Актуальной проблемой в сфере жилищного строительства является наличие большого количества недостроенных или построенных, но не сданных в эксплуатацию многоквартирных жилых домов. При этом острейшей проблемной ситуацией является банкротство застройщика, привлекавшего денежные средства граждан и не завершившего строительство многоквартирного дома. Условиями разрешения такой ситуации являются:
1) взаимодействие органов государственной власти Самарской области и органов местного самоуправления с арбитражным управляющим, участниками долевого строительства, кредиторами, новым инвестором в целях выхода из кризисной ситуации, в том числе путем создания участниками долевого строительства жилищно-строительного кооператива и передачи ему прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок;
2) эффективное использование активов должника (движимого и недвижимого имущества, имущественных прав) и свободных жилых и нежилых помещений в недостроенном доме в целях получения денежных средств, необходимых для завершения строительства многоквартирного жилого дома.
Соблюдение указанных условий позволит минимизировать бюджетные расходы при завершении строительства и вводе в эксплуатацию подобных объектов.
В отношении многоквартирных домов, как недостроенных, так и уже построенных, но не введенных в эксплуатацию, решение вопросов о завершении их строительства и введении в эксплуатацию должно производиться в зависимости от наличия и характера нарушений, допущенных при возведении обозначенных объектов.
При наличии неустранимых, прежде всего строительных, нарушений, угрожающих жизни и здоровью граждан, должно приниматься в установленном законом порядке решение о сносе такого строения. Если же нарушения отсутствуют или незначительны, носят устранимый характер, не угрожают жизни и здоровью граждан, целесообразно принятие решения о достройке объекта и вводе его в эксплуатацию. Финансирование соответствующих мероприятий должно производиться за счет следующих средств:
бюджетных средств различных уровней, выделяемых на обозначенные цели;
средств застройщика, принявшего на себя обязательства по достройке дома и введении его в эксплуатацию. В качестве компенсации затрат застройщика возможно предоставление ему новой площадки для строительства;
средств, полученных от реализации свободных квартир и нежилых помещений в недостроенном доме;
средств участников долевого строительства и собственников квартир недостроенного и не введенного в эксплуатацию жилого дома. В настоящее время обязанности указанных лиц по внесению денежных средств могут возникнуть лишь в случае добровольного принятия ими на себя соответствующих обязательств. В целях стимулирования граждан к принятию соответствующего решения целесообразно использовать механизм первоочередного решения вопроса по достройке жилого дома и введению его в эксплуатацию, выделению необходимых бюджетных средств и началу работ применительно к тем объектам, где гражданами выражена готовность частичного финансирования соответствующих мероприятий за счет собственных денежных средств. Величина возможного финансирования в данном случае должна быть не менее разницы между установленной на соответствующий период средней рыночной стоимостью 1 кв. метра общей площади жилых помещений по Самарской области и стоимостью 1 кв. метра общей площади жилого помещения, уплаченной лицом по договору, в расчете на общую площадь всех жилых помещений, в отношении которых заключены договоры, и общее количество лиц, с которыми такие договоры были заключены.
Для многоквартирных домов, построенных в соответствии с градостроительными нормами и правилами, но не введенными в эксплуатацию в связи с отсутствием разрешительной документации и (или) оформленных в установленном порядке прав на земельный участок, целесообразно предусмотреть в федеральном законодательстве положения относительно установления на ограниченный период времени упрощенного порядка получения разрешений на ввод в эксплуатацию при соблюдении определенных условий, препятствующих нарушению прав и законных интересов граждан. Это позволит легализовать ряд ранее построенных, но не введенных в эксплуатацию жилых домов, оформив их и находящиеся в них квартиры в качестве полноценных жилищных объектов.