Вступая в систему ипотечного кредитования, заемщик в зависимости от своей платежеспособности, претензий на жилье и социальных льгот участвует в одной из четырех программ.
Программа 1 - новое жилье. Обеспечение ипотечного кредитования под приобретение нового жилья. В нынешних социально - экономических условиях, чтобы развернуть эту программу и повысить ее популярность, желательно кредитовать население по невысокой ставке, в пределах 10 процентов годовых. При этом рефинансирование из внебюджетных источников возможно лишь в меньшем объеме по сравнению с выдаваемыми кредитами (чтобы обеспечить требуемую доходность реализуемых ипотечных ценных бумаг). Недостающие для развития средства могут привлекаться из прибыли от инвестиционно - строительной деятельности.
Программа 2 - вторичное жилье. Обеспечение ипотечного кредитования под приобретение вторичного жилья. Льготное кредитование в данной программе возможно только за счет дотаций, малодоходные кредиты не позволяют обеспечить 100-процентное рефинансирование на внешнем рынке. Если же кредитование осуществляется по ставке, приближенной к рыночной, т.е. не менее 10 процентов годовых, то выручка от реализации закладных будет превышать объем вложений и тогда банк - кредитор становится заинтересованным в расширении масштабов ИЖК в данном сегменте.
Программа 3 - социальные субсидии. ИКЧР обеспечивает очередникам - заемщикам кредитование по коммерческой ипотечной процентной ставке (для пилотного проекта 10% годовых). Кабинет Министров Чувашской Республики через ЖСФ субсидирует очередников - заемщиков путем:
субсидирования первоначального взноса. Вместо того чтобы выкупать социальное жилье, Кабинет Министров Чувашской Республики субсидирует первоначальные взносы. Заемщик получает возможность выбрать наиболее подходящую ему квартиру и за свой счет погасить кредит на оставшуюся часть стоимости этого жилья;
компенсации фиксированной части процентной ставки;
компенсации (частичной) инфляционной составляющей процентных выплат заемщика.
Субсидирование может осуществляться комбинированием перечисленных форм.
Для ряда категорий заемщиков компенсации процентной ставки и инфляционных издержек могут быть временными (например для молодых семей не более 5 лет, для иммигрантов - 3 года и т.п.).
В этой программе заемщик заключает стандартный договор ипотечного кредитования. В случае неисполнения Кабинетом Министров Чувашской Республики своих субсидиарных обязательств заемщик несет всю ответственность по кредиту перед кредитором, что защищает инвесторов от неполного обеспечения ипотечных ценных бумаг доходами по ипотечным кредитам, повышает ответственность заемщика, стимулирует его к повышению заработков.
Программа 4 - льготные условия кредитного договора. Заемщик получает субсидию в среднем на 60 процентов от стоимости жилья в качестве части первоначального взноса и кредитуется на оставшуюся часть стоимости жилья по льготной процентной ставке. В этом случае он проходит упрощенную процедуру андеррайтинга. Корпорация не поручается за таких заемщиков. Закладные выкупаются непосредственно Кабинетом Министров Чувашской Республики (или предприятием) по стоимости, равной размеру выданного кредита. Таким образом, государство оплачивает лишь часть стоимости социального жилья и несет убыток ввиду льготной процентной ставки.
В этой программе Кабинет Министров Чувашской Республики сам выступает в роли инвестора, рефинансируя кредиты, но не развивает вторичный рынок ипотечных ценных бумаг.