Для устойчивого развития города Томска, повышения качества городской среды требуется комплекс работ, направленных на рациональное территориальное планирование, землеустройство и землепользование.
Полноценное пространственное развитие города сегодня возможно только в рамках правового градорегулирования при наличии необходимых документов территориального планирования (Генерального плана), градостроительного зонирования (Правил землепользования и застройки - далее ПЗЗ), документации по планировке территории (проектов планировки, межевания и ГПЗК), актуальной картографической информации (Дежурного топографического плана). Все вышеназванные документы требуют либо постоянного мониторинга и внесения изменений в них, либо создание новых, актуализированных версий.
Генеральный план Города Томска утвержден решением Думы Города Томска от 27.11.2007 № 687 и рассчитан на период до 2025 года. Разработка генерального плана велась на протяжении 4,5 лет (2003 по 2007 г.г.). Задержка в разработке Генплана была вызвана объективными причинами - увеличение объемов работ и сроков произошло в связи с принятием нового Градостроительного Кодекса РФ, а также присоединением дополнительных территорий и изменением городской черты. Генеральный план разработан в соответствии со сложившейся экономической ситуацией, а также согласованной на тот период департаментом экономики администрации г.Томска расчетной численностью населения к 2025 году - 496-500 тыс.человек, и не предусматривал рост населения до 2025 года. Хотя по состоянию на 1 января 2013 года численность населения муниципального образования "Город Томск" составляет 569,46 тыс. человек.
Сегодня, социально-экономическая ситуация требует нового подхода при разработке градостроительной документации - необходимо обеспечивать разработку такой документации, в реализации которой будут одновременно заинтересованы как общество в целом, так и представители бизнеса на территории. Это означает, что решения градостроительной документации должны быть экономически эффективны как с коммерческой, так и с бюджетной точки зрения. Необходима оценка будущего экономического эффекта от принимаемых градостроительных решений.
Кроме того, на сегодняшний день возник объективный ряд факторов, требующий корректировки Генерального плана. Вот несколько из них:
- Прогнозное уменьшение численности населения не оправдалось. На сегодняшний день в Томске уже насчитывается 569 тысяч человек.
- Увеличение населения влечет за собой проблему обеспечения города новыми территориями для многоэтажного и малоэтажного жилищного строительства.
- Утверждение проекта зон охраны объектов культурного наследия г.Томска. Необходимо внести изменения в Генеральный план и Правила землепользования и застройки с установлением регламентов и параметров возможного использования территорий.
- Необходимо выполнение работ по внесению сведений о границах территориальных зон в государственный кадастр недвижимости в соответствии с требованиями ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».
- В соответствии с изменениями Градостроительного кодекса РФ установлена необходимость определения и кадастрирования границ существующих и планируемых населенных мест, входящих в муниципальное образование.
- Определены новые требования к материалам генплана. В частности, обязателен показ мест размещения планируемых объектов здравоохранения, спорта и культуры местного, регионального и федерального значения.
- Необходимо формирование единой транспортной структуры города Томска и Томской агломерации - обеспечение наиболее оптимальных связей территории Томского района с основными городскими территориями, в том числе с площадками ТВЗ, с аэропортом в обход от центральных городских дорог.
- Требует корректировки городская черта. Сегодня она сложная, с внедрением в тело города других муниципальных образований.
- Кроме того, важным фактором становится появление статуса Томска как «Инногорода», который требует повышения инвестиционной привлекательности территории муниципального образования «Город Томск», формирования и продвижения ярко выраженного имиджа города.
Все вышеперечисленные факторы говорят о необходимости подготовки нового документа территориального планирования - Генерального плана г.Томска - отвечающего сегодняшним условиям экономического развития.
В области градостроительного зонирования, безусловно, остается проблема совершенствования Правил землепользования и застройки, как с точки зрения уточнения видов и границ территориальных зон, так и с точки зрения повышения точности градостроительных регламентов и параметров разрешенного строительства. Важнейшей задачей в этой области, по-прежнему, остается работа по кадастровому учету территориальных зон и зон с особыми условиями использования территорий. Наличие сбалансированных ПЗЗ в части установления параметров строительства в разных частях города (территориальных зонах) является важным инструментом в недопущении уплотняющей застройки и в повышении комфортности и выразительности городской среды.
Для обеспечения градостроительной деятельности особенно важно увеличить объем документации по планировке территории. Их недостаточность вносит в область градостроительного планирования и землеустройства нерациональность и даже определенную хаотичность, особенно при межевании земельных участков на периферийных территориях. Проекты планировки и межевания позволяют выявить существующие и планируемые территории общего пользования обеспечить рациональное межевание на застроенных территориях и определить более точные границы и параметры земельных участков для нового строительства. По сути, наличие этих материалов является необходимым условием при подготовке и реализации инвестиционных проектов и оказывает непосредственное влияние на инвестиционную привлекательность территорий города.
Документация по планировке территории вместе с данными инженерно-геологических и инженерно-геодезических изысканий дает возможность повысить качество и результативность землеустроительной деятельности, что в свою очередь непосредственно влияет на экономику города и его бюджетную политику.
Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Роль земельных платежей (налоговых и неналоговых) при формировании доходов бюджета муниципального образования «Город Томск» достаточно велика. Земельный налог в общем объеме налоговых поступлений составляет 10%. Арендная плата в общем объеме неналоговых поступлений составляет 50%. Налог на землю является основным элементом в системе налогообложения земли. В соответствии со ст. 15 Налогового кодекса Российской Федерации земельный налог является одним из двух видов налогов, 100% поступлений от которого направляются в местный бюджет. Данное обстоятельство делает указанный налог в настоящее время основой налоговой составляющей доходных статей местных бюджетов.
Также бюджет муниципального образования «Город Томск» недополучает налоговые доходы от использования земельных участков под многоквартирными жилыми домами. В соответствии с п.4 ст.16 Федерального закона от 29.12.2004г. №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса», муниципальные образования вправе осуществлять организацию и финансирование мероприятий по выполнению в отношении таких земельных участков работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения. Такая работа ведется департаментом архитектуры и градостроительства администрации Города Томска с 2008 года. За истекший период сформировано более 900 земельных участков под многоквартирными жилыми домами. В настоящее время на территории города ни один земельный участок занятый многоквартирным домом не облагается земельным налогом. Вместе с тем, предполагается внедрение механизма единого налогообложения на весь имущественно земельный комплекс, принадлежащий собственнику квартиры в многоквартирном доме. Всего на территории городского округа насчитывается 5 506 многоквартирных жилых домов. Проведение кадастровых работ в отношении земельных участков занятых многоквартирными домами позволит увеличить доходы бюджета муниципального образования «Город Томск» ориентировочно на 68 000,00 тыс. руб.
К неналоговым доходам местного бюджета относится арендная плата за землю. При передаче в аренду муниципального имущества, в том числе земельных участков, подлежат зачислению в местный бюджет доходы от арендной платы по нормативу 100%. Доходы от арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, поступают в бюджет городского округа по нормативу 80%.
Кроме того, зачислению в местный бюджет подлежат доходы от продажи земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена по нормативу 80%. Доходы от продажи земельных участков находящихся в муниципальной собственности подлежат зачислению в бюджет муниципального образования «Город Томск» по нормативу 100%.
С 01.01.2008 года на территории городского округа прекращена процедура предварительного согласования земельных участков для строительства. Все предоставление для указанных целей осуществляется с торгов. За истекший период наблюдается положительная динамика в количестве земельных участков, предоставленных с торгов (2008 - 32 , 2009 - 50 , 2010 - 62 , 2011-126 , 2012-97 ).
Поступления в бюджет муниципального образования «Город Томск» от продажи земельных участков увеличиваются кратно: в 2009 году по отношению к 2008 - в 1,89 раза, в 2010 по отношению к 2009 - в 2,27 раза. В 2010 году доходы бюджета муниципального образования «Город Томск» составили 192 млн. рублей, а в 2011 году 320 млн. рублей, в 2012 году- 401 млн. рублей. Доходы от продажи земельных участков за 2012 год выросли в 2,08 раза по сравнению с 2010 годом и в 1,25 раза, по сравнению с 2011 годом.
Следует отметить, что положительная динамика показателей (количества земельных участков и площади) проданных земельных участков наблюдается во всех видах строительства: многоэтажного жилищного строительства, индивидуального жилищного строительства, а также объектов с нежилой функцией.
При наличии проектов планировки и межевания на территорию, в границах которой предполагается формирование земельного участка к торгам предпродажную подготовку в значительной степени упрощает и делает более точную его рыночную оценку, что еще раз подчеркивает важность для экономики города документации по планировке территории.
Таким образом, решение комплекса задач по обеспечению градостроительной и землеустроительной деятельности дает возможность в значительной степени повлиять на экономику города, повысить доходную часть бюджета, как опосредованно - за счет создания градостроительных условий для реализации инвестиционных проектов, так и напрямую - за счет увеличения налогооблагаемой земельной базы и доходов от продаж земельных участков.
Так же существует необходимость в провидении работ по формированию земельных участков для последующего предоставления льготным категориям граждан. На 15.08.2013г. в очередь на получение земельных участков для индивидуального жилищного строительство поставлено 3397 граждан имеющих льготу на бесплатное получение земельного участка.