Жилищная проблема в Республике Калмыкия является одной из наиболее острых социальных задач. К сожалению, пока не удалось обеспечить коренного улучшения ситуации в жилищной сфере, повысить доступность жилья для населения и обеспечить комфортные и безопасные условия проживания. На сегодняшний день в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий в Республике Калмыкия насчитывается около 10377 семей.
При сокращении бюджетных расходов в жилищном секторе внимание государства было сосредоточено в основном на проблемах отдельных категорий и групп населения, которые не в состоянии самостоятельно решить свои жилищные проблемы. Основная же часть населения, имеющая относительно стабильные доходы и желающая приобрести жилье в собственность, оказалась не в состоянии это сделать из-за отсутствия достаточных накоплений и возможности получения долгосрочных кредитных ресурсов.
Имеющуюся проблему необходимо решать в двух направлениях, действующих параллельно. Первое направление - это совершенствование системы ипотечного жилищного кредитования, механизма рефинансирования выданных ипотечных кредитов. Второе направление - кредитование строительства, доступного по цене жилья.
Таким образом, с учетом вышеизложенного, актуальными становятся развитие долевого строительства, долгосрочного кредитования, ориентированного на рассрочку платежей покупателям жилья.
В новых экономических условиях государственная жилищная политика должна наряду с прежней ориентацией на нужды социально незащищенных групп населения сделать новый акцент на решении жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющего жилье в собственности в результате бесплатной приватизации. Основным способом решения жилищной проблемы для этой части населения является долгосрочное ипотечное жилищное кредитование.
Региональным оператором ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" (далее - АИЖК) является ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Республики Калмыкия".
С момента создания системы классического ипотечного жилищного кредитования в Республике Калмыкия были успешно выполнены задачи, поставленные АИЖК и Правительством Республики Калмыкия, а именно:
сформирована нормативно-правовая база по развитию системы ипотечного жилищного кредитования;
создана инфраструктура, обеспечивающая эффективное взаимодействие всех участников системы ипотечного жилищного кредитования;
успешно реализована республиканская целевая программа "Развитие ипотечного жилищного кредитования в Республике Калмыкия на 2008-2010 годы";
обеспечен приток инвестиционных ресурсов в сферу ипотеки и строительного комплекса. Запущена система рефинансирования ипотечных кредитов, выданных на приобретение жилья;
обеспечена доступность ипотечных кредитов и расширен спектр ипотечных продуктов.
Однако, существующая в Республике Калмыкия система ипотечного жилищного кредитования, предусматривающая рефинансирование кредитных ресурсов банков посредством выкупа закладных, нуждается в усовершенствовании. Данная схема применяется, в основном, на вторичном рынке жилья.
Начиная с 2009 года, ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" совместно с Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства осуществляет разработку новых механизмов, предусматривающих стимулирование кредитования застройщиков, реализующих проекты строительства жилья экономического класса, и физических лиц, приобретающих возводимое в рамках данных проектов жилье (далее - программа "Стимул").
Программа предусматривает формирование гарантированного уровня спроса на реализацию жилья в завершенных строительных объектах, что позволит банкам возобновить кредитование застройщиков и физических лиц, приобретающих жилье на этапах строительства в условиях кризиса, в том числе за счет целевых займов, предоставляемых АИЖК.
Реализация данной Программы позволит обеспечить финансирование жилищного строительства за счет банковских кредитов и средств дольщиков, участвующих в долевом строительстве в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ, что приведет к увеличению объемов нового жилищного строительства и к стабилизации цен на жилье на территории Республики Калмыкия.
Для привлечения средств по программе "Стимул" на строительство жилья эконом-класса необходимо решение вопроса утверждения критериев отбора застройщиков и приоритетных для Республики Калмыкия проектов, на которые будут привлекаться средства, а также отбор индикаторов, позволяющих осуществлять мониторинг реализации проектов.
Реализация предложенных мер позволит:
избежать роста цен на жилье, благодаря привлечению средств по федеральным программам для финансирования жилья эконом-класса;
обеспечить доступность ипотечных кредитов за счет расширения программ ипотечного жилищного кредитования, снижения размера первоначального взноса и т.д.;
обеспечить доступность механизмов приобретения жилья путем участия граждан в строительстве жилья (жилищно-строительные кооперативы, стройсберкассы и т.д.).
В проектах, которые будут реализоваться в рамках программы "Стимул", цена будет фиксироваться в пределах среднерыночной цены на 1 кв. м. по Республике Калмыкия, которую утверждает ежеквартально Минрегионразвития России.
Нереализованное по окончанию строительства жилье будет выкуплено Гарантом сбыта (в Республике Калмыкия Гарантом сбыта в программе "Стимул" будет выступать ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Республики Калмыкия"), и часть его будет направлена для формирования маневренного фонда.
Для успешного решения задач по созданию маневренного фонда в Республике Калмыкия в течение 2011-2012 годов планируется заключение Соглашения между Правительством Республики Калмыкия, ОАО "АИЖК" и ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Республики Калмыкия". Дополнительно г. Элиста планируется сформировать маневренный фонд в размере 30 квартир (ориентировочно 1800 кв.м.) за счет реконструкции аварийного жилья.
На сегодняшний день в Республике Калмыкия по направлению развития классической ипотеки, по данным Национального банка Республики Калмыкия, работают 4 кредитных организаций. Данные организации в 2009 году выдали 182 ипотечных кредита и займа на сумму 149,794 млн. рублей. За 2010 год было выдано 152 ипотечных кредита на сумму 168,43 млн. рублей. Статистика последнего периода говорит о том, что на рынке наблюдается оживление ипотечных сделок.
На ближайшие годы основными векторами развития рынка ипотечного жилищного кредитования в Республике Калмыкия станут:
поддержка заемщиков, оказавшихся в трудном финансовом положении;
массовое внедрение программы "Стимул";