5.1. Общие положения:
определение рыночной стоимости производится по результатам сопоставления расчетных величин стоимости, для получения которых применяются три стандартных метода:
затратный метод;
метод сравнения продаж;
доходный метод;
при наличии достаточного количества рыночной информации для оценки необходимо применять все три метода.
Невозможность или ограничение применения какого-либо из методов должны быть обоснованы в отчете об оценке.
5.2. Определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом производится в следующей последовательности:
определяется рыночная стоимость набора прав на участок земли;
определяется стоимость восстановления или замещения улучшений (зданий или сооружений) как новых;
определяется величина накопленного улучшениями износа. Рыночная стоимость недвижимости по затратному методу (Сзатр) определяется как сумма рыночной стоимости участка земли (Сзу) и стоимости восстановления (замещения) улучшений (Сул) за вычетом накопленного ими износа (Инак) по формуле:
Сзатр=Сзу+Сул-Инак
5.3. Определение рыночной стоимости методом сравнения продаж производится в следующей последовательности:
анализ рыночной ситуации на аналогичных объектах недвижимости и выбор сопоставимых аналогов;
выделение необходимых элементов сравнения;
проведение корректировок стоимости единиц сравнения по элементам сравнения;
приведение ряда скорректированных показателей стоимости для объектов сравнения к одному показателю или к диапазону стоимости объекта оценки.
При этом критерием для выбора объектов сравнения является аналогичное наилучшее и наиболее эффективное использование.
5.4. Определение рыночной стоимости недвижимости доходным методом выполняется в следующей последовательности:
прогнозирование будущих доходов, соответствующих наилучшему и наиболее эффективному использованию объекта недвижимости;
конвертация будущих доходов в настоящую стоимость с помощью методов капитализации.
Для пересчета будущих доходов в настоящую стоимость применяют два метода капитализации:
метод прямой капитализации;
метод капитализации по норме отдачи.
5.5. Согласование результатов оценки.
Полученные разными методами значения рыночной стоимости на заключительном этапе подлежат процедуре согласования, в результате которой анализ характеристик объекта и текущей рыночной ситуации должен определить значимость каждого полученного значения стоимости и в соответствии с этим определить окончательное расчетное значение рыночной стоимости.