Оценка состояния управления объектами недвижимости
В настоящее время в реестрах государственной собственности (областном и федеральном) значится 5422 объекта, за три последние года заключено 420 договоров аренды. От сдачи в аренду государственных объектов недвижимости обеспечено поступлений в 1997 году 892 тыс. руб., в 1998 - 1307.5 тыс. руб., 1999 более 2600 тыс. руб. Доходы от аренды объектов - памятников составили в 1997 году 2619 тыс. руб., в 1998 г.- 2745 тыс. руб., в 1999 году более 3000 тыс. руб.
Таким образом, наблюдается устойчивая тенденция повышения доходности недвижимости.
Вместе с тем существующая система управления недвижимостью в Костромской области нуждается в совершенствовании с учетом того, что:
- не сформирован полный реестр государственной недвижимости, что не позволяет провести четкое разграничение собственности и не дает возможности осуществить контроль реальных денежных потоков, провести достоверный анализ эффективности использования недвижимости, составить прогноз поступления средств в федеральный бюджет;
- отсутствует система рыночной оценки объектов, а также четкое определение прав пользования недвижимостью, что приводит (особенно в условиях инфляции) к постоянному занижению стоимости имущества, недополучению рентных платежей, порождает коррупцию, так как, являясь самым крупным собственником недвижимости, государство сдает имущество в аренду по ставкам значительно ниже рыночных;
- права государства на принадлежащие ему объекты недвижимости не зарегистрированы в установленном законом порядке, что затрудняет распоряжение ими;
- слабо используется многовариантный и индивидуальный подход к использованию недвижимости;
- большое количество объектов незавершенного строительства не вовлечено в оборот и утрачивает инвестиционную привлекательность;
- распоряжение государственными землями осуществляют органы местного самоуправления. Пользователю государственной недвижимостью приходится заключать два не связанных между собой договора, что противоречит мировой практике;
- развитие земельного законодательства отстает от развития иных отраслей законодательства, регулирующих оборот недвижимости, что приводит к нестыковке режимов правового использования земельных участков и расположенных на них зданий и сооружений при объективной связанности их в единый объект хозяйствования.
Таким образом, несмотря па устойчивую тенденцию повышения доходов, получаемых от использования недвижимости, эти доходы значительно отстают от сложившихся рыночных показателей, что является основанием для изменения подходов к управлению недвижимым имуществом.
Цели и задачи управления объектами недвижимости
Совершенствование системы управления недвижимостью должно обеспечить достижение следующих целей:
- максимально возможное повышение доходности объектов государственной недвижимости;
- наиболее эффективное выполнение государством своих социальных функций в процессе использования недвижимости;
- стимулирование за счет недвижимости развития реального сектора экономики;
- обеспечение максимально простого и удобного доступа предпринимателей к объектам недвижимости:
- исключение возможности для коррупции в процессе управления недвижимостью;
- вовлечение в хозяйственный оборот объектов незавершенного строительства.
Для достижения указанных целей необходимо:
а) сформировать полный реестр государственной недвижимости (баланс недвижимости), содержащий количественные, стоимостные, технические и правовые характеристики объектов недвижимости, включающий объекты незавершенного строительства;
б) четко разграничить и скоординировать полномочия всех государственных органов власти, участвующих в процессе управления недвижимостью;
в) сформировать объекты управления, исключив возможность распоряжения одной частью объекта без другой в случаях, когда они составляют единое целое (земельные участки и расположенные на них здания и сооружения);
г) установить, в каких случаях и на каком праве должны предоставляться земельные участки. При этом коммерческим организациям земельные участки должны предоставляться в собственность или на условиях аренды в целях повышения доходов бюджета от использования земли и стимулирования организаций в целях оптимизации размеров занимаемых ими земельных участков. Земельные участки на праве постоянного, (бессрочного) пользования должны предоставляться только организациям, финансируемым из бюджета, и гражданам для использования в некоммерческих целях;
д) обеспечить безусловное применение механизма рыночной оценки при использовании недвижимости, выровнять ставки арендной платы, взимаемой за использование государственной недвижимости, со ставками, сложившимися на рынке;
е) создать необходимую правовую базу, позволяющую использовать различные способы распоряжения государственным имуществом (залог, доверительное управление, внесение прав пользования в уставный капитал);
ж) создать условия для привлечения инвестиций в реальный сектор экономики путем максимального вовлечения недвижимости в гражданский оборот, в том числе путем предоставления на максимально льготных условиях инвесторам объектов незавершенного строительства;