В условиях финансово-экономического кризиса реальный сектор экономики в целом столкнулся с драматическим падением платёжеспособного спроса, следствием которого также стала нехватка ликвидности во всех базовых отраслях экономики.
Из-за существенного снижения ликвидности и качественного роста рисков нереализации готовых, в первую очередь жилищных объектов, банки практически полностью остановили кредитование инвестиционно-строительных проектов. Приостановлено финансирование проектов даже по открытым кредитным линиям на согласованных ранее условиях. В массовом порядке банки направляют требования о возврате кредитов. Произошло ужесточение условий предоставления строительных кредитов. Устойчивой тенденцией стал существенный рост процентных ставок, в том числе по уже выданным кредитам, ставки по которым достигли величины 22 - 25%. В уведомительном порядке предприятиям-заёмщикам сообщается о повышении процентных ставок по уже выданным кредитам. При этом разрыв между уведомлением и повышением ставок может составлять несколько банковских дней. Это не даёт компаниям времени скорректировать свои действия: рефинансировать кредит, снизить издержки и т.п.
У банков растут объёмы кредиторской задолженности, в их кредитных портфелях увеличивается доля ненадёжных кредитов. В этой связи, многие банки оказались в состоянии банкротства или приближаются к нему. Налицо взаимный кризис доверия между заёмщиками и кредиторами.
Начиная с третьего квартала 2008 года сформировалась устойчивая тенденция сокращения объемов ипотечного жилищного кредитования.
Почти в 20 раз сократилось количество банков, выдающих ипотечные кредиты. Только около 15 банков сохранили ипотечные программы. При этом 80% объема ипотечного кредитования приходится на долю пяти крупнейших, в основном, государственных банков.
Банки, как и в случае с кредитованием строительства, ужесточили требования к заёмщикам и условия предоставления кредитов, а также существенно повысили размеры ставок (от 20% и выше). Полностью остановились сделки по рефинансированию (секьюритизации) выданных ипотечных кредитов из-за отсутствия долгосрочных внешних источников и недостаточного развития российского фондового рынка.
Кредитование населения на этапе строительства практически полностью прекращено.
В предыдущий, докризисный период многие инвестиционно-строительные компании и банки проводили весьма агрессивную и рискованную политику по наращиванию объёмов жилищного строительства. Рынок жилищного строительства в основном был спекулятивным, когда покупался актив или производились инвестиции без законтрактованного сбыта.
Финансирование основного объёма строительства, особенно осуществляемого крупными девелоперами (девелопер - это инициатор проекта, связанного с созданием нового объекта недвижимости, занимающийся его продвижением, координацией работ, выбором схем финансирования, координацией реализации проекта, эксплуатацией), обеспечивалось банковскими кредитами, возврат которых в свою очередь обеспечивался продажами готового жилья на свободном рынке. Такая схема финансирования в условиях доступности кредитов приводила к быстрому росту цен на жильё т.к. проценты, при относительно длительном сроке кредитования капитализировались. Этому также способствовали ожидания высокой доходности строительного бизнеса, связанные с дисбалансом между спросом на жильё и его предложением в пользу спроса. В результате отрасль оказалась перекредитованной, а рынок жилья - "перегретым".
При недоступности кредитов, инвестиционно-строительная деятельность практически полностью остановилась. Та часть инвестиционно-строительных компаний, у которой имелись значительные объёмы кредиторской задолженности по сравнению с их активами (К/З > 1), уже оказалась в состоянии технического дефолта.
Быстрыми темпами происходит снижение финансовой устойчивости девелоперских компаний, что создаёт реальную угрозу их банкротства. Девелоперы вынуждены "замораживать" значительное количество строительных (не только жилищных) проектов, находящихся на стадии получения исходно-разрешительной документации, а также замедлять темпы начатого строительства, вплоть до его полной остановки, из-за нехватки средств для расчётов с подрядными организациями. Отсутствие у девелоперов средств на продолжение строительства может привести к разорению сотен подрядных организаций. В результате, в 2009 году ожидается реальное сокращение объёмов ввода жилья (не менее 20 - 25%).
На территории Ямало-Ненецкого автономного округа все вышеописанные проблемы усугубляются отсутствием собственной отрасли производства строительных материалов, сложной транспортной схемой и высокой долей "сезонных" работ, не позволяющими работать "с колес", что требует от строительных организаций вложения значительных средств в приобретение строительных материалов на этапе подготовки строительства и ведет к снижению скорости оборота вкладываемых средств.
В условиях нестабильной экономической ситуации, в связи с нехваткой оборотных средств при сокращении объёмов кредитования и снижения объёма продаж готового жилья в связи с падением платёжеспособного спроса, строительные организации вынуждены останавливать строительство уже начатых объектов и отказываться от реализации планировавшихся ранее проектов.
На 20 июля 2009 года в Ямало-Ненецком автономном округе осуществляется строительство 162 объектов жилья, общей жилой площадью 298,6 тысяч квадратных метров, общей сметной стоимостью около 13,95 млрд. рублей. Строительство части из них уже остановлено, часть готовится к остановке. Для окончания строительства данных объектов в течение 2009 - 2010 годов необходимо около 7,8 млрд. рублей. При этом с конца 2008 года не начато строительством ни одного нового объекта, то есть существует реальная опасность того, что в 2011 году не будет сдано ни одного метра жилья.
Данные обстоятельства, в случае непринятия активных мер государственной поддержки строительной отрасли, приведут к резкому спаду объёма жилищного строительства уже в текущем году и практически полной остановке жилищного строительства в 2010 - 2011 годах на территории Ямало-Ненецкого автономного округа, что в свою очередь не позволит выполнить задачи приоритетного национального проекта "Доступное и комфортное жильё - гражданам России".
Таким образом, существует объективная необходимость реализации программных мероприятий по поддержке и стимулированию жилищного строительства в Ямало-Ненецком автономном округе с привлечением средств окружного бюджета.