В рамках этой стадии (с учетом стадии накопления) решается в качестве главной задача обеспечения граждан жильем через повышение уровня платежеспособного спроса и одновременно идет накопление (первичных) ипотечных жилищных кредитов.
Главными участниками на ипотечном рынке являются:
заемщики - граждане, желающие (и имеющие возможность) приобрести готовое жилье;
кредиторы (первичные) - юридические лица, которые в соответствии с законодательством имеют право предоставлять ипотечные жилищные кредиты (займы);
долгосрочные ипотечные жилищные кредиты (займы) - кредиты (займы), предоставляемые гражданам для покупки готового жилья под залог приобретаемой недвижимости на срок более 3-х лет. Обязательства заемщика, вытекающие из прав требования по ипотечному жилищному кредиту, обеспеченные ипотекой (залогом) недвижимости, могут быть оформлены в виде ценной бумаги - закладной, эмитентом которой выступает заемщик.
Проведенный качественный анализ показал, что из-за крайне низких доходов значительной части населения, а также дороговизны заемных средств ввиду высокой оценки кредитных рисков, обусловленных несовершенством правовой и нормативной базы, неразвитостью банковской системы, экономической и политической нестабильностью, доступными будут, прежде всего, небольшие ипотечные кредиты.
В перспективе, по мере развития банковской системы, центральное место в пространстве первичных ипотечных кредитов, безусловно, займут банки, ибо только они способны обеспечить устойчивую трансляцию финансовых потоков от заемщика к стратегическому инвестору. Сегодня, однако, их возможности существенно ограничены, поскольку российская банковская система ориентирована на универсальные банки, а сами они работают, в основном, на "коротких" деньгах. В этой связи процентные ставки по выдаваемым ими кредитам являются слишком высокими, чтобы стать привлекательными для массового потребителя.
Если говорить о жилищных ссудосберегательных кооперативах (ЖССК), то для нас нет необходимости обращаться к зарубежному опыту, хотя и там в деятельность кредитных потребительских союзов вовлечена значительная часть населения (около 70% в США, свыше 90% в Ирландии и т.д.). Нам достаточно вспомнить свою историю, как недавнюю советскую (жилищные кооперативы, кассы взаимопомощи), так и дореволюционную. Практически до конца XIX века на российском кредитном (заемном) рынке доминировали кредитные товарищества. Выпускаемые ими на огромные суммы ценные бумаги высоко котировались не только внутри страны, но и за рубежом. Следует отметить, что в основе деятельности кредитных союзов лежит потребность людей во взаимной поддержке и помощи с одновременным инстинктивным недоверием к власти, коренящимся в российском менталитете и корнями уходящим в общинный уклад дореволюционной России.
Что касается страховых компаний, то:
во-первых, без страхования жизни, имущества (а в дальнейшем и ответственности) никакой кредитор никакого долгосрочного ипотечного кредита не выделит;
во-вторых, страховые компании могут выступать в качестве надежного накопителя средств населения.
С целью создания максимально комфортных условий для заемщиков и реализации так называемого принципа "единого окна" администрации субъектов Российской Федерации совместно с органами местного самоуправления могут учреждать региональные ипотечные корпорации (акционерные общества с преобладающим государственным капиталом, см. приложение 1). Одной из основных задач указанных операторов первичного рынка ипотечных кредитов является также отбор профессиональных участников ипотечного рынка и выполнение функции государственного контроля над реализацией ипотечных программ и проектов.
Жилищно-социальные фонды или фонды с подобными названиями, а также органы администраций с аналогичными функциями, учрежденные в настоящее время во многих регионах Российской Федерации, могут использоваться в качестве инструмента предоставления адресных целевых бюджетных субсидий малоимущим слоям населения (очередникам, молодым семьям, инвалидам, переселенцам и т.д.) в рамках реализации социальных жилищных, в том числе и ипотечных, программ (жилищные субсидиарные фонды).
Важно еще раз подчеркнуть, что без поддержки, заинтересованности и воли со стороны государства и органов местного самоуправления, система ИЖК в стране еще долго будет буксовать на одном месте. С ее развитием, по мере роста материального благосостояния населения, государственное участие будет сокращаться и ограничится стандартным регулированием и надзорными функциями.
Завершая описание стадии формирования первичного рынка ипотечных кредитов, сделаем несколько замечаний:
первое - ипотечные проекты, внедряемые в регионах на этом этапе, преследуют главную цель - накопление ипотечных кредитов с тем, чтобы естественным образом включить механизм рефинансирования системы, о чем речь пойдет ниже.
второе - в рамках реализации региональных ипотечных проектов происходит федеральная стандартизация процедур предоставления ипотечных кредитов (займов), проверки платежеспособности заемщиков, регистрации сделок с недвижимостью и т.д., что также необходимо с точки зрения механизма рефинансирования.
третье - без отработки юридической чистоты и финансовой прозрачности в рамках реализации ипотечных проектов кредитно-финансового механизма, лежащего в основе системы ИЖК, невозможно будет перейти к формированию общероссийской полномасштабной системы. В этой связи использование натуральных (неденежных) способов расчетов и льготирование процентных ставок по кредитам, не учитывающих долгосрочный характер кредитов (займов), казалось бы, решают сиюминутную задачу обеспечения граждан жильем, но в долгосрочной социально - экономической перспективе представляет собой тупиковый путь. Появление в регионах подобных схем отражает не только объективно сложившиеся условия переходной российской экономики, но и поверхностное понимание рыночных принципов, неспособность, а иногда и нежелание преодолевать сложившиеся стереотипы на фоне пассивного и безвольного поведения федерального центра.
четвертое - непременным условием уже на этом этапе должна стать самоокупаемость для бюджетов региональных ипотечных проектов. При этом речь идет, по крайней мере, о прямом, а не о расширенном воспроизводстве, поскольку инвестиционные цепочки еще не могут быть сформированы из-за отсутствия механизмов внебюджетного рефинансирования. Это снимет излишнюю нагрузку с наших скудных бюджетов, позволит направлять средства на поддержку исключительно малоимущих, социально незащищенных категорий граждан. Вложенные один раз бюджетные средства должны стать одновременно и последним бюджетным вложением в систему ИЖК. Экономический расчет показывает, что при относительно небольших ипотечных кредитах (займах) самоокупаемость ипотечных проектов реализуема на практике при условии целенаправленной работы по снижению затрат на строительство жилья.