Ключевой проблемой нового этапа реформирования жилищно-коммунального хозяйства является совершенствование системы договорных отношений, обусловленное появлением в этой сфере хозяйствующих организаций организационно-правовых норм.
При этом следует иметь в виду, что реформирование жилищно-коммунального хозяйства направлено на повышение роли органов местного самоуправления, самостоятельности и ответственности хозяйствующих организаций различный форм собственности обеспечивающих непосредственное обслуживание потребителей жилищно-коммунальных услуг и имеющих правовые и финансовые возможности не только для осуществления текущей эксплуатационной деятельности, но и для развития объектов жилищно-коммунального назначения.
При решении указанных проблем особое внимание следует уделить:
- проведению органами местного самоуправления необходимых преобразований в сфере управления, финансирования и ценообразования, направленных на обеспечение более эффективного функционирования жилищно-коммунального хозяйства;
- формированию структур (службы заказчика, управляющие организации, товарищества собственников жилья и другие), представляющие интересы всех собственников жилья и защищающих права потребителей жилищно-коммунальных услуг;
- ведению договорных отношений на всех этапах производства и предоставления жилищно-коммунальных услуг, включая собственника-домовладельца, производителя услуг и их потребителя;
- завершение процесса передачи в муниципальную собственность ведомственных объектов жилищно-коммунального хозяйства.
В основу системы управления жилищно-коммунальным хозяйством могут быть положены рациональное разделение функций и организация взаимоотношений между собственником - домовладельцем, управляющим организацией, подрядными организациями различных форм собственности, осуществляющими обслуживание жилищного фонда и объектов инженерной инфраструктуры и органом, уполномоченным осуществлять контроль за предоставлением населению жилищно-коммунальных услуг необходимого качества, за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его принадлежности.
При выборе возможности системы управления, целесообразно руководствоваться принципом предоставления собственнику-домовладельцу право решать, кто будет обслуживать принадлежащую ему недвижимость и управлять ею.
Органам местного самоуправления, как собственникам объектов жилищно-коммунального хозяйства, следует стремиться к формированию на территории муниципального образования единой социальной и финансовой политики в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
Подрядные жилищные и коммунальные организации несут ответственность за соблюдение нормативно-технических требований к содержанию и обслуживанию жилья и объектов коммунального назначения, за качественное обслуживание потребителей и обеспечение сохранности жилищного фонда и объектов коммунального хозяйства.
На республиканском уровне следует завершить процесс разграничения и оформления прав собственности на объекты жилищно-коммунального хозяйства. При этом право дальнейшего управления республиканским, городским, муниципальным жилищным фондом рекомендуется передавать службам заказчика (управляющим организациям). Основные фонды подотраслей коммунального хозяйства целесообразно подразделять на две группы. Одна (так называемые технологические фонды) включает инженерную инфраструктуру - сети, котельные, насосные станции, очистные сооружения и тому подобное.
Вторая (производственные фонды) состоит из объектов, обеспечивающих обслуживание фондов первой группы. Сюда входят гаражи, мастерские, производственные здания т.п.
Собственник объектов коммунального назначения может передавать эти фонды в хозяйственное ведение или оперативное управление коммунальным организациям-подрядчикам. Объекты коммунального назначения обуславливаются муниципальными предприятиями или акционерными обществами при сохранении за органом местного самоуправления контрольного пакета акций.
При акционировании предприятий жилищно-коммунального хозяйства необходимо учитывать различный порядок приватизации производственной и технологической частей основных фондов. Организации специализирующиеся в сфере управления, помимо прочего осуществляют рациональное распределение финансовых ресурсов между производителями тех или иных жилищно-коммунальных услуг. Собственник-домовладелец может выполнять эти функции сам либо нанять специализированную управляющую организацию, которая может быть муниципальной (служба заказчика), или стороннюю управляемую организацию, в том числе частную.
Управляемая организация по поручению собственника может осуществлять также сбор платежей, заключение договоров с подрядными организациями, контроль за исполнением, а также заключением договоров найма.
Подрядные организации освобождаются от несвойственных им регистрационно-учетных функций, паспортно - учетной работы, сбора платежей с населения за жилье и коммунальные услуги, оформления льгот и субсидий и от других форм социального обслуживания населения.
Объекты коммунального назначения могут обслуживаться организациями различных форм собственности при наличии лицензий на право обслуживания объектов инженерной инфраструктуры. При реформировании жилищно-коммунального хозяйства, система договорных отношений включает в себя:
- договор между собственником объекта жилищно-коммунального назначения и хозяйствующей организацией (включая управление жилищным фондом и его обслуживание, коммунальное обслуживание), заключаемый, в том числе, на конкурсной основе;
- договор между собственником жилищного фонда и нанимателем (владельцев) жилищного помещения;
- договор между организациями, предоставляющими коммунальные услуги, и потребителями этих услуг.