КАБИНЕТ МИНИСТРОВ ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 28 ноября 2001 года N 250

О Программе ипотечного жилищного кредитования в Чувашской Республике на 2002 - 2010 годы

Признан утратившим силу постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 13 октября 2006 г. N 285

Во исполнение постановления Правительства Российской Федерации от 11 января 2000 г. N 28 "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации" (с изменениями, внесенными постановлением Правительства Российской Федерации от 12 апреля 2001 г. N 291) и Указа Президента Чувашской Республики от 4 октября 1999 г. N 70 "О совершенствовании форм и условий оказания государственной поддержки граждан в строительстве и приобретении жилья" Кабинет Министров Чувашской Республики постановляет:

1. Утвердить прилагаемую Программу ипотечного жилищного кредитования в Чувашской Республике на 2002 - 2010 годы (далее - Программа).

2. Определить Министерство строительства, дорожного и коммунального хозяйства Чувашской Республики государственным заказчиком Программы.

3. Министерству финансов Чувашской Республики при формировании республиканского бюджета Чувашской Республики на соответствующие годы предусматривать выделение средств на финансирование Программы с учетом реальных возможностей республиканского бюджета Чувашской Республики.

4. Рекомендовать администрациям районов и городов Чувашской Республики принять участие в финансировании Программы за счет средств местных бюджетов.

5. Контроль за выполнением настоящего постановления возложить на Министерство строительства, дорожного и коммунального хозяйства Чувашской Республики.

Председатель Кабинета Министров

Чувашской Республики - Н. Федоров

Утверждена
постановлением
Кабинета Министров
Чувашской Республики
от 28.11.2001 N 250

ПРОГРАММА ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКЕ НА 2002 - 2010 ГОДЫ

I. СИСТЕМА ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ - ВАЖНЕЙШИЙ ФАКТОР ПОЛИТИЧЕСКОЙ СТАБИЛЬНОСТИ И СОЦИАЛЬНО - ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ СТРАНЫ. ОСНОВНЫЕ ЦЕЛИ, ЗАДАЧИ И СТАДИИ РЕАЛИЗАЦИИ

Мировая практика свидетельствует о том, что даже в самых развитых странах государство имеет возможность обеспечить жильем социально незащищенные категории граждан только в объеме 15 - 20 процентов от общей потребности в нем населения. Эти цифры подтверждают, почему попытки советского государства обеспечить бесплатным жильем все население страны оказались несостоятельными и в конечном итоге потерпели крах.

Государственное жилищное строительство непосильным бременем легло на плечи государственного бюджета и превратило наши города в безликие, скучные, серые с архитектурной точки зрения. Будучи по своей природе неэффективным собственником государство оказалось не в состоянии рационально использовать казалось бы неограниченные финансовые ресурсы и направить их на формирование гибкой, оптимальной производственно - технологической и инженерной инфраструктуры, ориентированной на строительство качественного жилья.

Понятие "качественное жилье" означает - удобное для проживания, соответствующее индивидуальным потребностям граждан, адаптированное к природным и климатическим условиям, обеспечивающее экономную эксплуатацию жилого фонда.

Освободив население от необходимости самостоятельно решать свои жилищные проблемы, искусственно ограничив потребности и свободу выбора, государство превратило его в пассивного наблюдателя, породило в массовом сознании устойчивые иждивенческие настроения и иллюзии, лишило человека осознанных мотивов социальной и экономической активности (здесь речь не идет о социально незащищенных слоях, за которые государство обязано нести ответственность).

В результате рыночных преобразований, которые должны были воссоздать равенство возможностей для всех участников экономических отношений, - а равенство в рыночной экономике выражается в правах собственности на ресурсы, - произошло отчуждение всего производственного потенциала от части населения страны. Созидательный потенциал большинства граждан оказался невостребованным новым рынком. Как следствие, в отсутствие нормальных корпоративных отношений, денежные средства более или менее конкурентоспособных предприятий аккумулировались в руках отдельных личностей за пределами российской финансовой системы. Параллельно происходило обнищание самых широких социальных слоев. Большинство граждан оказалось наедине со своими проблемами, в том числе жилищной, уповая на помощь со стороны государства.

Государственная жилищная политика занимает особое место. Она является камертоном социально - экономического и политического состояния общества, поскольку должна обеспечить комфортную среду обитания для всех своих граждан. Сегодня по социологическим опросам более 80 процентов населения страны в той или иной мере нуждаются в улучшении жилищных условий.

Жестокий финансовый кризис, поразивший страну а конце 80-х - начале 90-х годов, невольно положил начало процессу реформирования жилищной сферы. Государство уже не могло финансировать жилищное строительство в больших объемах. По данным Госкомстата России, доля бесплатного жилья, вводимого за счет средств бюджетов всех уровней, сократилась с 80 процентов в 1987 году до 26 процентов в 1999 году, в том числе за счет федерального бюджета - до 15 процентов. Отход государства от прямого финансирования строительства обусловил сокращение объемов вводимого жилья с 73 млн. кв. метра до 32 млн. кв. метра в год.

Мы вплотную подошли к критической черте, когда существующие темпы жилищного строительства уже не обеспечивают даже прямого воспроизводства жилищного фонда. Для преодоления этой негативной тенденции необходимо:

во-первых, существенно повысить эффективность бюджетных вложений в жилищную сферу путем внедрения механизмов, препятствующих их нецелевому использованию, и осуществления перехода к поддержке нуждающихся категорий граждан на основе предоставления адресных субсидий;

во-вторых, осуществить радикальный поворот от прямой финансовой поддержки производителя к поддержке потребителя - гражданина, желающего приобрести жилье (или улучшить свои жилищные условия) путем внедрения кредитно-финансовых механизмов, обеспечивающих существенный рост платежеспособного спроса населения;

в-третьих, обеспечить внедрение механизмов, позволяющих задействовать в жилищной сфере внебюджетные источники финансирования, включая средства населения, частных и институциональных инвесторов.

Центральное место при решении последних двух из перечисленных задач занимает долгосрочное ипотечное жилищное кредитование.

Система ипотечного жилищного кредитования (ИЖК) развита во всех странах с рыночной экономикой и является необходимым институтом, используемым государством как в экономической, так и социальной политике.

Анализ мировой практики показывает, что преодоление кризисных явлений в экономике обеспечивалось в значительной степени благодаря внедрению и развитию механизмов долгосрочного кредитования граждан под залог имеющегося или приобретенного ими жилья и формированию на этой основе института ипотеки. Можно даже сказать, что кризисные ситуации в экономической сфере, как это ни парадоксально звучит, провоцируют и стимулируют возникновение ипотеки как некоего естественного защитного механизма, обеспечивающего оздоровление социально - экономического организма общества. Поэтому не случайно, что именно сейчас во многих российских регионах стихийно возникают прообразы классических ипотечных схем, построенных, однако, не на рыночных принципах, а на основе бюджетных ресурсов. Вопрос сегодня состоит не в том, насколько своевременно и обосновано внедрение института ипотеки, а в том, какие меры необходимо предпринять, учитывая огромные масштабы страны, чтобы упорядочить начавшийся процесс его функционирования и своевременно придать этому процессу организованный и интегрированный характер.

При всем многообразии форм обязательным условием функционирования этого института является обеспечение рефинансирования кредиторов, участвующих в запуске и реализации ипотечных программ.

Основным инструментом рефинансирования являются ипотечные ценные бумаги, которые благодаря их высокой надежности могут стать весьма привлекательными для граждан, а также для предприятий и финансовых институтов, таких, как страховые компании, пенсионные фонды, малые инвестиционные фонды и т.п.

При правильной организации рынка ценных бумаг, обеспеченных ипотечными обязательствами, ипотечное кредитование, получив государственную поддержку на этапе внедрения, очень быстро трансформируется в самофинансируемую систему, которая:

формирует рынок жилья, обеспечивает его развитие,

направлена на стимулирование платежеспособного спроса населения и, в конечном итоге, - на более полное удовлетворение потребности граждан в жилье;

вовлекает средства граждан в хозяйственный оборот страны;

укрепляет кредитно-финансовую систему;

способствует оживлению и развитию многих секторов экономики, в целом стабилизирует экономическую ситуацию в стране.

Внедрение системы ИЖК реализует стратегически взаимосвязанные социальные, экономические и политические цели общества в целом. При этом она ориентирована на социально и экономически активные слои общества, а, следовательно, способствует формированию так называемого среднего класса - его социальной основы;

вводит в сферу хозяйственной деятельности универсальный надежный механизм (через залог недвижимости) вовлечения инвестиций в реальный сектор экономики;

укрепляет "белый" сектор экономики и уменьшает его "черную" составляющую, поскольку ориентирована на легальные, надежно оцениваемые и прогнозируемые доходы граждан. Тем самым повышается экономическая и, следовательно, политическая управляемость обществом;

формирует в обществе вертикальные (гражданин - власть) и горизонтальные (человек - инвестор - человек - заемщик, общества взаимного страхования и т.п.) связи. Только после массового внедрения системы ИЖК общество из людей, объединенных лишь единой территорией, превращается в единый социум, основанный на балансе социально - экономических и политических интересов.

Фактически система ИЖК создает инструментальную технологическую базу для устойчивого развития государства. Именно поэтому при ее построении важно избежать соблазна создания незамысловатой организационно - финансовой модели, ориентированной лишь на решение текущей задачи обеспечения жильем некоторых групп граждан, что может оказаться тупиковым с точки зрения реализации вышеупомянутых стратегических целей.

В настоящее время в России созданы все предпосылки для старта системы ИЖК. В частности:

1. В ходе структурной перестройки жилищной сферы объем жилья, находящегося в частной собственности населения, вырос с 14 в 1987 году до 59 в 1999 году процентов и составил около 1 млрд. кв. метра, что в денежном выражении составляет не менее 3 - 3,5 трлн. рублей.

По различным оценкам у населения имеется не менее 0,5 - 1,0 трлн. рублей, не включенных в хозяйственный оборот. Оживление в 1999 - 2000 годах экономической конъюнктуры обусловило рост численности граждан, обладающих устойчивыми доходами, а также рост, пока не очень сильный, самих доходов.

2. Федеральными законами "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и "Об ипотеке (залоге недвижимости)" заложена законодательная база для функционирования системы ипотечного кредитования. Законодательно, или нормативно, оформлена деятельность всех профессиональных субъектов ипотечного рынка (оценочных, риэлторских, страховых компаний). Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 августа 1996 г. N 1010 создано Агентство по ипотечному жилищному кредитованию.

3. Постановлением Правительства Российской Федерации от 11 января 2000 г. N 28 "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации" (с изменениями, внесенными от 12 апреля 2001 г. N 291) утверждена Концепция развития системы ИЖК в Российской Федерации, на основе которой могут разрабатываться и приниматься региональные ипотечные программы. Утвержден план подготовки проектов нормативных и правовых актов, направленных на выработку отдельных мер государственной поддержки системы ИЖК, снижение рисков для участников ипотечного рынка, удешевление кредитов для населения, а также на разработку надежных финансовых инструментов привлечения ресурсов в эту сферу. Государственная концепция развития системы ИЖК дает огромный простор инициативе субъектов Российской Федерации на выбор схемы, по которой в регионе будет развиваться эта система. Любая модель долгосрочного кредитования граждан приемлема, если она удовлетворяет требованию юридической чистоты и финансовой прозрачности и в ней заложен механизм рефинансирования.

Среди мер государственной поддержки следует особо выделить налоговые льготы для физических лиц, получивших кредит на приобретение жилья, повышение доступности долгосрочных ипотечных жилищных кредитов. В частности, предусмотрено увеличение размера льгот по подоходному налогу с суммы до 600000 рублей с одновременным увеличением срока ее предоставления на весь период погашения кредита. Одновременно предусматривается существенное (на практике не менее чем в 10 раз) снижение размера государственной пошлины при нотариальном удостоверении и государственной регистрации договоров ипотеки.

4. В федеральном бюджете на 2001 год предусмотрено выделение государственных гарантий в объеме 2 млрд. рублей (по обязательствам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию), что позволяет привлечь средства для рефинансирования кредиторов, предоставивших ипотечные жилищные кредиты населению.

В основе стратегии развития системы ИЖК должна лежать ориентация и опора на субъекты Российской Федерации - сосредоточение усилий на реализации конкретных региональных ипотечных программ, максимально учитывающих специфику каждого региона (наличие ресурсов, развитость рынка недвижимости, уровень благосостояния населения) и готовность администраций и хозяйственных субъектов к внедрению этих программ. По мере становления системы будут формироваться горизонтальные межрегиональные связи, произойдет интегрирование региональных рынков ипотечных кредитов в единую целостную систему, что является необходимым условием ее рефинансирования.

Роль федерального центра состоит в том, чтобы максимально ускорить этот процесс путем:

регулирования и контроля за кредитно-финансовой деятельностью субъектов ипотечного рынка;

осуществления общей координации, разработки единой методологии и единых стандартов системы ИЖК;

привлечения средств инвесторов к рефинансированию системы ИЖК;

формирования благоприятной законодательной, нормативной, в том числе налоговой, среды для функционирования системы ИЖК даст возможность для накопления средств заемщиками.

1.1. Стадия накопления средств населением

Для получения ипотечного кредита заемщику необходимо иметь значительные собственные средства. Поэтому должны быть сформированы надежные механизмы их накопления. Так называемые накопительные схемы получили широкое распространение в Европе и существуют во всех странах с низким уровнем доходов населения (в том числе в странах с переходной экономикой). Важнейшее их требование - защита вкладов потенциальных заемщиков от возможных потерь.

Традиционным инструментом накопления являются банковские вклады. Естественным, но пока новым инструментом, позволяющим людям с минимальным риском накапливать средства в рамках схем накопительного страхования, являются страховые компании. Позволяют накапливать средства граждан и кредитные потребительские союзы, деятельность которых регулируется ст. 116 Гражданского Кодекса Российской Федерации и Федеральным законом "О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в Российской Федерации".

В настоящее время после принятия Правительством Государственной концепции ипотечного жилищного кредитования открываются новые возможности для развития кредитной кооперации в Российской Федерации в форме жилищных ссудосберегательных кооперативов. Важную роль при этом должен сыграть федеральный закон, инициатором разработки которого выступили Комиссия Государственной Думы по ипотечному кредитованию и Правительство Российской Федерации. Этот закон призван закрепить "правила игры" кредитных союзов, а также установить формы государственного контроля за их деятельностью. Последнее особенно важно с учетом недавнего печального опыта "финансовых пирамид". Видимо, целесообразно предусмотреть создание специального правительственного органа типа Государственной инспекции, который совместно с Федеральной комиссией по рынку ценных бумаг регулировал бы и контролировал деятельность кредитных союзов как организаций, оперирующих средствами населения.

После того, как гражданин накопил средства, достаточные, чтобы взять кредит (соответствующий уровню подтвержденных его доходов) для покупки готового жилья, он обращается к кредитору.