ПРАВИТЕЛЬСТВО РЕСПУБЛИКИ МАРИЙ ЭЛ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 19 августа 1998 года N 335

ОБ УТВЕРЖДЕНИИ МЕТОДИКИ РАСЧЕТА НОРМАТИВНЫХ РАЗМЕРОВ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В КОНДОМИНИУМАХ

{Акт утратил силу: постановлением Правительства Республики Марий Эл от 31.05.2007 года № 141 }

Во исполнение постановления Правительства Республики Марий Эл от 3 февраля 1998 г. N 25 "Об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах" Правительство Республики Марий Эл постановляет:

Утвердить прилагаемую Методику расчета нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах.

Глава Правительства Республики Марий Эл В. Кислицын

УТВЕРЖДЕНА

постановлением Правительства Республики Марий Эл от 19 августа 1998 г. N 335

МЕТОДИКА расчета нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах

1. Методика расчета нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах (далее именуемая Методика) разработана во исполнение Указа Президента Российской Федерации от 28 апреля 1997 года N 425 "О реформе жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации", постановления Правительства Российской Федерации от 30 марта 1998 г. N 369 "О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 26 сентября 1997 г. N 1223 "Об утверждении Положения об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах", а также в соответствии с нормами Федерального закона "О товариществах собственников жилья", постановлением Правительства Республики Марий Эл от 3 февраля 1998 г. N 25 "Об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах".

2. Методика предназначена для определения нормативного размера земельных участков в кондоминиумах, передаваемых в общую долевую собственность домовладельцев бесплатно. Определение нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах и установление их границ проводятся с целью формирования кондоминиума как единого комплекса недвижимого имущества; установления земельной доли в общей собственности, приходящейся на каждого домовладельца в кондоминиуме исходя из площади помещений, находящихся в его собственности;

повышения благоустройства и эффективного использования земель городских и сельских поселений, налогообложения, учета и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в кондоминиумах.

3. В районах существующей застройки городов и других поселений настоящей Методикой предлагается выделять два основных типа территорий различных периодов застройки:

I тип - территории, в пределах которых существуют физические границы земельных участков домовладений, либо есть возможность их восстановления (домовладения дореволюционного периода и домовладения послереволюционного периода строительства, имеющие границы отвода земельных участков);

II тип - территории массовой жилой застройки, не имеющие границ домовладений (квартальная застройка периода 20-х, 30-40-х годов, застройка укрупненными кварталами 50-х годов, микрорайонная застройка последующих периодов).

3.1. Выделение земельной доли домовладельцев в границах территорий I типа сводится к простому расчету -делению площади имеющегося земельного участка на количество квартир в здании кондоминиума пропорционально их общей площади. Это распространяется и на земельные доли владельцев нежилых помещений.

3.2. Определение удельного показателя земельной доли для зданий разной этажности в районах массовой жилой застройки основывается на нормативных документах, регламентирующих удельные размеры элементов жилой территории в кварталах и микрорайонах.

Такими элементами территорий в разные периоды строительства как квартальной, так и микрорайонной застройки являлись:

территории под жилыми зданиями;

проезды и пешеходные дороги, ведущие к жилым зданиям;

открытые площадки для временного хранения автомобилей;

придомовые зеленые насаждения, площадки для отдыха и игр

детей;

физкультурные площадки.

3.3. В Методике приведены обобщающие удельные показатели земельных долей по группам этажности зданий: 2 этажа, 3 этажа, 4 этажа, 5-9 этажей, 12 и более этажей.

Удельные показатели земельной доли, приходящейся на 1 кв. метр общей площади квартиры, в зависимости от этажности и периода строительства и средневзвешенный удельный показатель земельной доли по указанным выше группам этажности приведены в приложении N 1:

для 12 и выше этажей - 0, 7;

5-9 этажей -1, 1;

4 этажа - 1, 5;

3 этажа - 2;

2 этажа - 2, 5.

Графики для определения нормативного размера земельного участка для зданий различной этажности приведены в приложении N 2.

3.4. Нормативный размер земельного участка в кондоминиуме рассчитывается путем умножения общей площади жилых и/или нежилых помещений в данном кондоминиуме на удельный показатель земельной доли по формуле N 1:

S норм.к = sk x Уз.д, где

S норм.к - нормативный размер земельного участка и/или нежилых помещений в кондоминиуме (кв. метров);

sk - общая площадь жилых и/или нежилых помещений в кондоминиуме (кв. метров);

Уз.д - удельный показатель земельной доли для зданий разной этажности (удельные показатели земельных долей приведены в приложении N 1).

3.5. Нормативный размер земельного участка в кондоминиуме уточняется при разработке проекта границ земельного участка, входящего в кондоминиум. Разработка проекта границ земельного участка осуществляется на основании градостроительной документации конкретного квартала (микрорайона) при соблюдении требований по обеспечению архитектурно-композиционной целостности застройки, а также требований пункта 3 Положения об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 26 сентября 1997 г. N 1223.

3.6. Передача земельных участков в кондоминиумах в нормативных размерах в собственность домовладельцам или товариществу собственников осуществляется в соответствии с пунктом 10 вышеназванного Положения.

3.7. Размер земельной доли каждого домовладельца в кондоминиуме определяется путем умножения общей площади (и/или нежилой) помещения, приходящейся на данного домовладельца, на удельный показатель земельной доли.

В случае если фактический размер земельного участка меньше нормативного, размер земельной доли каждого домовладельца определяется путем деления фактической площади земельного участка на количество помещений в собственности домовладельцев пропорционально их площади.

3.8. При определении нормативных размеров земельного участка в кондоминиуме может применяться расчетная формула, в основу которой положен принцип выявления нежилых территорий в границах квартала, микрорайона, не подлежащих передаче в кондоминиумы, т.е. исключения участков школ, детских дошкольных учреждений, других учреждений культурно-бытового обслуживания, территорий общего пользования микрорайонного и внемикрорайонного значения, территорий незавершенной, реконструируемой и проектируемой застройки, иных нежилых территорий и другие.

Расчет нормативного размера земельного участка в кондоминиуме проводится по формуле N 2:

S норм.к = Sкв - Sнж - Sзаст /Sзд x Sк+ Sзастр.к, где

Sнорм.к - нормативный размер земельного кондоминиума;

Skb - общая площадь квартала, микрорайона;

Sнж - суммарная площадь всех нежилых территорий, не подлежащих передаче в кондоминиумы;

Sзаст - суммарная площадь застройки всех жилых зданий в границах квартала, микрорайона;

Sзд - суммарная площадь всех жилых зданий в границах данного квартала, микрорайона;

Sk - общая площадь жилых и/или нежилых помещений кондоминиума, для которого рассчитывается нормативный размер земельного участка;

Sзастр.к - площадь застройки кондоминиума, для которого рассчитывается нормативный размер земельного участка.

Вместе с тем необходимо отметить, что расчет по этой формуле исходит из усредненного удельного показателя земельной доли на 1 кв. метр общей и/или нежилой площади в целом по кварталу, микрорайону без дифференциации по этажности. Настоящая формула может быть применена для кварталов, микрорайонов с однотипной по этажности жилой застройкой.

В случае застройки квартала микрорайона разнотипными по этажности зданиями нормативный размер территории кондоминиума, полученный методом расчета по формуле N 2, подлежит уточнению путем введения корректирующих коэффициентов на соответствующую этажность.

Примеры расчета нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах

Пример 1. Определение нормативного размера земельного участка для кондоминиума, имущество которого составляет одно 5-этажное 80-квартирное здание со средней площадью квартиры - 50 кв. метров.

В соответствии с приложением N 1 удельный показатель земельной доли для пятиэтажных зданий равен 1, 38. Следовательно, нормативный размер земельного участка в соответствии с формулой N 1 составит (50х80) х1, 38=5520 кв. метров.

Пример 2. Определение земельной доли домовладельца в общей стоимости кондоминиума, имеющего в собственности квартиру 70 кв. метров, расположенную в 12-этажном здании.

В соответствии с приложением N 1 нормативный удельный показатель земельной доли равен 0,87. Следовательно, земельная доля составит 70х0, 87=60, 9 кв. метров.

Пример 3. Определение нормативного размера земельного участка и сверхнормативной территории, если имущество кондоминиума составляет:

а) один 9-этажный дом;

б) три 9-этажных дома, расположенных на данной территории.

Площадь данной жилой территории в осях местных проездов (S кв) составляет 2, 5 га.

На данной территории расположены:

три девятиэтажных трехсекционных 108-квартирных дома 5400 кв. метров общей площади квартир каждый;

детский сад, земельный участок которого равен 3400 кв. метров.

Удельный показатель земельной доли для 9-этажных зданий равен 0,96.

В соответствии с приложением N 1, нормативный размер участка одного жилого дома равен 5400х0, 96=5184 кв. метров.

Суммарная нормативная площадь земельных участков 3-х жилых домов равна 5184 х3= 15552 кв. метров.

Фактическая площадь жилой территории (за исключением детского сада) равна 25000-3400=21600 кв. метров.

Сверхнормативная площадь всей территории равна 21600-15552=6048 кв. метров.

Сверхнормативный размер участка каждого жилого дома равен 6048: 3=2019 кв. метров.

Таким образом, если земельный участок передается одному жилому зданию, его нормативный размер составит 5184 кв. метров, а сверхнормативная территория - 2019 кв. метров, если кондоминиум включает три жилых здания, то нормативный размер участка кондоминиума составит 15552 кв. метров, а сверхнормативная территория - 6048 кв. метров.

В том и в другом случае сверхнормативная территория составит около 33 процентов от нормативного размера участка причем:

в первом случае (кондоминиум - одно здание) сверхнормативный участок пригоден для строительства или до уплотнения двухсекционным девятиэтажным домом или двумя блок - секциями с общей площадью квартир 2019:0, 65=3260 кв. метров;

во втором случае (кондоминиум - три жилых здания) -допустимо дополнительное строительство 9780 кв. метров.

Приняв рекомендуемый показатель 0, 65 для застройки нового (сверхнормативного) участка, плотность жилого фонда нетто на данной территории может быть повышена на 66 процентов.

Данный расчет показывает, что в случае если товарищество захочет приобрести сверхнормативную территорию в собственность или взять в аренду, то приращение их имущества может составить 60 процентов.

Пример 4. Расчет нормативных размеров земельных участков в квартале, застроенном 9-этажными домами.

В соответствии с приложением N 1 нормативный удельный показатель земельной доли для 9-этажных зданий равен 0, 96. Следовательно, нормативные размеры земельных участков составят:

для дома N 1 (общая площадь квартир 11110 кв. метров) -8330 кв. метров;

для дома N 2 (общая площадь квартир 7150 кв. метров) -5360 кв. метров;

для дома N 3 (общая площадь квартир 9390 кв. метров) -7040 кв. метров;

для дома N 4 (общая площадь квартир 11685 кв. метров) -8760 кв. метров.

4. Расчет сверхнормативных размеров земельных участков.

По формулам определяются сверхнормативные территории, которые составляют соответственно:

дом N 1 - 890 кв. метров;

дом N 2 - 570 кв. метров;

дом N 3 - 755 кв. метров;