Основой преобразований в жилищно-коммунальном хозяйстве является реорганизация системы управления отраслью, основывающаяся на принципах сокращения степени участия органов местного самоуправления в управлении жилищным фондом и активного привлечения граждан к управлению своей собственностью в жилищной сфере. Именно в этом и заключается сущность новых способов управления многоквартирными домами, которые ориентированы на главенствующую в ней роль собственников помещений в многоквартирных домах.
Жилищный кодекс Российской Федерации (статья 154, часть 3 статьи 158) возложил обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирных домов на собственников помещений. Одновременно Жилищный кодекс Российской Федерации (статья 39, часть 1 статьи 158), Гражданский кодекс Российской Федерации (статьи 210, 249) и постановление Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" (далее - постановление Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491) устанавливают обязанность собственников помещений в многоквартирных домах нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт (включая капитальный) общего имущества в многоквартирном доме.
Таким образом, в соответствии с действующим законодательством собственники помещений в многоквартирных домах помимо прав и обязанностей в отношении помещений в таких домах несут обязанности по поддержанию в надлежащем состоянии общего имущества, в том числе по осуществлению текущего и капитального ремонтов многоквартирных домов. В связи с высокой стоимостью капитального ремонта необходимо, с учетом степени износа домов, оказание государственной поддержки для его проведения с привлечением средств граждан - собственников помещений в многоквартирных домах.
В целях реализации положений Жилищного кодекса Российской Федерации об управлении многоквартирными домами, направленных на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования указанным имуществом, предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирных домах, на территории Карачаево-Черкесской Республики должны быть созданы условия для управления многоквартирными домами.
В 2006 году за счет средств республиканского бюджета отремонтировано около 20,5 тысяч квадратных метров общей площади многоквартирных домов при финансировании в размере 40 млн. рублей.
Независимо от формы собственности жилищного фонда в соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации собственники помещений в многоквартирных домах должны выбрать один из следующих способов управления:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья (далее - ТСЖ), жилищным кооперативом (далее - ЖК), жилищно-строительным кооперативом (далее - ЖСК) или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
В Карачаево-Черкесской Республике по сведениям, предоставленным органами местного самоуправления, более 2456 многоквартирных домов (дома, в которых две и более квартир), где должен быть выбран способ управления. Общая площадь многоквартирных домов на территории Карачаево-Черкесской Республики составляет более 2917тыс. кв.м.
На 1 февраля 2008 года 50% от общего количества многоквартирных домов выбрали способ управления, в том числе 25,4% - непосредственный способ управления;
3,3% - управление ТСЖ либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 21,4% - управление управляющей организацией.
Наиболее значимыми препятствиями при выборе способа управления многоквартирными домами являются:
неудовлетворительное техническое состояние многоквартирных домов в связи с их многолетним "недоремонтом";
отсутствие у населения необходимой подготовки по вопросам управления многоквартирными домами, а также недостаточная организационно-пропагандистская и информационно-методическая работа с населением органов государственной власти и органов местного самоуправления. В настоящее время у граждан-собственников в большей степени сохраняется сознание потребителя, чем собственника общего имущества многоквартирного дома;
отсутствие необходимого количества специалистов в области профессионального управления многоквартирными домами;
недостаточное количество управляющих организаций и, как следствие, отсутствие конкурентной среды в данном секторе экономики.
По данным органов местного самоуправления в Карачаево-Черкесской Республике на рынке предоставления услуг по управлению многоквартирными домами действуют 26 управляющих организаций, большинство из которых является муниципальными унитарными предприятиями. Доля многоквартирных домов, обслуживаемых управляющими организациями, в уставном фонде которых доля участия субъекта Российской Федерации и муниципальных образований (далее - МО) в уставном капитале не более 25%, составляет 7,3%. Это связано с низкой предпринимательской активностью и недостаточной информационной базой о развитии предпринимательства в данной сфере, а также недостатком специалистов - профессионалов в отрасли управления многоквартирными домами.
Процесс создания товариществ собственников жилья и развития их деятельности также происходит недостаточными темпами из-за ряда причин, среди которых основной выступает отсутствие профессиональных кадров председателей и бухгалтеров ТСЖ.
Все большую остроту приобретает проблема ремонта и замены лифтов и лифтового оборудования. Темпы старения лифтового хозяйства в Карачаево-Черкесской Республике превышают темпы его обновления. В лифтовом хозяйстве Карачаево-Черкесской Республики в настоящее время имеется около 200 пассажирских лифтов, эксплуатирующихся свыше 25 лет.
В связи с многолетним недофинансированием 60 процентов общего количества лифтов имеют устаревшую и не отвечающую стандартам конструкцию и требуют замены в связи с истекшим сроком эксплуатации.
Для выявления фактического состояния общего имущества в многоквартирных домах и определения необходимости проведения капитального ремонта и видов работ проведено обследование многоквартирных домов во всех муниципальных образованиях (перечень многоквартирных домов согласно приложению N 1 к Программе).
Масштабность и глубина проблем реформирования жилищно-коммунального хозяйства, обозначившихся в процессе осуществления мероприятий по выбору способа управления многоквартирными домами, потребовали организации более эффективного взаимодействия всех участников жилищных отношений в решении вопросов реформирования жилищно-коммунального хозяйства на территории Карачаево-Черкесской Республики.