Организационно - финансовый вторичный рынок ипотечных обязательств
(схема 1)
Финансовые отношения между участниками системы ипотечного кредитования выстраиваются следующим образом.
I. Ипотечная корпорация выступает в качестве поручителя заемщика перед кредитором и таким образом минимизирует кредитные риски для финансовой системы. Когда будет сформирована прецедентная база разрешения проблемных кредитных дел в пользу кредитора, инициатива может быть перехвачена самими банками (на основе опыта корпорации).
II. В случае отказа заемщика исполнять кредитные обязательства банк извещает РИК и залогодержателя о данном факте. Банк перечисляет платежи в корпорацию за выполнение функции поручителя. При возникновении основания для обращения взыскания на заложенное имуществе поручитель (РИК) возмещает убытки кредитора (банка).
III. Банк производит кассовые расчеты между заемщиком и залогодержателем, удерживая комиссионные. Ежемесячные платежи образуют консолидированный финансовый поток, включающий в себя несколько составляющих:
возвратные денежные потоки по кредиту, включая процентные выплаты и погашение основной суммы кредита;
страховые взносы по договорам страхования жизни и имущества Поскольку требуемая страховая сумма устанавливается пропорционально остатку ссудной задолженности, страховой тариф в этом случае просто прибавляется к основной процентной ставке;
вознаграждение поручителю (РИК) - фиксированная ставка относительно остатка долга.
IV. В случае заинтересованности предприятий, учреждений, ведомств в кредитовании своих сотрудников РИК может предложить следующую модель: заемщик проходит андеррайтинг в РИК на общих основаниях, затем на основе поручительства РИК он получает в банке кредит на приобретение жилья под низкий процент.
V. Банк переуступает предприятию кредиты, обеспеченные залогом и дополнительным поручительством РИК. Гарантией выкупа предприятием закладных является предварительный договор купли - продажи закладных.
VI. По классической схеме права требования по кредитам переуступаются ипотечному агентству, которое за счет привлеченных заемных средств формирует портфель ипотечных кредитов.
VII. Ипотечное агентство ипотечные ценные бумаги (вторичные ипотечные обязательства) размещает на открытом рынке заемных средств либо среди корпоративных клиентов по предварительной договоренности.
(схема 2)
I. Администрация региона, заинтересованная в развитии региональной системы ИЖК, учреждает ОАО "РИК" (желательно совместно с органами местного самоуправления и иными заинтересованными структурами). В дальнейшем система, оперируемая РИК, переходит на самофинансирование, администрация лишь субсидирует определенные категории заемщиков в рамках целевых социальных программ, а также может рефинансировать часть выданных кредитов.
II. После предварительного ознакомления с условиями кредитования заемщик заключает с РИК агентский договор на выполнение ряда действий по подготовке комплекта документов и оценке кредитоспособности заемщика (андеррайтингу). Взамен РИК получает агентское вознаграждение.
III. Кредитное дело передается в банк на согласование, в результате чей банк выдает заемщику ипотечный кредит, заручившись гарантией корпорации. РИК, опираясь на правовой механизм залога и косвенные подтверждения платежеспособности заемщиков, минимизирует риск неисполнения кредитных обязательств заемщика. В случае прекращения возвратных денежных потоков корпорация возмещает залогодержателю (банку, Ипотечному агентству) остаток долга заемщика и в порядке регресса ей переходит право обратить взыскание на заложенное имущество.
IV. Корпорация заключает агентский договор со страховой компанией, по которому РИК, по сути, выполняет функцию коммерческого представителя СК (предварительно проводится конкурс между страховыми компаниями). Таким образом, комплект договоров страхования заключается, с одной стороны, от имени страховой компании, с другой - от имени заемщика; корпорация выступает в роли посредника и получает агентское вознаграждение.
V. Аналогично РИК - агент риэлтерского агентства. По мере достижения достаточного объема оказываемых услуг корпорация может получить лицензию на осуществление операций с недвижимостью.
VI. Администрация региона в рамках целевой социальной программы обеспечения жильем образует Жилищный субсидиарный фонд, чья задача - транслировать государственные дотации на конкретные категории заемщиков. Государственная финансовая поддержка может осуществляться в нескольких формах.
- Прямое субсидирование под приобретение жилья (расширение первоначального взноса и сокращение размера кредита).
- Дотация процентной ставки по кредиту, выраженная в процентных пунктах. Удешевление кредита приведет к сокращению регулярных выплат для заемщика при соблюдении интересов инвесторов.
- Покрытие инфляционных издержек - компенсация процентных выплат в части отклонения фактического темпа инфляции от нормативного (в случае, если процентная ставка по ипотечной ссуде привязан к наблюдаемому уровню инфляции).
- Выкуп эмиссионных ипотечных ценных бумаг с низкой доходностью (данная форма государственной поддержки актуальна на раннем этапе внедрения ипотечной программы).
- Дотация рефинансирующей организации (Ипотечное агентство, Ипотечная корпорация - на раннем этапе) на приобретение первичных ипотечных кредитов с изначально низкой доходностью по цене выше номинальной стоимости. Цель - стимулирование первичных кредиторов на выдачу льготных кредитов.
VII. РИК предоставляет в ЖСФ информацию о заемщиках, которые претендуют на получение льготного ипотечного кредита. Поскольку в процессе андеррайтинга выявляется определенная платежеспособность потенциальных заемщиков, государство отныне только компенсирует разницу между требованиями рынка заемных средств и возможностями малообеспеченных категорий заемщиков. Впоследствии, когда будут развиты рынок ипотечных ценных бумаг и устойчивые механизмы накопления . денежных средств, а также достигнута определенная финансовая стабилизация, рыночная процентная ставка по кредиту снизится до уровня безрисковой требуемой доходности и ипотечные жилищные кредиты (а также иные ссуды потребительского назначения, обеспеченные залогом недвижимого имущества) станут общедоступными.
VIII. Одним из перечисленных выше способов ЖСФ производит финансовые платежи в пользу заемщика, сокращая его издержки.