3.1. Мероприятия по снижению административных барьеров в строительстве.
Анализ проблем в жилищном строительстве в Республике Ингушетия, влияющих на активность предложения на рынке жилья, выявляет наличие административных барьеров, к которым приводит излишне регламентированная и чрезвычайно громоздкая система при получении исходно-разрешительной документации на осуществление строительства, при получении заключения государственной экспертизы на проектную документацию, при получении технических условий на подключение объектов к инженерным коммуникациям и при получении разрешений на ввод построенных объектов в эксплуатацию (на уровне муниципальном и естественных монополий).
Существующая практика свидетельствует о том, что полный цикл строительства объекта с учетом запараллеливания возможных мероприятий и получения согласований составляет 1 360 дней (3,7 года). (Приложение N 7 к Программе).
По итогам заседания 15 июля 2010 года в городе Волгограде Правительственной комиссией по вопросам регионального развития принят Перечень поручений Председателя Правительства Российской Федерации В.В.Путина по вопросу "О задачах субъектов Российской Федерации по снятию административных барьеров в строительстве", согласно которому с целью снижения (ликвидации) административных барьеров необходимо:
обеспечить завершение до 1 января 2012 года формирование системы документов территориального планирования субъектов Российской Федерации, городских округов, городских поселений и муниципальных районов;
принять необходимые меры по оптимизации процедур формирования и предоставления земельных участков для строительства и получения разрешения на строительство;
принять меры, направленные на совершенствование порядка выдачи разрешений на строительство и ввод объектов в эксплуатацию, проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий;
завершить разработку и ускорить утверждение административных регламентов исполнения органами власти субъектов Российской Федерации государственных функций и предоставления государственных услуг, непосредственно влияющих на ход реализации инвестиционно- строительных проектов;
принять меры, направленные на предупреждение и устранение злоупотреблений сетевых компаний, выдающих технические условия;
осуществлять постоянный контроль за исполнением муниципальными образованиями республики и подведомственными организациями требований законодательства о градостроительной деятельности и земельного законодательства, соблюдением установленных законодательством сроков, состава документации, подлежащей предоставлению, и перечня органов, участвующих в ее согласовании, и принимать меры по устранению выявленных нарушений.
Обеспеченность документами территориального планирования, ее качественная характеристика являются факторами устойчивого развития территорий муниципальных образований Республики Ингушетия. Муниципальные образования Республики Ингушетия должны содействовать эффективному использованию имеющихся ресурсов (в том числе недвижимого имущества), создавать условия для эффективного использования и развития территорий, активно способствовать привлечению инвестиций. Социально-экономическое развитие Республики Ингушетия должно быть тесно увязано с правильной организацией ее территории и территорий муниципальных образований Республики Ингушетия. Для этих целей служит, в частности, территориальное планирование и градостроительное зонирование для определения мест размещения жилищной, коммунальной, социальной, промышленной, рекреационной и других инфраструктур с учетом всех имеющихся возможностей и ограничений.
Статьей 17 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" определена необходимость разработки правил землепользования и застройки. С 1 января 2010 года при их отсутствии предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, с предварительным согласованием мест размещения объектов не осуществляется. Также с 1 января 2010 года не будет допускаться выдача разрешений на строительство при отсутствии правил землепользования и застройки, за исключением строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства на земельных участках, на которые не распространяется действие градостроительных регламентов или для которых не устанавливаются градостроительные регламенты. Это в свою очередь может привести к снижению инвестиционной привлекательности муниципальных образований Республики Ингушетия. Сложившаяся в настоящее время в Республике Ингушетия система градорегулирования и землепользования недостаточно стимулирует привлечение частных инвестиций в строительную сферу.
Законом Республики Ингушетия от 23 февраля 2009 года N 5-РЗ "Об установлении границ муниципальных образований Республики Ингушетия и наделения их статусом сельского поселения, муниципального района и городского округа" определены 4 муниципальных района, 4 городских округа и 38 сельских поселений.
Состояние работ по обеспечению Республики Ингушетия документами территориального планирования следующее:
Схема территориального планирования Республики Ингушетия разработана, проходит в установленном порядке согласование, будет утверждена в декабре 2011 года.
Разработаны 4 схемы территориального планирования муниципальных районов и городских округов Республики Ингушетия, в Правительстве Республики Ингушетия согласована одна схема территориального планирования, в 3-х муниципальных районах ведется согласование.
В полном объеме разработаны генеральные планы городских округов, 1 из которых утвержден, остальные 3 проходят согласование в установленном порядке. Разработаны и находятся на согласовании проекты генеральных планов всех сельских поселений Республики Ингушетия.
Одни правила землепользования и застройки городских округов находятся в стадии согласования, три оставшиеся находятся в стадии разработки.
Полное обеспечение документами территориального планирования Республики Ингушетия будет осуществлено до 1 января 2012 года.
Для завершения разработки документов территориального планирования и градостроительного зонирования муниципальных районов и городских округов Республики Ингушетия необходимо 78,85 млн. рублей, в том числе на правила землепользования и застройки городских округов г. Назрань, г. Малгобек, г. Карабулак - 10,0 млн. руб., на правила землепользования и застройки сельских поселений - 68,85 млн. руб.
Необходимость своевременной подготовки градостроительной документации обусловлена и тем, что наличие градостроительной документации и правил землепользования и застройки является одним из условий участия Республики Ингушетия в федеральных целевых программах.
Грамотное зонирование и упорядочение землепользования и застройки территорий муниципальных образований Республики Ингушетия позволит остановить развернувшийся процесс неконтролируемой скупки земель сельскохозяйственного назначения без перевода их в земли поселений и самовольной их застройки. В целях обеспечения муниципальных образований документами территориального планирования необходима государственная поддержка муниципальных образований Республики Ингушетия, применение программно-целевого метода, обеспечивающего поэтапное достижение поставленной цели, увязка бюджетных финансовых ресурсов с максимальной управляемостью и контролем результативности мероприятий.
Сдерживающим фактором развития жилищного строительства также являются административные барьеры при получении исходно-разрешительной документации на строительство, заключения государственной экспертизы на проектную документацию, технических условий на подключение объектов к инженерным коммуникациям и разрешений на ввод построенных объектов в эксплуатацию.
Проблемным для застройщиков остается оформление земельных участков, не отработан регламент перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли под строительство, существуют проблемы при кадастровом учете земельных участков. Выдача технических условий осуществляется сетевыми компаниями с завышенными требованиями (когда предоставляются земельные участки, не обеспеченные инженерной инфраструктурой). Иногда технические условия являются просто неподъемными для инвесторов, стоимость подключения делает строительство жилого дома на уже приобретенном земельном участке экономически бессмысленным.
Планируется принять меры по оптимизации процедур формирования и предоставления земельных участков для строительства и получения разрешения на строительство:
- определение перечня случаев, когда предоставление находящихся в собственности Республики Ингушетия земельных участков осуществляется исключительно на торгах;
- определение перечня случаев, когда предоставление находящихся в муниципальной собственности земельных участков, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которыми в соответствии с земельным законодательством они имеют право распоряжаться, осуществляется исключительно на торгах;
- предоставление земельных участков без процедуры предварительного согласования места размещения объектов при размещении объектов в городском или сельском поселении в соответствии с градостроительной документацией о застройке и правилами землепользования и застройки;