4.1. Оценка состояния.
В республиканской собственности находятся объекты нежилого фонда общей площадью 1176,7 тыс. кв. метров, из них от 42,6 тыс. кв. метров сдаваемых в аренду, поступило в бюджет: в 1995 году - 1,89 млн. рублей, в 1996 году - 1,03 млн. рублей, в 1997 году - 2,52 млн. рублей, в 1998 году - 2,67 млн. рублей, в 1999 году (ожидание) - 3,5 млн. рублей.
4.1.1. Вместе с тем в существующей системе управления недвижимостью в Чувашской Республике имеется ряд нерешенных проблем:
не сформирован полный реестр республиканской недвижимости, что не позволяет провести четкое разграничение собственности и, как следствие, влечет невозможность контроля реальных денежных потоков, проведения достоверного анализа эффективности использования недвижимости, прогноза поступления средств в республиканский бюджет Чувашской Республики;
отсутствует система рыночной оценки объектов и прав пользования недвижимостью, что приводит (особенно в условиях инфляции) к постоянному занижению стоимости имущества, недополучению арендных платежей;
полномочия государства, как собственника недвижимости, осуществляются различными органами исполнительной власти, деятельность которых часто не взаимоувязана едиными принципами и установленным порядком;
права государства на принадлежащие ему объекты недвижимости не зарегистрированы в учреждениях юстиции, осуществляющих государственную регистрацию этих прав в установленном законом порядке, что затрудняет распоряжение ими;
не определены порядок использования и источники финансирования расходов по содержанию объектов недвижимости, не имеющих спроса, и объектов, которые не могут быть реализованы в силу их низкой ликвидности (например, объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения);
информационное обеспечение процесса управления недвижимым имуществом не соответствует необходимым требованиям.
Таким образом, несмотря на устойчивую тенденцию повышения доходов, получаемых от использования недвижимости, эти доходы значительно отстают от сложившихся рыночных показателей, что является основанием для изменения подходов к управлению недвижимым имуществом.
4.2. Основные направления повышения эффективности управления республиканской недвижимостью.
4.2.1. В основу управления недвижимостью должен быть положен принцип пообъектного управления, для чего необходимо:
сформировать полный реестр республиканской недвижимости (баланс недвижимости), содержащий количественные, стоимостные, технические и правовые характеристики объектов недвижимости, классификацию их по назначению и возможности использования (объекты незавершенного строительства, административные здания, объекты социального и культурно-бытового назначения), с пообъектной регистрацией имущественных прав и оценкой недвижимости;
сформировать объекты управления, исключив возможность распоряжения одной частью объекта без другой в случаях, когда они составляют единое целое (земельные участки и расположенные на них здания и сооружения);
обеспечить безусловное применение механизма рыночной оценки при использовании недвижимости, выровнять ставки арендной платы, взимаемой за использование республиканской недвижимости, со ставками, сложившимися на рынке;
создать необходимую правовую базу, позволяющую использовать при распоряжении республиканским имуществом различные правовые конструкции (залог, доверительное управление, внесение прав пользования в уставный капитал и т.д.), ориентируясь на максимальную эффективность и обоснованность в каждом конкретном случае;
урегулировать вопросы приобретения государством недвижимости, четко определив цели, для достижения которых могут быть произведены такие действия;
установить жесткий контроль за использованием недвижимости, закрепленной на праве хозяйственного ведения и оперативного управления;
определить балансодержателя неликвидных объектов недвижимости, установив источники их финансирования;
выявить излишнее, неиспользуемое либо используемое не по назначению имущество республиканских учреждений (исходя из использования его исключительно для выполнения тех функций, для которых создано учреждение). Провести изъятие указанного имущества.
4.2.2. Поскольку государство при использовании своей недвижимости участвует в гражданском обороте наравне с другими его участниками, а не как властный субъект, то для эффективного управления недвижимостью необходимо использовать механизм возмещения расходов на управление недвижимостью (в том числе на инвентаризацию и оценку), аналогичный гражданско-правовому должна быть определена фиксированная пропорция средств, остающаяся у органа по управлению недвижимостью, с последующим зачетом этих средств в счет финансирования из бюджета.
4.2.3. Процедура принятия решения по распоряжению объектами недвижимости должна включать в себя в обязательном порядке следующие принципы:
безусловный приоритет возмездного вида пользования, с определением исключительных случаев предоставления недвижимости на безвозмездной основе;
высокодоходная недвижимость - должна использоваться в коммерческих целях (при классификации среди учтенных объектов выделить объекты исключительно коммерческого использования);
максимальное сокращение льгот при использовании объектов недвижимости;
максимальная прозрачность процедур предоставления в пользование объектов недвижимого имущества с обязательной публикацией списка объектов для всех заинтересованных лиц. При наличии двух и более заявителей обязателен способ предоставления объектов путем проведения публичных торгов;
максимальное упрощение процедуры оформления прав пользования объектами недвижимого имущества и сокращения ее сроков;
объекты незавершенного строительства, объекты, требующие реконструкции, - должны предоставляться на инвестиционных условиях исходя из их рыночной стоимости. Объекты, не пользующиеся спросом, должны предоставляться инвесторам безвозмездно либо под соответствующий государственным интересам инвестиционный проект;