Территориальная комплексная схема градостроительного планирования развития территории Воронежской области служит для реализации государственной политики в области стратегического градостроительного планирования развития территории области исходя из социально-экономических, природно-климатических и иных специфических условий области и муниципальных образований и является сферой взаимных интересов Российской Федерации, Воронежской области и муниципальных образований при осуществлении градостроительной деятельности. На ее основе во взаимосвязи между собой комплексно обеспечивается разработка проектных решений развития территории области и объектов федерального, межрегионального, регионального и местного значения.
Правовое регулирование градостроительных отношений носит публичный характер, т.е. в процессе градостроительства в первую очередь должны учитываться интересы граждан, общественные и государственные интересы, а также историко-культурные, экологические, природные особенности территории области и муниципальных образований. Одновременно действующее законодательство предусматривает обеспечение баланса интересов собственников недвижимости и общественных интересов. Таким образом, вначале планируется развитие территории области с учетом природных, экономических, социальных и иных факторов и условий, а затем разрабатывается порядок застройки территорий муниципальных образований.
Нормами Градостроительного кодекса Российской Федерации и Федеральным законом "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" предусмотрено обеспечение устойчивого развития поселений и межселенных территорий, которое базируется на первостепенном приоритете потребностей населения, гармоничном развитии производства, социальной сферы и окружающей природной среды.
При планировании развития территории области и ее муниципальных образований важное значение имеет установление проекта черты муниципального образования, а также понятие "межселенные территории". В меж-селенные территории, согласно действующему законодательству, включаются земли всех категорий, за исключением земель поселений. Таким образом, межселенные территории - это земли сельскохозяйственного назначения, промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информационного обеспечения, обороны и иного назначения, природоохранного, природозаповедного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения, лесного и водного фондов, а также запаса. Особенности градостроительных отношений определяются неразрывной взаимосвязью земли и возведенных на ней объектов недвижимости и спецификой использования иных природных ресурсов, а также воздействием градостроительства на окружающую среду.
Наиболее отчетливо принцип регулирования использования земель и создания на них объектов недвижимости как единого комплекса проявляется в сфере регулирования зонирования территории области и правилах застройки с определением приоритетов и ограничений на ее использование при осуществлении градостроительной деятельности. Зонирование - это способ регулирования использования земель и объектов недвижимости, как правило, в пределах отдельных категорий земель. Посредством зонирования уточняются и детализируются правила использования и охраны земель, определяется правовой режим объектов недвижимости, регулируется порядок хозяйственной деятельности в интересах государства и общества. С одной стороны, зонирование представляет собой деление территории на зоны при градостроительном планировании развития территории области и поселений с определением видов градостроительного использования установленных зон и ограничений на их использование. С другой стороны, зонирование - основная часть правил застройки. Правовой режим, установленный для каждой территориальной зоны градостроительным регламентом, применяется в равной мере ко всем расположенным в ней земельным участкам, иным объектам недвижимости.
Проекты градостроительного планирования развития территории области, муниципальных образований и поселений, разрабатываемые на основе территориальных комплексных схем, позволяют получить ответы на важнейшие вопросы:
как будет складываться реальное расселение в каждом муниципаль ном образовании;
какие поселения будут и далее развиваться, а какие исчезнут;
- какие объемно-планировочные и инженерно-технические решения рекомендуется применять при застройке населенных пунктов с учетом мест ной спецификации.
Без учета ответов на эти вопросы невозможно определить политику градостроительства в целом, выбрать оптимальный вариант устойчивого развития территории области, того или иного муниципального образования, населенного пункта.
Отсутствие планирования комплексной застройки территории области, городских и сельских поселений приводит к резкому отставанию строительства объектов социальной сферы, инженерной, транспортной и телекоммуникационной инфраструктур, упадку коммунального хозяйства существующих поселений и ухудшению экологии в области. Исключение градостроительных технологий планирования развития территорий области при формировании инвестиционных программ приводит к утрате эффективности управленческих решений, распылению бюджетных инвестиций в капитальные вложения, снижению налоговых поступлений в территориальный бюджет.