В 2008 - 2009 годах в условиях финансово-экономического кризиса реальный сектор экономики в целом столкнулся со стремительным падением платежеспособного спроса, следствием которого также стала нехватка ликвидности во всех базовых отраслях экономики.
В предыдущий, докризисный период многие инвестиционно-строительные компании и банки проводили весьма агрессивную и рискованную политику по наращиванию объемов жилищного строительства. Рынок жилищного строительства в основном был спекулятивным, когда покупался актив или производились инвестиции без законтрактованного сбыта.
Финансирование основного объема строительства, особенно осуществляемого крупными девелоперами, обеспечивалось банковскими кредитами, возврат которых, в свою очередь, обеспечивался продажами готового жилья на свободном рынке. Такая схема финансирования в условиях доступности кредитов приводила к быстрому росту цен на жилье, так как проценты при относительно длительном сроке кредитования капитализировались. Этому также способствовали ожидания высокой доходности строительного бизнеса, связанные с дисбалансом между спросом на жилье и его предложением в пользу спроса. В результате отрасль оказалась перекредитованной, а рынок жилья - "перегретым".
Из-за существенного снижения ликвидности и качественного роста рисков нереализации готовых, в первую очередь жилищных объектов, у банков выросли объемы кредиторской задолженности, в их кредитных портфелях увеличилась доля ненадежных кредитов, вследствие чего банкам пришлось практически полностью остановить кредитование инвестиционно-строительных проектов. Было приостановлено финансирование проектов даже по открытым кредитным линиям на согласованных ранее условиях. Произошло ужесточение условий предоставления строительных кредитов.
Многие банки оказались в состоянии банкротства или приблизились к нему. Финансовый кризис вызвал взаимный кризис доверия между заемщиками и кредиторами.
Начиная с III квартала 2008 года, сформировалась устойчивая тенденция сокращения объемов ипотечного жилищного кредитования.
Почти в 20 раз сократилось количество банков, выдающих ипотечные кредиты. Только около 15 банков сохранили ипотечные программы. При этом 80% объема ипотечного кредитования пришлось на долю пяти крупнейших, в основном с участием государственного капитала, банков.
Банки, как и в случае с кредитованием строительства, ужесточили требования к заемщикам и условия предоставления кредитов, а также существенно повысили размеры ставок (от 20% и выше). Полностью остановились сделки по рефинансированию (секьюритизации) выданных ипотечных кредитов из-за отсутствия долгосрочных внешних источников и недостаточного развития российского фондового рынка.
Кредитование населения на этапе строительства было практически полностью прекращено.
При недоступности кредитов инвестиционно-строительная деятельность практически полностью остановилась. Та часть инвестиционно-строительных компаний, у которой имелись значительные объемы кредиторской задолженности по сравнению с их активами (К/З > 1), оказалась в состоянии технического дефолта.
Быстрыми темпами произошло снижение финансовой устойчивости девелоперских компаний, что создало реальную угрозу их банкротства. Девелоперы были вынуждены "замораживать" значительное количество строительных (не только жилищных) проектов, находящихся на стадии получения исходно-разрешительной документации, а также замедлять темпы начатого строительства вплоть до его полной остановки из-за нехватки средств для расчетов с подрядными организациями. Отсутствие у девелоперов средств на продолжение строительства привело к разорению сотен подрядных организаций. В результате в 2009 году произошло сокращение объемов ввода жилья (более чем в полтора раза по сравнению с 2008 годом).
На территории автономного округа все вышеописанные проблемы усугубляются отсутствием собственной отрасли производства строительных материалов, сложной транспортной схемой и высокой долей "сезонных" работ, не позволяющими работать "с колес", что требует от строительных организаций вложения значительных средств в приобретение строительных материалов на этапе подготовки строительства и ведет к снижению скорости оборота вкладываемых средств.
В 2008 - 2009 годах процентная ставка по банковским кредитам на реализацию инвестиционных проектов для застройщиков доходила до 40% годовых. В настоящее время ставки также высоки, достигают 17 - 20% годовых.
Снизилась деловая активность строительных организаций и индекс предпринимательской уверенности в строительстве.
Инвестиции в основной капитал организаций, осуществляющих строительную деятельность, по годам: 2006 - 2365,6 млн. рублей; 2007 - 4719,5 млн. рублей; 2008 - 11745,1 млн. рублей; 2009 - 7042,9 млн. рублей.
Снижение среднерыночной цены жилья связано главным образом с возникновением реальной конкуренции на рынке жилья, поэтому первостепенной задачей в ближайшие 5 лет будет оставаться увеличение объемов жилищного строительства до уровня, обеспечивающего удовлетворение спроса платежеспособной части населения, с одновременной государственной финансовой поддержкой отдельных категорий граждан.
Сдерживающими факторами притока частных инвестиций для жилищного строительства являются территориально-климатические особенности автономного округа: длительные на протяжении года низкие температуры, крайне низкая плотность населения, удаленность населенных пунктов друг от друга и от "большой земли", отсутствие развитой транспортной сети, высокая стоимость энергоресурсов, отсутствие местной индустрии строительных материалов. Эти факторы обуславливают:
- значительное удорожание строительства;
- непрозрачные и обременительные для застройщика условия присоединения к системам коммунальной инфраструктуры;
- высокие транспортные расходы на доставку строительных конструкций и материалов;
- высокую стоимость прокладки инженерных коммуникаций в вечномерзлых и глубоко промерзающих грунтах;
- отсутствие крупных городов на территории автономного округа не дает возможности осуществлять комплексную застройку больших жилых массивов, что делает строительство инженерной инфраструктуры на свободных участках дорогостоящим, с крайне низкой скоростью возврата вложенных средств.
Перечисленные факторы оказывают негативное воздействие на инвестиционную привлекательность жилищного строительства на территории автономного округа.
Так, по итогам 2009 года сальдированный финансовый результат организаций по виду экономической деятельности "строительство" составил 2727,3 млн. рублей против 9230,8 млн. рублей в 2008 году.
Выход из создавшейся ситуации может быть найден только в случае удешевления для застройщиков банковских кредитов и увеличения сроков их предоставления.