Основными субъектами взаимодействия участников Программы являются внебюджетный жилищный фонд, уполномоченный банк, строительная и риэлтерская компания.
При продаже Фондом жилья в кредит на условиях рассрочки платежа и предоставлении ипотечного кредита через уполномоченный банк на приобретение готового жилья по договорам купли-продажи, приобретатель жилья обращается непосредственно в Фонд за недостающей суммой денежных средств. Основными участниками выступают Фонд и приобретатель жилья. В этом случае Фонд самостоятельно определяет платежеспособность жилья в рассрочку. Эта схема применяется в случае намерения заемщика продать существующее жилье в счет стоимости приобретаемого жилья и только на приобретение готового жилья. В этом случае залогодержателем выступает Фонд, залогодателем - приобретатель жилья. При регистрации прав собственности на приобретаемое жилье Фонд и приобретатель жилья заключают договор ипотеки. Предметом залога является приобретаемое в рассрочку жилье. Граждане вселяются в приобретаемую квартиру, после чего в течение нескольких лет рассчитываются с Фондом по предоставленной им рассрочке. Старое жилье подлежит продаже, средства направляются Фонду.
Преимущественное право воспользоваться этой моделью имеют граждане, стоящие в очереди на получение жилья, имеющие в наличии собственность. Фонд аккумулирует денежные средства (бюджетные, внебюджетные) и передает их в доверительное управление уполномоченному банку. Банк должен принять участие в ипотечном кредитовании со своими финансовыми ресурсами, на льготных условиях.
2.3. Основные стандарты и требования к ипотечным жилищным кредитам и рассрочкам
Методика предоставления ипотечных жилищных кредитов и рассрочек, разработанная в Программе, основана на законности и обеспечении возвратности кредитов и рассрочек.
Основные требования:
кредиты и рассрочки платежа предоставляются на срок до 10 лет;
сумма кредита и рассрочки составляет не более 20 процентов стоимости приобретаемой недвижимости, а остальная сумма (не менее 30 процентов) - собственные средства приобретателя;
кредит и проценты по нему, а также рассрочка выплачиваются в форме ежемесячного платежа, рассчитанного по формуле аннуитетных платежей. Процентная ставка по кредиту, займу или рассрочке не должна превышать 10 процентов годовых в рублях;
приобретенное в кредит (рассрочку) жилье служит обеспечением по возврату кредита (передается кредитору) и в случае неисполнения заемщиком своих обязательств осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей реализацией для погашения долга перед кредитором. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику;
Переданное в ипотеку жилье не должно быть обременено предшествующими обязательствами;
приобретенное за счет средств кредита жилье должно быть использовано исключительно для проживания;
ипотечный кредит на готовое жилье выдается одновременно с регистрацией (в установленном законодательством порядке) договора купли-продажи жилья, заключаемого между заемщиком и продавцом жилья.
Подтверждение платежеспособности Приобретателя жилья:
первоначальный взнос денежными средствами за приобретаемое жилье должен быть не менее 30% процентов стоимости приобретаемого имущества;
граждане, получающие меньшую сумму кредита или рассрочки, имеют преимущественное право на приобретение жилья;
величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30-35 процентов от среднемесячного совокупного семейного дохода заемщика и созаемщика за предыдущие 12 месяцев.
В процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах приобретателя жилья (заемщика) и членов его семьи.
Распределение ответственности:
взаимное поручительство граждан, участвующих в покупке квартиры;
поручительство родственников, других заинтересованных лиц;
поручительство предприятия - работодателя.
Страхование рисков:
страхование жизни и здоровья приобретателей жилья из группы повышенного риска.
Для лиц пожилого возраста, а также имеющих опасную профессию или серьезные заболевания, страхование потери платежеспособности обязательно;
страхование ответственности приобретателей жилья, имеющих детей. В случае потери кормильца или утраты им трудоспособности или работы страховая компания будет обязана внести оставшуюся сумму долга.
Страхование производится за счет средств приобретателя.
Залог имущества и сопутствующие ему меры: