В условиях переходной экономики развитие системы ипотечного жилищного кредитования в Республике Калмыкия может происходить в два этапа.
1-й этап - это этап, в пределах которого будет организована подготовительная работа, разработаны республиканская и муниципальные программы ипотечного жилищного кредитования, определены источники финансирования, начнется формирование первичного рынка ипотечных жилищных кредитов.
На этом этапе источником финансирования являются бюджетные ресурсы, средства граждан и их ликвидная недвижимость. Финансирование производится через ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Республики Калмыкия". (в редакции Указа от 08.08.2003 г. N 233)
Бюджетные средства, направляемые на развитие системы ипотечного жилищного кредитования, будут компенсироваться дополнительными налогами, поступающими в бюджет от промышленно-строительного комплекса республики, деятельность которого активизируется в связи с дополнительными инвестициями. Для управления муниципальными программами ипотечного кредитования создаются филиалы Фонда, который координирует их деятельность.
Заемщики, обращаясь в Фонд, формируют определенный спрос на квартиры, Фонд предлагает свои построенные квартиры Заемщикам для продажи в рассрочку, и проводит анализ их платежеспособности в будущем. Заемщики выплачивают первоначальный взнос (денежные средства и имеющееся старое жилье) и приобретают квартиру в собственность, заключив с Фондом договор купли-продажи квартиры в рассрочку. После этого Заемщики закладывают приобретенную квартиру по договору ипотеки Фонду. Фонд становится залогодержателем, а Заемщики начинают выплачивать оставшуюся сумму в соответствии с договором купли-продажи, до полного расчета.
На этом этапе происходит дальнейшее развитие инфраструктуры рынка жилья и строительно-промышленного комплекса республики, ориентированных на частного покупателя, отработка механизмов ипотечного жилищного кредитования, совершенствование нормативной базы, направленное на эффективную работу системы и стимулирование ее участников, будут последовательно расширяться масштабы ипотечного жилищного кредитования, возрастать значение вторичного рынка ипотечных жилищных кредитов и происходить постепенная трансформация промежуточных форм ипотечного кредитования в классическую форму.
Постепенно внедряется механизм финансирования ипотечных кредитов из средств уполномоченных банков, которые выдают кредиты и оформляют закладные по установленной форме (по стандарту). У модели появляется структура вторичного рынка. Эту роль выполняет Фонд. Он выкупает стандартные закладные у банков, осуществляя при этом рефинансирование. Под выкупленные закладные фонд, проводит эмиссию ипотечных ценных бумаг для продажи финансовым инвесторам.
Стандарты ипотечных жилищных кредитов обеспечивают их надежность, однако, условие доступности кредитов для широких слоев населения делает их низкодоходными, и, следовательно, низколиквидными. Поэтому на этом этапе развития системы в качестве финансовых инвесторов будут выступать бюджеты всех уровней, а также организации, инвестиционную активность которых государство будет стимулировать налоговыми льготами.
На 1-ом этапе происходит развитие и окончательное становление первичного рынка ипотеки, а также закладывается основа вторичного рынка ипотечных ценных бумаг.
2-й этап развития предполагает переход на классическую двухуровневую модель ипотечного жилищного кредитования. Заемщик в рамках этой модели обращается в ипотечный банк. В случае положительного решения Банк заключает с Заемщиком кредитный договор и предварительный договор о залоге жилого помещения, а Заемщик вносит на свой банковский счет авансовый платеж за выбранное им жилье.
Заемщик оформляет покупку жилого помещения у Продавца, заключает договор купли-продажи жилого помещения с Продавцом. Банк выплачивает полную стоимость жилого помещения Продавцу (авансовый платеж + сумма кредита) по договору купли-продажи, который регистрируется в порядке, предусмотренном действующим законодательством. Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрирует переход права собственности на жилое помещение, и Покупатель вселяется в него, а также регистрирует ипотеку (залог) жилой площади.
В случае если кредит был выдан Кредитором, квалифицированным Фондом с соблюдением всех необходимых стандартов, данный Кредитор, руководствуясь договорными обязательствами с Фондом, продает (или уступает) ему право требования по кредиту, обеспеченное залогом жилого помещения. Кредитор получает назад выплаченную им Заемщику сумму. Кредитор может не продавать ипотечный кредит Фонду и продолжать его обслуживание, получая ежемесячные платежи от Заемщика. Фонд занимает место Кредитора в кредитном договоре и вносится в "Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество" в качестве нового залогодержателя по договору ипотеки.
Высвободившиеся деньги Кредитор использует на выдачу ипотечного жилищного кредита следующему Заемщику и т.д. Кредитор, продавший Фонду кредит, продолжает его обслуживание (за согласованную плату), т.е. в установленные соответствующим кредитным договором сроки взимает с Заемщика все положенные выплаты в погашение суммы основного долга и процентов по нему.
Фонд формирует пакеты (пулы) ипотечных кредитов, диверсифицируя кредитный риск каждого такого пакета посредством включения в него достаточно большого числа кредитов (обеспеченных залогом) различных Заемщиков, выданных различными кредиторами. Фонд выпускает ценные бумаги (облигации), которые размещаются на внутреннем и внешнем финансовых рынках. Вырученные от продажи ценных бумаг средства направляются на рефинансирование первичных кредиторов и осуществление дальнейшего ипотечного жилищного кредитования.
Кредитор, не относящийся к категории субъектов, квалифицированных Фондом, может продать ипотечный кредит иному, чем Фонд оператору на рынке вторичного ипотечного кредитования или оставаться Кредитором Заемщика на весь дальнейший срок действия кредитного договора.
На этом этапе система ипотечного жилищного кредитования должно занять ведущее место на финансовом рынке, стать доступным и наиболее привлекательным для широких слоев населения способом финансирования покупки жилья. Система ипотечного жилищного кредитования окончательно примет классические формы, достигнет совершенного уровня вторичный рынок ипотечных облигаций с применением современных финансовых инструментов. Республиканская система ипотечного жилищного кредитования интегрируется в национальную сеть.
Таким образом, настоящая концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования должна ориентироваться на классические модели ипотечного кредитования, учитывая существующий комплекс внешних условий, присущий особенностям переходной экономики России.