Жилищный фонд, включая сельскую местность, в 1999 году составил в Чувашии 24027,4 тыс. кв. метра, в т.ч. в г. Чебоксары - 7234,5 тыс. кв. метра (табл. 4), средняя обеспеченность жильем - 17,7 кв. метра на человека, или 61,9 кв. метра на семью.
Учитывая высокую дифференциацию доходов, можно утверждать, что наиболее обеспеченные категории граждан уже решили жилищную проблему, не прибегая к дополнительным источникам финансирования. Однако следует отметить, что значительная часть населения проживает еще в стесненных условиях. Таким образом, потенциальный спрос на жилье, несмотря на естественную убыль населения, будет стабильно высоким. Поэтому и спрос на долгосрочные ссуды под приобретение жилья, ввиду низкого уровня доходов, сохранится и на первом этапе будет значительно превышать предложение кредитных ресурсов.
Таблица 4
Наличие жилищного фонда по годам, тыс. кв. м. | ||||
1996 | 1997 | 1998 | 1999 | |
Чувашская Республика | 23340,5 | 23576,7 | 23965,5 | 24027,4 |
г. Чебоксары | 7333,3 | 7458,6 | 7539,3 | 7234,5 |
По состоянию на 1 января 2000 г. доля ветхого жилья в жилом фонде г. Чебоксары составила 164 тыс. кв. метра (2,27%). Эта часть жилфонда, а также жилые помещения с износом свыше 60 процентов подлежат замене в ближайшие 5 лет.
Объем ежегодного строительства за последние 5 лет имеет положительную тенденцию роста. Заметно увеличивается объем строительства индивидуальных жилых домов (табл. 5). Однако для повышения качества проживания всего населения хотя бы до социального минимума (69 кв. метра на семью) необходимо ввести в строй дополнительно, по крайней мере, 9,5 млн. кв. метра, или 1,9 млн. кв. метра в год (конечно, при условии, что диспропорция в обеспеченности жильем не будет увеличиваться). Учитывая то, что в настоящее время более половины вводимого в строй жилфонда осуществляется индивидуальными застройщиками (семьями с доходом выше среднего), высока вероятность того, что широкие слои населения не смогут улучшить жилищные условия.
Таблица 5
Показатели | Годы | ||||
1995 | 1996 | 1997 | 1998 | 1999 | |
Ввод в действие жилых домов - всего, тыс. кв. м общей площади | 466 | 522 | 577 | 428 | 501 |
Ввод в действие жилых домов индивидуальными застройщиками, тыс. кв. м | 178,2 | 217,3 | 249,7 | 240,1 | 273,6 |
Удельный вес жилых домов, построенных индивидуальными застройщиками, в общем объеме ввода жилья, в % | 38,2 | 41,6 | 43,3 | 56,1 | 54,6 |
Наблюдаемые темпы жилищного строительства покрывают минимальную потребность населения региона в жилье лишь на 26 процентов. Принимая во внимание недостаток собственных средств у большей части населения, представляется необходимым привлечение ресурсов как для финансирования строительства, так и для повышения платежеспособного спроса.
Вывод: потенциальная емкость рынка первичного жилья, определяемая износом наличного жилищного фонда и повышением социально приемлемых стандартов условий проживания, значительно превышает современные объемы жилищного строительства. Чтобы увеличить интенсивность обновления жилищного фонда, необходимо на современном этапе вовлечь средства тех слоев населения, уровень дохода и объем накоплений которых не достигли уровня, достаточного для оплаты полной стоимости жилья, однако могут в течение ряда лет покрыть стоимость приобретаемой жилплощади.
Применение схемы ипотечного кредитования позволит активизировать инвестиции в жилищное строительство и задействовать средства населения в финансировании новых жилищных программ.
Одной из таких программ может стать ипотечное кредитование в сельской местности под индивидуальную застройку. В этом случае объектом залога может стать недостроенное жилье или земельный участок на период строительства, а по завершении строительства и после государственной регистрации - готовый дом.