Острота ситуации с обеспечением населения жильем в республике не позволяет занимать выжидательную позицию, а подвигает к активной стратегии, предусматривающей максимально быстрое развитие ипотечного жилищного кредитования. В связи с дефицитом финансовых ресурсов и низкими доходами населения формы и условия ипотечного жилищного кредитования должны быть соответствующим образом приспособлены к платежеспособному спросу населения, а для формирования источников финансирования ипотечных жилищных кредитов должны использоваться относительно дешевые средства.
Таким образом, главным в стратегии развития ипотечного жилищного кредитования является осуществление таких подходов, которые позволят применить различные, приспособленные к особенностям платежеспособного спроса разных категорий и слоев населения системы кредитования (стандартная и социально ориентированная). Дефицит финансовых ресурсов при использовании социально ориентированной модели преодолевается в результате создания самой ипотечной системой дополнительных доходов в предпринимательской и бюджетной сферах, а также у населения. Эти дополнительные доходы рассматриваются в качестве основного источника, позволяющего далее мобилизовать ресурсы на финансовом рынке.
В качестве стартовых ресурсов для выдачи ипотечных кредитов должны быть использованы бюджетные средства, дебиторская задолженность Фонда, незавершенное строительство, эмиссия ценных бумаг, отчисления налоговых поступлений.
Основные положения предлагаемой стратегии состоят в следующем:
- Кредиты должны номинироваться в рублях, выдаваться на срок до 20 лет, иметь низкую процентную ставку (5-10% годовых);
- Ипотечное кредитование должно быть ориентировано, в первую очередь, на те категории населения, которые нуждаются в небольшом ипотечном кредите. Это позволит при ограниченных ресурсах обеспечить кредитами максимальное число заемщиков;
- Поскольку при малом объеме кредита заемщику требуется иметь значительные собственные средства, то для тех граждан, у которых нет достаточных собственных сбережений в денежной форме, это ограничение преодолевается за счет оплаты ими части нового жилья старым жильем. Граждане, получающие в установленном порядке жилищные субсидии и жилищные сертификаты, могут использовать их для оплаты части стоимости жилья в дополнение к собственным средствам и ипотечному кредиту.
Указанные условия, как показал опыт, даже при весьма малой доле кредита (13-15%) становятся стимулом принятия населением решения о покупке жилья, обеспечивая мобилизацию собственных средств населения, увеличивают спрос на жилье на 20-30%. При этом происходит вовлечение в оборот на каждый рубль кредита более 3 рублей средств населения. Таким образом, небольшой кредит вызывает 3-х кратное увеличение притока средств населения в жилищное строительство.
Поскольку ипотечное жилищное кредитование создает дополнительные доходы бюджетов различных уровней, то эти дополнительные доходы и могут служить одним из источников финансирования ипотечного кредитования вместе с внебюджетными источниками финансирования жилья.
Далее система становится самофинансируемой и расширяется за счет рефинансирования государственных источников. Таким образом, государство избавляется от обязанности обеспечивать население жильем и переходит от практики прямого бюджетного финансирования к регулированию рынка недвижимости через определение условий кредитования и создание благоприятных налоговых режимов участникам системы ипотечного жилищного кредитования.
Основные принципы разрабатываемой системы:
1. Система ориентирована на население, имеющее средний уровень дохода и социальную поддержку со стороны республиканских органов государственной власти и органов местного самоуправления, а именно:
а) людей, доходы которых не позволяют получать кредиты, предлагаемые коммерческими банками, но позволяют пользоваться кредитами с льготными условиями, предоставляемыми Республиканским внебюджетным фондом развития жилищного строительства;
б) людей с ограниченным достатком, но получающих жилищные субсидии (военнослужащие, уволенные в запас, северяне, чернобыльцы, молодожены и другие);
в) людей, имеющих жилье и нуждающихся в дальнейшем улучшении жилищных условий, которые могут использовать для оплаты старое жилье.
2. Система создается в рамках единых правил и норм на основе реализации республиканской программы и финансируется через ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Республики Калмыкия" (на следующем этапе с участием ипотечных банков, выполняющих функции комиссионера). Финансирование развития ипотечного жилищного кредитования через ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Республики Калмыкия" наиболее оптимальным способом, так как ипотечное жилищное кредитование является деятельностью связанной с извлечением прибыли, т. е. коммерческой, а органы исполнительной власти республики не в праве заниматься коммерческой деятельностью. Вместе с тем, обеспечивается эффективное размещение бюджетных средств и строгий контроль за их использованием. Кроме этого, наработанный опыт ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Республики Калмыкия" по продаже жилья в рассрочку под залог позволяет ускорить внедрение системы ипотечного жилищного кредитования и избежать нежелательных ошибок. (в редакции Указа от 08.08.2003 г. N 233)
Республиканская Программа должна состоять из региональной и местных программ развития ипотечного жилищного кредитования при непосредственном участии органов местного самоуправления - участников программы. Одновременно будет создаваться единая информационная сеть и другая инфраструктура первичного республиканского ипотечного рынка.
3. На первом этапе ключевым элементом организационной схемы, определяющим возможность ее обеспечения финансовыми ресурсами, является ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Республики Калмыкия". (в редакции Указа от 08.08.2003 г. N 233)
Источником финансовых ресурсов ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Республики Калмыкия" должны стать в основном бюджетные средства и дополнительные доходы республиканского и местных бюджетов от активизации жилищного строительства, средства, омертвленные в незавершенном строительстве, дебиторская задолженность ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Республики Калмыкия", целевые сборы и поступления. (в редакции Указа от 08.08.2003 г. N 233)
4. Организационная схема предусматривает взаимодействие ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Республики Калмыкия" с коммерческими банками. По мере создания условий для ипотечного жилищного кредитования населения, все больший объем кредитования будет идти через банки, а Республиканский внебюджетный фонд развития жилищного строительства будет сокращать объемы кредитования, выполняя другие функции, а именно: (в редакции Указа от 08.08.2003 г. N 233)
- предоставление гарантий по ипотечному кредитованию;
- субсидирование ипотечных кредитов для отдельных категорий граждан;
- финансирование строительства жилья и развития стройиндустрии в республике;
- финансирование расходов на развитие территории застройки (строительных участков) и ее инфраструктуры;
- аккумулирование денежных средств из внебюджетных источников.
5. Развитие системы ипотечного жилищного кредитования сочетается с мероприятиями федеральных и региональных программ по обеспечению жильем военнослужащих, переселению северян и др. категорий граждан, имеющих определенный статус.
6. Развитие системы ипотечного жилищного кредитования содействует росту и стабильности доходов населения, созданию рабочих мест и поддержке предпринимательской деятельности населения, проживающего в Республике Калмыкия.
7. Внедрение системы ипотечного жилищного кредитования позволяет вывести из "теневого" оборота сокрытые доходы населения, т. к. для получения ипотечного кредита заемщикам необходимо официально подтвердить собственные доходы.