежных ценных бумаг. Во всем мире по своему рейтингу они идут непосредственно за государственными ценными бумагами великих держав.
--------------------------------
{1} При данной оценке мы исходили из средней цены 1 кв. метра жилья в Российской Федерации, равной 4600 рублям.
Для того, чтобы сделать закладные листы еще более привлекательными для инвесторов, необходимо предусмотреть меры по защите их надежности путем введения жесткой законодательной регламентации требований к эмитентам ипотечных ценных бумаг. Эти меры, в конечном итоге, сводятся к тому, чтобы для хозяйственных субъектов, выпускающих закладные листы, деятельность на ипотечном рынке стала если не исключительной, то основной (специализированные ипотечные кредиторы, специализированные ипотечные агентства). Для таких организаций "ипотечные" активы должны составлять основу всех сформированных ими активов с тем, чтобы никакие внешние обязательства не могли значимо повлиять на качество обеспечения ипотечных ценных бумаг. Если эмитент закладных листов оказывается в состоянии банкротства, то "ипотечные" активы должны быть выведены в отдельную конкурсную массу и переданы на обслуживание другому эмитенту.
Исходя из вышесказанного, мы можем предложить две различные схемы включения механизма рефинансирования в систему ипотечного жилищного кредитования.
В основу исследования предпосылок развития системы ИЖК в Чувашской Республике были заложены следующие факторы:
уровень и дифференциация доходов населения;
состояние и обновление жилищного фонда, обеспеченность населения жильем;
наличие платежеспособного спроса на жилье;
кредитный потенциал населения: способность внесения первоначального ипотечного взноса, исполнения кредитных обязательств заемщиками, т.е. готовность производить своевременные расчеты по кредиту за счет собственных средств.