Данные социологических исследований в Ставропольском крае (далее - край) показывают, что жилищная проблема стоит перед 61 процентом семей, проживающих в крае, которые в той или иной степени не удовлетворены жилищными условиями, при этом каждая четвертая семья проживает в жилье, находящемся в неудовлетворительном состоянии.
В целях повышения доступности жилья для жителей края необходимо обеспечить условия для развития системы ипотечного жилищного кредитования и других механизмов расширения платежеспособного спроса населения, системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов (займов) и рынка ипотечных ценных бумаг, а также оказать государственную поддержку населению края в приобретении жилья, в том числе с помощью ипотечных жилищных кредитов (займов).
Предусмотренная Градостроительным кодексом Российской Федерации система градостроительства и землепользования направлена на стимулирование привлечения частных инвестиций в жилищное строительство. Однако существенным препятствием развития жилищного строительства продолжает оставаться ограниченность возможностей обеспечения земельных участков необходимой коммунальной, транспортной инфраструктурой. В ситуации превышения спроса над предложением на рынке жилья большая часть жилищного строительства финансируется непосредственно за счет собственных средств жителей края, слабо развито кредитование застройщиков на цели жилищного строительства. - {Изменение:
Постановление Правительства Ставропольского края от 04 апреля 2011 г. N 111-п, НГР: ru26000201100253}
Недостаточные возможности улучшения жилищных условий жителей края могут привести к обострению социальной ситуации в крае. В связи с этим необходимо ускорить внедрение новых экономических и финансовых механизмов в жилищном строительстве, развивать ипотечное жилищное кредитование.
Для формирования рынка доступного и комфортного жилья требуется реализация комплексной государственной политики, направленной на повышение платежеспособного спроса населения на жилье через развитие различных форм жилищного кредитования, в первую очередь - ипотечного жилищного кредитования, адекватное увеличение объемов предложения жилья через развитие жилищного строительства.
Реализация целей Программы позволит создать условия для устойчивого функционирования и развития жилищной сферы, обеспечивающей доступность жилья для жителей края.
На начало 2009 года в крае более 4470 молодых семей в соответствии с законодательством Российской Федерации состояли на учете в органах местного самоуправления муниципальных образований края в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий. Острота проблемы определяется низкой доступностью жилья и ипотечных жилищных кредитов (займов) для большей части населения края, имеющих невысокие доходы.
Поддержка молодых семей при решении жилищной проблемы станет основой стабильных условий жизни, повлияет на улучшение демографической ситуации в крае.
Возможность решения жилищной проблемы молодых семей, в том числе с привлечением средств ипотечных жилищных кредитов (займов), создаст для членов молодых семей стимул к повышению качества их трудовой деятельности и уровня их квалификации по специальности, что приведет к увеличению доходов молодых семей.
Решение жилищной проблемы в крае носит комплексный характер, требует участия и взаимодействия органов государственной власти края, органов местного самоуправления муниципальных образований края и организаций, предоставляющих ипотечные жилищные кредиты (займы). Решение указанной проблемы улучшит социальное благополучие в обществе, общее экономическое развитие и рост производства в крае. Данная проблема не может быть решена в пределах одного финансового года и требует бюджетных расходов капитального характера, что обуславливает использование программно-целевого метода.
Данный метод основан на включении в область программной разработки всех категорий жителей края, признанных нуждающимися в улучшении жилищных условий и имеющих право на оказание государственной поддержки в обеспечении их жильем. Такой подход имеет преимущество с точки зрения достижения целей Программы с учетом множества факторов, в том числе социально-экономического характера.
При использовании программно-целевого метода могут возникнуть риски, связанные с неверно выбранными приоритетами и недостаточным ресурсным обеспечением мероприятий Программы.
Несмотря на создание основ функционирования рынка жилья, приобретение и строительство жилья с использованием рыночных механизмов на практике пока доступны лишь ограниченному кругу семей - семьям с высокими доходами. Основными причинами низкого платежеспособного спроса на жилье являются неразвитость институтов долгосрочного жилищного кредитования, инфраструктуры рынка жилья и ипотечного жилищного кредитования.
Создание правовой базы системы страхования кредитных рисков в ипотечном жилищном кредитовании позволит кредитным организациям (далее - кредиторы) снизить требования к размеру первоначального взноса на жилье.
Минимизировать все возможные риски в ипотечном строительстве возможно лишь в случае участия в государственной программе ипотечного жилищного кредитования.
Основная проблема для кредитора, предоставляющего строительный кредит, - точно оценить вероятность реализации проекта застройки жилья, в частности уровень риска незавершения строительства жилья в срок и риска, связанного с ликвидностью построенного жилого дома.
Кредиторы совместно с застройщиком должны тщательно проанализировать комплекс факторов, влияющих на инфраструктуру рынка жилья, включая спрос на определенный тип жилья, емкость рынка жилья, способность застройщика контролировать сроки и смету затрат в ходе строительства жилья, чтобы при его завершении выйти на запланированные цены и, таким образом, выдержать предложенные первоначальные условия продажи жилья и не допустить превышения стоимости выданных ипотечных жилищных кредитов (займов).
Строительный кредит выдается застройщику при условии, что он располагает (предпочтительно на правах собственности или долгосрочной аренды) отведенным участком под строительство жилья и органами местного самоуправления муниципальных образований края выданы необходимые разрешения на осуществление строительства. Застройщик может использовать свою долю вложений не только на приобретение земли под застройку жилья, но и на финансирование других необходимых первоначальных затрат. Степень риска для кредиторов невозврата ипотечного жилищного кредита (займа) значительно снижается, если застройщик берет на себя значительную часть финансирования разработки проекта застройки жилья. Указанный риск также может быть снижен, если до начала строительства жилья существует предварительная договоренность между застройщиком и кредиторами о возможности предоставления ипотечных жилищных кредитов (займов) потенциальным покупателям для приобретения построенных домов или квартир.
Данный механизм эффективно сопрягается с ипотечным жилищным кредитованием физических лиц - покупателей жилья в построенных домах: получаемые ипотечные жилищные кредиты (займы) и собственные средства граждан используются для оплаты жилья, а застройщики получают возможность погасить ранее полученный строительный кредит.
Для снижения риска невозврата ипотечного жилищного кредита (займа) необходимо:
обеспечить кредитору реальную возможность обращения взыскания и реализации заложенного имущества, создать условия для быстрого рассмотрения в судебных инстанциях дел, связанных с обращением взыскания на предмет залога;
обеспечить надежную систему регистрации земли, недвижимого имущества, ипотеки и других прав в целях уменьшения для кредитора риска появления непредусмотренных прав;
выработать надежные процедуры предоставления и обслуживания ипотечных жилищных кредитов (займов).
Для снижения риска превышения стоимости кредитных ресурсов, привлекаемых кредитором, над ставкой процентов по уже выданным ипотечным жилищным кредитам (займам) возможно использование кредиторами при расчете платежей по кредиту различных методов их индексации с учетом инфляции и доходов заемщика. Для решения проблемы снижения данного вида риска необходимо разработать систему показателей, отражающих изменение рыночной процентной ставки.
Снижение риска ликвидности непосредственно связано с развитием вторичного рынка ипотечных жилищных кредитов (займов), созданием условий для привлечения долгосрочных ресурсов в данную сферу, обеспечением рефинансирования выданных кредиторами ипотечных жилищных кредитов (займов).
Для снижения риска невозврата ипотечного жилищного кредита (займа) необходимо обеспечение существенного увеличения темпов жилищного строительства, удовлетворения платежеспособного спроса населения края на жилье, стабилизации цен на жилье.
Влияют риски (законодательные, финансовые, технологические, информационные) и на заключение договоров на разработку проектов документов территориального планирования территорий края с проектными организациями градостроительного профиля по результатам открытых конкурсов.