Создание конкурентной сферы зависит от эффективного разделения функций между собственниками жилищного фонда, управляющими компаниями (службы заказчика) и подрядными жилищно-коммунальными организациями. На данный момент все функции практически осуществляются в рамках единой производственно-управленческой структуры в составе органа местного самоуправления.
При разграничении функций за собственниками жилищного фонда должны закрепляться следующие функции:
контроль и соблюдение нормативно-технических требований к содержанию и использованию жилья и объектов инженерной инфраструктуры;
обеспечение соответствующего финансирования для содержания жилищного фонда;
разработка и заключение договоров найма или аренды жилых и нежилых помещений в принадлежащем ему жилищном фонде.
Основными функциями управляющей компании являются:
поддержание в надлежащем состоянии принятой от собственника в управление недвижимости в соответствии с требованиями государственных стандартов качества предоставления жилищно-коммунальных услуг;
выбор наилучшего подрядчика по предоставлению жилищных и коммунальных услуг на вверенном ему в управление жилищном фонде;
заключение договоров с выбранными подрядчиками на предоставление жилищных и коммунальных услуг заданного количества, качества и стоимости;
обеспечение системы контроля за предоставлением этих услуг и оплаты их по факту предоставления.
Реформа ЖКХ рассчитана на формирование двух уровней конкурентных отношений: У
конкуренция в сфере управления недвижимостью за получение заказа от собственника на управление жилищным фондом;
конкуренция подрядных организаций за получение заказа на обслуживание жилья.
Основными принципами при размещении заказов как на управление, так и по обслуживанию жилищного фонда должны стать открытость, равенство участников, объективность и контролируемость принятых решений. Целесообразно разработать положение о порядке размещения муниципальных заказов, которое регулирует:
правоотношения, на которые распространяется положение;
принципы размещения заказов;
способы размещения заказов;
орган, уполномоченный на принятие решений по размещению заказов(конкурсная комиссия);
порядок организации и проведение конкурсов;
порядок и сроки заключения договоров на размещение заказов и т.д.
Целесообразность диктуется необходимостью конкурсного размещения заказов, экономии бюджетных средств и создания условий для конкурентной борьбы на локальных рынках.
Формированию служб заказчиков и подрядчиков во многом может препятствовать сохранение ведомственных жилых фондов. Сохранение ведомственного фонда приводит к безальтернативному функционированию служб заказчика (само ведомство) и подрядчиков (ведомственные ЖКО). Помимо общеэкономической нецелесообразности такого положения, связанного с выполнением предприятиями нехарактерных функций, хаотическим переплетением жилищно-коммунальных и производственных показателей, налогов и отчислений, оплаченные за коммунальные услуги средства населения используются ведомствами в общей схеме оборотных средств. Это является одной из причин несвоевременной оплаты жилищно-коммунальных услуг. На первом этапе формирования служб заказчиков и подрядчиков необходимо устранить ведомственную принадлежность жилого фонда путем создания собственников жилых домов (кондоминиумы) или передачей в муниципальную собственность. Из ведомственных жилищно-коммунальных отделов могут формироваться конкретные службы заказчиков и подрядчиков.