Мировая практика свидетельствует о том, что даже в самых развитых странах государство имеет возможность обеспечить жильем социально незащищенные категории граждан только в объеме 15 - 20 процентов от общей потребности в нем населения. Эти цифры подтверждают, почему попытки советского государства обеспечить бесплатным жильем все население страны оказались несостоятельными и в конечном итоге потерпели крах.
Государственное жилищное строительство непосильным бременем легло на плечи государственного бюджета и превратило наши города в безликие, скучные, серые с архитектурной точки зрения. Будучи по своей природе неэффективным собственником государство оказалось не в состоянии рационально использовать казалось бы неограниченные финансовые ресурсы и направить их на формирование гибкой, оптимальной производственно - технологической и инженерной инфраструктуры, ориентированной на строительство качественного жилья.
Понятие "качественное жилье" означает - удобное для проживания, соответствующее индивидуальным потребностям граждан, адаптированное к природным и климатическим условиям, обеспечивающее экономную эксплуатацию жилого фонда.
Освободив население от необходимости самостоятельно решать свои жилищные проблемы, искусственно ограничив потребности и свободу выбора, государство превратило его в пассивного наблюдателя, породило в массовом сознании устойчивые иждивенческие настроения и иллюзии, лишило человека осознанных мотивов социальной и экономической активности (здесь речь не идет о социально незащищенных слоях, за которые государство обязано нести ответственность).
В результате рыночных преобразований, которые должны были воссоздать равенство возможностей для всех участников экономических отношений, - а равенство в рыночной экономике выражается в правах собственности на ресурсы, - произошло отчуждение всего производственного потенциала от части населения страны. Созидательный потенциал большинства граждан оказался невостребованным новым рынком. Как следствие, в отсутствие нормальных корпоративных отношений, денежные средства более или менее конкурентоспособных предприятий аккумулировались в руках отдельных личностей за пределами российской финансовой системы. Параллельно происходило обнищание самых широких социальных слоев. Большинство граждан оказалось наедине со своими проблемами, в том числе жилищной, уповая на помощь со стороны государства.
Государственная жилищная политика занимает особое место. Она является камертоном социально - экономического и политического состояния общества, поскольку должна обеспечить комфортную среду обитания для всех своих граждан. Сегодня по социологическим опросам более 80 процентов населения страны в той или иной мере нуждаются в улучшении жилищных условий.
Жестокий финансовый кризис, поразивший страну а конце 80-х - начале 90-х годов, невольно положил начало процессу реформирования жилищной сферы. Государство уже не могло финансировать жилищное строительство в больших объемах. По данным Госкомстата России, доля бесплатного жилья, вводимого за счет средств бюджетов всех уровней, сократилась с 80 процентов в 1987 году до 26 процентов в 1999 году, в том числе за счет федерального бюджета - до 15 процентов. Отход государства от прямого финансирования строительства обусловил сокращение объемов вводимого жилья с 73 млн. кв. метра до 32 млн. кв. метра в год.
Мы вплотную подошли к критической черте, когда существующие темпы жилищного строительства уже не обеспечивают даже прямого воспроизводства жилищного фонда. Для преодоления этой негативной тенденции необходимо:
во-первых, существенно повысить эффективность бюджетных вложений в жилищную сферу путем внедрения механизмов, препятствующих их нецелевому использованию, и осуществления перехода к поддержке нуждающихся категорий граждан на основе предоставления адресных субсидий;
во-вторых, осуществить радикальный поворот от прямой финансовой поддержки производителя к поддержке потребителя - гражданина, желающего приобрести жилье (или улучшить свои жилищные условия) путем внедрения кредитно-финансовых механизмов, обеспечивающих существенный рост платежеспособного спроса населения;
в-третьих, обеспечить внедрение механизмов, позволяющих задействовать в жилищной сфере внебюджетные источники финансирования, включая средства населения, частных и институциональных инвесторов.
Центральное место при решении последних двух из перечисленных задач занимает долгосрочное ипотечное жилищное кредитование.
Система ипотечного жилищного кредитования (ИЖК) развита во всех странах с рыночной экономикой и является необходимым институтом, используемым государством как в экономической, так и социальной политике.
Анализ мировой практики показывает, что преодоление кризисных явлений в экономике обеспечивалось в значительной степени благодаря внедрению и развитию механизмов долгосрочного кредитования граждан под залог имеющегося или приобретенного ими жилья и формированию на этой основе института ипотеки. Можно даже сказать, что кризисные ситуации в экономической сфере, как это ни парадоксально звучит, провоцируют и стимулируют возникновение ипотеки как некоего естественного защитного механизма, обеспечивающего оздоровление социально - экономического организма общества. Поэтому не случайно, что именно сейчас во многих российских регионах стихийно возникают прообразы классических ипотечных схем, построенных, однако, не на рыночных принципах, а на основе бюджетных ресурсов. Вопрос сегодня состоит не в том, насколько своевременно и обосновано внедрение института ипотеки, а в том, какие меры необходимо предпринять, учитывая огромные масштабы страны, чтобы упорядочить начавшийся процесс его функционирования и своевременно придать этому процессу организованный и интегрированный характер.
При всем многообразии форм обязательным условием функционирования этого института является обеспечение рефинансирования кредиторов, участвующих в запуске и реализации ипотечных программ.
Основным инструментом рефинансирования являются ипотечные ценные бумаги, которые благодаря их высокой надежности могут стать весьма привлекательными для граждан, а также для предприятий и финансовых институтов, таких, как страховые компании, пенсионные фонды, малые инвестиционные фонды и т.п.
При правильной организации рынка ценных бумаг, обеспеченных ипотечными обязательствами, ипотечное кредитование, получив государственную поддержку на этапе внедрения, очень быстро трансформируется в самофинансируемую систему, которая:
формирует рынок жилья, обеспечивает его развитие,
направлена на стимулирование платежеспособного спроса населения и, в конечном итоге, - на более полное удовлетворение потребности граждан в жилье;
вовлекает средства граждан в хозяйственный оборот страны;
укрепляет кредитно-финансовую систему;
способствует оживлению и развитию многих секторов экономики, в целом стабилизирует экономическую ситуацию в стране.
Внедрение системы ИЖК реализует стратегически взаимосвязанные социальные, экономические и политические цели общества в целом. При этом она ориентирована на социально и экономически активные слои общества, а, следовательно, способствует формированию так называемого среднего класса - его социальной основы;
вводит в сферу хозяйственной деятельности универсальный надежный механизм (через залог недвижимости) вовлечения инвестиций в реальный сектор экономики;
укрепляет "белый" сектор экономики и уменьшает его "черную" составляющую, поскольку ориентирована на легальные, надежно оцениваемые и прогнозируемые доходы граждан. Тем самым повышается экономическая и, следовательно, политическая управляемость обществом;
формирует в обществе вертикальные (гражданин - власть) и горизонтальные (человек - инвестор - человек - заемщик, общества взаимного страхования и т.п.) связи. Только после массового внедрения системы ИЖК общество из людей, объединенных лишь единой территорией, превращается в единый социум, основанный на балансе социально - экономических и политических интересов.
Фактически система ИЖК создает инструментальную технологическую базу для устойчивого развития государства. Именно поэтому при ее построении важно избежать соблазна создания незамысловатой организационно - финансовой модели, ориентированной лишь на решение текущей задачи обеспечения жильем некоторых групп граждан, что может оказаться тупиковым с точки зрения реализации вышеупомянутых стратегических целей.
В настоящее время в России созданы все предпосылки для старта системы ИЖК. В частности: