ПРАВИТЕЛЬСТВО РЕСПУБЛИКИ СЕВЕРНАЯ ОСЕТИЯ - АЛАНИЯ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 октября 2001 года N 258
О КОНЦЕПЦИИ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РЕСПУБЛИКЕ СЕВЕРНАЯ ОСЕТНЯ-АЛАНИЯ
{Изменения и дополнения:
Постановление РСО-Алания от 30.11.01 N 316; НГР: ru15000200100145}
{Утратило силу:
Постановление Правительства РСО-Алания от 09.06.06 N 153; НГР: ru15000200600151}
В целях создания условий для внедрения ипотечного жилищного кредитования и в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 16.07.98 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" Правительство Республики Северная Осетия-Алания постановляет:
1.Одобрить прилагаемую Концепцию развития ипотечного жилищного кредитования в Республике Северная Осетия-Алания, разработанную Министерством строительства и архитектуры Республики Северная Осетия-Алания (Гусов).
2.Утвердить прилагаемую Программу ипотечного жилищного кредитования в Республике Северная Осетия-Алания, разработанную Министерством строительства и архитектуры Республики Северная Осетия-Алания.
3.Контроль за исполнением настоящего постановления оставляю за собой.
Исполняющий обязанности
Председателя Правительства
Республики Северная Осетия-Алания К. Каргинов
ОДОБРЕНА
постановлением Правительства Республики Северная Осетия-Алания
от 26 октября 2001 г. N 258
КОНЦЕПЦИЯ развития ипотечного жилищного кредитования в Республике Северная Осетия-Алания
1. Введение
Концепция ипотечного жилищного кредитования в Республике Северная Осетия-Алания разработана в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 16.06.98 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и направлена на улучшение социально-экономической ситуации в Республике Северная Осетия-Алания, на решение жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями; имеющими жилье в собственности в результате бесплатной приватизации, на создание благоприятных условии приобретения или строительства доступного по стоимости жилья и удовлетворения потребности населения Республики Северная Осетия-Алания в улучшении жилищных условий.
В, настоящей Концепции определены цели и принципы формирования системы ипотечного жилищного кредитования с учетом российского законодательства и существующих социально-экономических условий.
Концепция включает описание формирования системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования, а также организационно - экономического механизма привлечения кредитных ресурсов в эту сферу.
Концепция учитывает практику создания и функционирования механизма ипотечного кредитования в других регионах Российской Федерации.
В соответствии с настоящей Концепцией система ипотечного жилищного кредитования в Республике Северная Осетия-Алания в своем законченном виде будет само развивающейся и самодостаточной системой, не требующей дополнительного государственного финансирования.
Концепция наряду с ипотечным кредитованием предусматривает выдачу строительных кредитов, что позволит активизировать строительство незавершенных жилых домов, образовавшихся в результате бюджетного дефицита.
Практическая целесообразность Концепции в том, что она предлагает пути привлечения денежных средств бюджетов всех уровней, коммерческих банков, внебюджетных фондов, страховых компаний, частных инвесторов, включая средства населения, для решения в республике жилищной проблемы.
Концепция предусматривает реализацию жилого фонда (готового и строящегося) населению республики путем предоставления кредитов под проценты в рассрочку на срок до 10 лет, способствует становлению и развитию вторичного рынка ценных бумаг путем рефинансирования ипотечных жилищных кредитов, позволяющего сделать покупку, и строительство сравнительно дорогого жилья населением со средними доходами.
С целью решения проблемы внедрения ипотечного жилищного кредитования, обеспечения населения благоустроенным жильем, формирования его платежеспособного спроса Концепция предусматривает объединение бюджетных и внебюджетных источников финансирования строительства и приобретения жилья путем направления средств через Государственный внебюджетный жилищный фонд Республики Северная Осетия-Алания и уполномоченные банки в жилищный сектор экономики.
Положения Концепции предусматривают льготное налогообложение для участников ипотечного рынка и создание благоприятных условий для инвестиционной привлекательности направления средств юридических и физических лиц в жилищное строительство и предоставление ипотечных кредитов.
2. Содержание проблемы
Факторы, обуславливающие необходимость разработки Концепции
Необходимость в разработке Концепции ипотечного кредитования в Республике Северная Осетия-Алания обусловлена сформировавшимся к настоящему времени комплексом факторов, способствующих развитию ипотечного кредитования в Российской Федерации.
К этим факторам относятся:
наличие основных нормативно-правовых документов, регулирующих ипотечное жилищное кредитование и инвестирование жилищной сферы;
реальная потребность в жилье;
отсутствие наработанных механизмов в решении жилищных проблем, стабильных источников финансирования строительства жилья.
Развитие системы долгосрочного ипотечного кредитования осложнено следующими обстоятельствами:
высокие и нестабильные темпы инфляции определяют значительный риск при долгосрочном кредитовании;
недостаточность у коммерческих банков ресурсной базы для долгосрочного инвестирования средств в долгосрочное кредитование;
непривлекательность банковских процентов по депозитам в связи с уменьшением ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации;
консервативное банковское законодательство.
В рамках государственной целевой программы "Жилище" на территории республики предприятиями и организациями всех форм собственности за 1996-
2000 г. г. было построено 4744 благоустроенных квартир общей площадью 492,6 тыс. кв. м.
Динамика ввода в действие жилых домов
1995 г. 1996 г. 1997 г. 1998 г. 1999r 2000 г.
Введено в действие жилых домов, тыс. кв. м общей площади 48,7 86,8 145,3 130,0 130,5 135
в % к предыдущему году 60,6 178,2 167,4 89,5 100,4 102,9
в том числе: в сельской местности 15.0 22.5 23.5 19.5 26.1 72.4
в % к предыдущему году 77,4 173,1 104,4 83,0 133,4 277,3
Ввод в действие жилых домов по форме собственности характеризуется следующими данными:
1999 г. тысяч кв. метров 2000 г. тысяч кв. метров Удельный вес в общем вводе жилья, %
Введено,в том числе по формам: 130,5 135 100,0
государственной 26,2 20,0
муниципальной 3,5 2,6
частной 97,8 72.4 74,9
населением за свой счет 70,8 72.4 54,2
с помощью кредитов 3,0 2,2
жилищно-строительный кооператив - -
общественной - -
Государственными предприятиями и другими организациями в 2000 г. было введено 135,3тыс. кв. метров жилья, что составило 103% к уровню предыдущего года.
Данные о жилых домах, находящихся в незавершенном строительстве (без индивидуальных домов), приводятся ниже:
на конец года
1995 г. 1997 г. 1998 г. 1999 г.
Количество омов, единиц 325 249 239 226
Общая площадь жилых домов, тыс. кв. м. 428,7 329 315,6 301,7
Из общего объема жилья, незавершенного строительством, на конец 2000 года более половины приходилось на дома, сооружение которых законсервировано или временно приостановлено. В республике к концу 2000 года насчитывалось 57 таких домов общей площадью 156,8 тыс. кв. метров.
Средняя фактическая стоимость строительства 1 квадратного метра общей площади жилых домов, введенных в 2000 году, составляет 6050 рублей.
Наибольшее внимание было уделено реализации федеральной целевой программы "Свой дом", которая нацелена на решение жилищной проблемы для широких категорий граждан и, в основном, ориентирована на развитие индивидуального строительства с использованием местных материалов.
Реализация государственных программ "Жилище" и "Свой дом" проходит практически без участия федерального бюджета. Средства региональных и местных бюджетов, в основном, используются на обустройство инженерной инфраструктуры.
Основополагающим направлением здесь является поиск внебюджетных источников финансирования.
Во многих регионах создаются региональные и муниципальные фонды поддержки индивидуального жилищного строительства, которые выдают денежные и товарные кредиты на строительство и достройку жилых домов, что направлено на обеспечение доступности жилья и снижение его стоимости. Роль этих фондов в повышении эффективности использования внебюджетных источников финансирования постоянно возрастает.
3. Цели Концепции
Цель Концепции - создание условий для решения жилищных проблем населения Республики Северная Осетия-Алания путем:
создания системы условий обеспечения доступной по стоимости частной жилой собственности жителей среднего достатка Республики Северная Осетия-Алания;
увеличения объемов строительства жилья;
развития цивилизованного рынка жилья.
4. Основные принципы Концепции
Наличие законодательной базы
Концепция позволяет начать работу по внедрению и развитию ипотечной программы в Республике Северная Осетия-Алания по существующим нормативно-правовым актам.
Наличие накопленного опыта
Концепция учитывает опыт создания и функционирования ипотечного рынка в странах с экономикой, наиболее близких к России по экономическим, финансовым и социально-политическим параметрам.
Адаптированность
Концепция адаптирована к платежеспособному спросу жителей Республики Северная Осетия-Алания, особенностям действующего рынка жилья, нестабильной макроэкономической ситуации в России и к особенностям функционирования российских финансовых институтов.
Окупаемость
Концепция через заложенный в ней механизм объединения средств бюджетов всех уровней, средств коммерческих банков и иных финансовых институтов (внебюджетных фондов, средств страховых компаний), частных инвесторов, включая средства населения, средств предприятий и механизм вторичного ипотечного рынка, способствует обеспечению процесса предоставления льготного кредитования населению республики на продолжительный срок (10-!2лет), оборачиваемости средств кредитов, процессу рефинансирования ипотечного кредитования с выходом на полное самофинансирование в течение 4-5 лет.
5. Предмет ипотеки
По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п.1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, право на которое зарегистрировано в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Ипотека здания допускается только с одновременной ипотекой земельного участка, на котором находится это здание, либо части этого участка, либо принадлежащим правом аренды этого участка (п.3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки.
При предоставлении кредита для сооружения жилого дома (квартиры) договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства.
Если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица (собственника), такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества.
На имущество, находящееся в общей собственности, ипотека может быть установлена при наличии согласия на это собственников. Участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников (статьи 250, 255 Гражданского кодекса Российской Федерации).
6. Основания возникновения ипотеки
Правовые положения об ипотеке изложены в Федеральном законе от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
