Одним из основных источников ипотечного жилищного кредитования является выделение бюджетных средств на возвратной и безвозвратной основе, на весь кредитный период.
Бюджетные средства должны быть направлены в ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Республики Калмыкия" и использованы на платной возвратной и срочной основе для финансирования и рефинансирования ипотечных кредитов, выделяемых населению на строительство и покупку жилья в кредит. (в редакции Указа от 08.08.2003 г. N 233)
Такой порядок целевого использования дополнительно позволит привлечь примерно в 3 - 5 раз больше внебюджетных средств: кредитных ресурсов банков и иных кредитных организаций, средств муниципальных образований, предприятий и собственных средств граждан.
Источниками финансирования Концепции должны стать также дополнительные доходы республиканского и местных бюджетов от активизации жилищного строительства, средства, омертвленные в незавершенном строительстве, дебиторская задолженность Фонда, средства населения в виде накоплений и сосредоточенные главным образом в стоимости приватизированных квартир, а также целевые сборы и поступления, в том числе пожертвования. Источником пополнения средств Фонда, являются также средства, образуемые самой ипотечной системой, в т.ч. средства, полученные от проведения конкурсов среди организаций-участников Программы, а также часть страховых премий страховых компаний, прибыли застройщиков, отчисляемых в Фонд на реинвестирование ипотеки.
Привлечение прямых (в т.ч. зарубежных) инвестиций целесообразно осуществлять непосредственно в реализацию конкретных инвестиционных объектов, в том числе и жилых зданий, либо через реализацию инвестиционных программ и проектов, реализуемых на территории республики, и направление рублевой прибыли, полученной после реализации этих программ, на развитие ипотечного жилищного кредитования.
Средства из республиканского бюджета по установленной процедуре могут использоваться Фондом для покупки ипотечных жилищных кредитов коммерческих банков, выдаваемых по стандартизированной процедуре, что позволит поддерживать высокую ликвидность банков и расширить масштабы первичного рынка.
Указанная организационно-технологическая схема ипотечного жилищного кредитования является базовой. Однако, до момента решения вопроса об исключении из налогообложения заемщиков ипотечных кредитов материальной выгоды, возникающей при ставке кредитования, меньшей учетной ставки Центрального банка, будет использована модификация базовой схемы, использующая вариант продажи жилья ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Республики Калмыкия" гражданам в рассрочку. При этом согласно действующему законодательству жилье до момента расчетов с Фондом будет находиться в залоге у Фонда с оформлением закладной. (в редакции Указа от 08.08.2003 г. N 233)
Базовыми условиями финансовой схемы являются следующие положения.
1.Финансирование строительства жилья осуществляется через ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Республики Калмыкия" за счет целевых бюджетных средств, кредита, предоставленного кредитными организациями, средств инвесторов, а также за счет средств населения. (в редакции Указа от 08.08.2003 г. N 233)
2. Фонд при необходимости привлекает краткосрочные кредиты коммерческих банков для оплаты приобретаемого жилья, как у застройщиков, так и у риэлтеров. Краткосрочный кредит берется от лица гражданина под гарантии Фонда. Источником гарантий служат денежные средства населения и бюджетные инвестиции, имеющиеся в наличие у Фонда. Погашение краткосрочного кредита производится за счет продажи сдаваемого заемщиками жилья.
3. Бюджетные инвестиции направляются на финансирование строительства жилья. Затем это жилье покупается гражданином по договору, в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, с рассрочкой платежа до 20 лет. На основании указанного договора составляется и регистрируется закладная, владельцем которой является Фонд. Фонд может использовать закладные в качестве залога для обеспечения гарантий краткосрочных кредитов.
4. Объемы бюджетных инвестиций на развитие системы ипотечного жилищного кредитования определяются ежегодно и утверждаются в составе бюджета Республики Калмыкия, при этом сумма, направляемая на эти цели, не должна быть менее 4% от собственных доходов бюджета республики на очередной финансовый год. В 2001 году для реализации первоочередных мероприятий Концепции предусматривается направить на развитие системы ипотечного жилищного кредитования 30 млн. руб.
Данная финансовая схема позволяет использовать инструмент краткосрочного кредитования, при котором на начальном этапе источником финансирования являются средства населения и бюджетные инвестиции, а на последующих - закладные. Затем вступает в силу механизм вторичного использования закладных в качестве обеспечения краткосрочных кредитов и финансирования развития ипотеки. В дальнейшем по мере расширения источников финансирования и развития вторичного рынка ипотечных жилищных кредитов возможно использование других схем финансирования строительства и приобретения жилья.
Условия кредитования граждан:
- первоначальный денежный взнос в размере не менее 25% от стоимости приобретаемого жилья;
- размер обязательного ежемесячного платежа в погашение рассрочки не должен превышать 35% совокупного (семейного) месячного дохода покупателей жилья;
- выплата суммы кредита в срок до 20 лет;
- размер процентной ставки за пользованием кредита не должен превышать 10 процентов годовых;
- выдача и погашение кредита производится в рублях.
Право приобретения жилья в рассрочку предоставляется гражданам, проживающим в Российской Федерации, удовлетворяющим условиям продажи жилья в рассрочку.
Отбор участников осуществляется на конкурсной основе в соответствии с установленными критериями (экономическими, жилищными, социальными и др.).
До начала работы с гражданами Фонд должен подготовить перечень объектов жилья для участников программы. Для этого производится опрос субъектов рынка жилья в республике. Запрашиваются строительные компании и организации на предмет предоставления данных по их желанию продажи жилья, характеристикам квартир, ценовым параметрам, срокам ввода в эксплуатацию и желаемым графикам оплаты за новое жилье. Одновременно Фонд заключает договоры с риэлтерскими компаниями по предоставлению текущей информации об имеющемся предложении на рынке вторичного жилья, как на покупку, так и на продажу квартир.
Сдаваемые заемщиками квартиры поступают в общую базу предлагаемого для покупки жилья, как для участников программы, так и для остальных субъектов рынка жилья в республике.
Мероприятия настоящей Концепции должны быть увязаны с другими республиканскими программами в области жилищного строительства с целью оптимизации расходов по решению жилищных проблем в республике.
Успех Концепции развития ипотечного жилищного кредитования будет зависеть от привлечения в эту сферу всех возможных источников ипотечного кредитования жилья. Сочетание различных источников и способов финансирования позволит минимизировать риски и обеспечить гарантии инвестиций.