В основу системы управления ЖКХ должно быть положено рациональное разделение функций и организация договорных взаимоотношений между субъектами собственности жилищного фонда и объектов коммунального назначения и субъектами хозяйствования. Система договорных отношений должна включать в себя следующие основные группы договоров:
договоры на обслуживание между органами местного самоуправления и организациями ЖКХ различных форм собственности;
договоры между юридическими лицами, товариществами собственников жилья и гражданами, имеющими в собственности жилищный фонд или объекты коммунального назначения и организациями различных форм собственности;
договоры между собственниками жилищного фонда и нанимателями жилых помещений; у
договоры между организациями ЖКХ и организациями-потребителями услуг;
договоры между организациями различных видов деятельности ЖКХ.
Вне зависимости от того, между какими конкретными заказчиками и исполнителями заключался договор, он должен содержать следующие примерные условия:
гарантируемый исполнителем уровень качества, надежности и экологической безопасности оказываемых услуг и работ;
объем работ (услуг);
обязательства заказчика по оплате работ, включая сроки и способ расчетов;
экономические санкции, применяемые к каждой из сторон в случае нарушения условий договора;
порядок разрешения споров, возникающих в процессе выполнения договора;
порядок изменения условий договора;
порядок прекращения действия договора.
Основные функции службы заказчика, управляющей компании сводятся к следующему:
заключать на конкурсной основе договоры на жилищно-коммунальное обслуживание с организациями различных форм собственности;
формировать муниципальный заказ;
контролировать качество работ и услуг, выполняемых и оказываемых организациями ЖКХ;
предъявлять санкции за невыполнение договорных обязательств;
обеспечивать оплату жилищно-коммунальных услуг в соответствии с договорными обязательствами;
участвовать в отборе объектов ЖКХ для капремонта и реконструкции, а также в приемке работ по их завершению;
рассматривать предложения, заявления и жалобы потребителей услуг;
аккумулировать средства населения, организаций-потребителей, а также ассигновать из бюджетов в виде дотаций на услуги ЖКХ.
Для обеспечения выполнения договорных обязательств организации ЖКХ, выполняющие функции подрядчиков:
непосредственно осуществляют деятельность по оказанию услуг потребителям;
обслуживают, содержат и ремонтируют объекты ЖКХ;
обеспечивают сбор, передачу, накопление и анализ информации о ходе технологических процессов и состоянии основных фондов;
организуют работы по ликвидации аварий и повреждений на обслуживаемых объектах;