По мнению экспертов, в Калининградской области (как, впрочем, и в России) пока не сформировался цивилизованный рынок недвижимости, а также отсутствует система прозрачного государственного регулирования этих отношений. Рынок земли, по отзывам специалистов, носит спекулятивный характер, он непрозрачный и в значительной степени теневой. Главным образом, это обусловлено историями появления земельных участков на рынке: процедура отчуждения земли из муниципальной или государственной собственности сложна и во многом связана с широкомасштабной коррупцией.
В области отсутствуют прозрачные механизмы приватизации земли и нормальные площадки (биржи, специализированные фирмы) для совершения сделок на вторичном рынке. Частично сделки купли-продажи осуществляются посредством агентств недвижимости, но и для них торговля землей непрофильное обременение: подробной информацией о рынке (по их утверждениям) они не владеют и ограничиваются оформлением сделок между отдельными участниками.
Между тем это тот аспект экономики и инвестиционного климата, по которому область существенно проигрывает конкуренцию странам-соседям. В рамках программ развития промышленных и рекреационных зон область должна инвестировать в разработку градостроительной документации, частично участвовать в финансировании развития инженерной инфраструктуры, создавать условия для санации, освобождения и редевелопмента старых промзон и площадок, участвовать в создании каталогов и геоинформационных систем для потенциальных инвесторов.
Особое влияние этот сегмент экономики оказывает на развитие туризма, требующего активного строительства как туристических объектов, так и объектов инфраструктуры обслуживания туристов: объектов общественного питания, транспортного сообщения. Потребует специально оборудованных площадей и развитие портового комплекса области, интенсификация сельского хозяйства, создание новых инвестиционно емких производств.
Основные проблемы, которые придется решать области исходя из стратегии достижения макрорегиональной конкурентоспособности, сводятся к следующим.
Прежде всего, отсутствие управленческой технологии выделения площадок под перспективные инвестиционные объекты. Все остальные проблемные точки являются элементами этого базового системного ограничения.
Отсутствие разграничения земельных участков между "государственными" собственниками различного уровня. Это существенно тормозит инвестирование и застройку земель, особенно в престижных районах.
Отсутствуют современные, приведенные в соответствие с новым градостроительным и земельным законодательством, схемы территориального развития и генеральные планы муниципальных образований, кроме областного центра. Ни одно муниципальное образование, кроме города Калининграда, не имеет законодательно закрепленных кадастровых границ.
Не проведена инвентаризация земель, часты разногласия между документами муниципалитетов и кадастровых управлений. Территориальное зонирование земли по назначению не совпадает с границами участков, принадлежащих собственникам, что противоречит положениям Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Большая площадь земель занята военными объектами. Механизм передачи таких земель в собственность муниципалитетов работает крайне неэффективно, и, кроме того, касается передачи зданий и сооружений, а не земельных участков под ними, что затрудняет эффективное инвестирование.
Сложность и продолжительность получения разрешения на строительство.
Существует множество административных барьеров при оформлении перехода земли из муниципальной собственности в частную: получение легального разрешения на строительство занимает в области 2-2,5 года.
Основные меры, которые должны быть предприняты в рамках этой проектной линии, являются результатом взаимодействия федерального, регионального и муниципального уровней управления.
На федеральном уровне необходимо:
ускорить процесс разграничения государственной собственности на землю федеральной, региональной и муниципальной собственности;
уменьшить количество административных и иных барьеров с целью облегчения и ускорения процедуры передачи земли в собственность (оформления сделки с землей); сейчас в Калининградской области легальное получение разрешения на строительство занимает 2-2,5 года, в то время как в странах Балтии - 2-2,5 месяца;
увеличить доступность ипотечного кредитования с целью вовлечения населения Калининградской области в рынок недвижимости;
урегулировать процедуру передачи из земель обороны в собственность муниципалитетов.
На региональном уровне необходимо:
провести инвентаризацию земель; привести в соответствие документацию муниципалитетов и кадастровых управлений, а границы зон землепользования - с границами выделенных участков;
скоординировать различные ведомственные планы территориального развития между собой и с Территориальной комплексной схемой градостроительного планирования развития Калининградской области и ее частей;
сформулировать политику по отношению к природоохранным территориям; переработать Территориальную комплексную схему градостроительного планирования развития Калининградской области и ее частей в соответствии с перспективами природоохранных зон.
На муниципальном уровне необходимо:
Разработать соответствующие современным требованиям генеральные планы муниципальных образований, при необходимости с привлечением сторонних специалистов и внебюджетных средств.
С учетом создавшейся ситуации ожидать результатов проведенных программных мероприятий и их влияния на инвестиционный климат территории можно в среднесрочной (3-5 лет) перспективе.