Анализ существующих проблем в жилищном строительстве области показывает, что их можно разделить на две условные группы:
1) проблемы, негативно влияющие на активность предложения на рынке жилья;
2) факторы, негативно влияющие на активность спроса на жилые помещения.
Проблемы, оказывающие негативное влияние на активность предложения на рынке жилья:
а) отсутствие подготовленных к застройке земельных участков, обеспеченных коммунальной инфраструктурой. Областной центр, все районные центры, а также все поселения области, имеющие долгосрочные программы развития, имеют утвержденную градостроительную документацию. Ресурс свободных площадок в указанных поселениях не исчерпан, строительство жилых домов возможно по адресам сносимых ветхих жилых домов, а также по новым адресам, при этом в основном возможна только точечная застройка. В данной ситуации для реализации проектов комплексной жилой застройки, а также малоэтажных жилых домов требуется вовлечение в оборот новых земель в черте муниципальных образований, рассмотренных генпланами под строительство жилых помещений. При этом существуют технические и финансовые проблемы: рассмотренные участки не обеспечены инфраструктурой (сети, дороги), у органов местного самоуправления нет достаточных ресурсов на указанное обеспечение, что в итоге не позволяет приступить к застройке жилыми домами данных земельных участков.
(в ред. Постановления от 15.12.2011 N 964-па)
При этом органы местного самоуправления не располагают актуальной полной информацией о фактическом использовании земельных участков, подлежащих жилой застройке, что свидетельствует об отсутствии четкой, организованной системы контроля за использованием земель на муниципальном уровне, а также отсутствии информационных систем организации градостроительной деятельности (ИСОГД);
б) недоступность для большинства застройщиков кредитных ресурсов для осуществления строительства. Кредитные ресурсы в Магаданской области малодоступны для строительных организаций.
Процентная ставка по банковским кредитам на реализацию жилищных проектов для застройщиков доходила до 25% годовых.
Удешевление банковских ресурсов и увеличение сроков предоставления кредитов для застройщика может решить проблему доступности банковских кредитов в целях строительства жилья;
(в ред. Постановления от 15.12.2011 N 964-па)
в) сдерживание развития промышленности строительных материалов связанно с незначительностью мощности предприятий промышленности строительных материалов и стройиндустрии в целом в Магаданской области; с высокой проблематичностью для большинства предприятий стройиндустрии области привлечь льготный кредит для модернизации производства или закупить высокотехнологичное оборудование за пределами Магаданской области или за рубежом. Основной объем стройматериалов завозится из центральных и южных регионов ДФО или из центральных районов России;
г) наличие административных барьеров при получении исходно-разрешительной документации на строительство, при получении технических условий на подключение объектов к инженерным коммуникациям и при получении разрешений на ввод построенных объектов в эксплуатацию, при получении заключения государственной экспертизы на проектную документацию, однако последняя позиция зависит от качества разрабатываемой проектной документации заказчиком (подрядчиком);
д) кадровая проблема в отрасли. В настоящее время в области действуют 5 учреждений среднего и высшего профессионального образования, которые осуществляют подготовку кадров для отрасли строительства. Вместе с тем отрасль ощущает серьезную нехватку высокопрофессиональных, хорошо подготовленных кадров в управлении строительством, а также рабочих специальностей.
Факторы, негативно влияющие на активность спроса на жилые помещения:
а) низкий уровень доходов населения. Согласно данным органов статистики, по итогам 2009 года 35,4 тыс. человек общей численности населения области имеют среднедушевой ежемесячный доход до 10 000 рублей. Таким образом, 21,8% населения области не может рассчитывать в силу своих доходов на решение жилищной проблемы;
б) отсутствие на рынке ипотечных продуктов, доступных для широких слоев населения с разной покупательской способностью, прежде всего, для категорий граждан с низким уровнем доходов, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Процентная ставка по ипотечным кредитам доходит до 25% годовых;
в) отсутствие маневренного фонда муниципальных образований;
г) отсутствие необходимой нормативной базы, стимулирующей развитие системы жилищных строительных и накопительных кооперативов, позволяющей им участвовать в освоении земельных участков под комплексную массовую жилую застройку, и развития системы "стройсберкасс".