За годы перестройки в связи с переходом к рыночной экономике в Ставропольском крае, как и в целом по Российской Федерации, на фоне общего сокращения объемов жилищного строительства резко уменьшилась и доля жилья, строящегося за счет государственных средств. По отношению к уровню конца 80-х годов ввод жилья уменьшился более чем в 2 раза и в 2003 году составил всего 628 тысяч квадратных метров, в тоже время доля жилья, построенного за счет государственных средств, снизилась в 10 раз, с 60 процентов до 5,9 процента.
При сокращении бюджетных расходов в жилищном секторе внимание государства было сосредоточено в основном на проблемах отдельных категорий и групп населения, которые не в состоянии самостоятельно решить свои жилищные проблемы. Основная же часть населения, имеющая относительно стабильные доходы и желающая приобрести жилье в собственность, оказалась не в состоянии это сделать из-за отсутствия достаточных накоплений и возможности получения долгосрочных кредитных ресурсов.
В новых экономических условиях государственная жилищная политика должна наряду с прежней ориентацией на нужды социально незащищенных групп населения сделать новый акцент на решении жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющими жилье в собственности в результате бесплатной приватизации. Основным способом решения жилищной проблемы для этой части населения является долгосрочное ипотечное жилищное кредитование.
Разработка краевой целевой программы "Развитие системы ипотечного жилищного кредитования и строительства доступного жилья в Ставропольском крае на 2005 - 2007 годы" обусловлена необходимостью создания эффективно работающей системы обеспечения доступным по стоимости жильем граждан со средним уровнем доходов, основанной на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств и долгосрочных ипотечных кредитов, а также с использованием государственных средств в виде субсидий.
Факторами, способствующими успешному развитию ипотечного дела в Ставропольском крае, являются:
положительная практика ипотечного жилищного кредитования в ряде регионов России;
наличие платежеспособного спроса на ипотечные кредиты со стороны населения;
стабилизация ценовой политики на рынке жилья и рост доходов жителей Ставропольского края.
На сегодняшний день в крае более 75 процентов семей нуждаются в улучшении жилищных условий. Решают эту проблему не более 1-1,5 процента семей. Потенциально рынок продаж жилья может быть на порядок больше. Этого не происходит из-за дороговизны жилья, т.е. несоответствия реальным доходам населения. При существующем недостаточном объеме вводимого нового жилья, доступного по цене для граждан, и активизации развития системы ипотечного жилищного кредитования, направленной только на вторичный рынок жилья, развитие ипотечного кредитования приведет к росту цен на существующие жилые помещения.
Имеющуюся проблему необходимо решать в трех направлениях, действующих параллельно. Первое направление - это создание системы ипотечного жилищного кредитования, механизма рефинансирования выданных ипотечных кредитов. Второе направление - кредитование строительства доступного по цене жилья. Третье - государственная бюджетная поддержка приобретения жилья населением в форме предоставления субсидий гражданам с низким уровнем доходов.