Техническая эксплуатация зданий определяется и регламентируется рядом нормативных документов. Основными из них являются "Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда", Стройиздат 1990 г., ВСН 58-88 "Положение об организации и проведению реконструкции, ремонту и техническому обслуживанию зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения", М.,1990 г.
Целью соблюдения правил технической эксплуатации жилых зданий является обеспечение исправного состояния конструкций и инженерного оборудования дома и выполнение всех видов ремонта.
К основным работам, обеспечивающим нормальный срок службы зданий, относятся:
-проведение периодических капитальных ремонтов;
-осуществление текущего ремонта и периодических осмотров зданий и их элементов.
Этими же документами установлены сроки проведения текущего и капитального ремонтов и осмотров зданий и их элементов, отдельных конструкций, инженерного оборудования, территорий домовладений, а также порядок и сроки подготовки зданий к эксплуатации в зимний период, включая наладочно-регулировочные и ремонтные работы инженерного оборудования в том числе систем теплоснабжения.
В нормативных документах приведены также технические рекомендации по уходу за зданиями, постоянному поддержанию конструкций в исправном состоянии, соблюдению требуемого температурно-влажного режима в помещениях, обеспечению нормативных требований помещений, конструкций и инженерного оборудования для создания условий проживания жителей, а также ответственность жителей и владельцев жилищного фонда за его сохранность и бережное отношение, использование по назначению.
Характерными уязвимыми местами и дефектами конструкций являются:
-в крышах - места сопряжения кровли с трубами и другими выступающими конструкциями, с воронками внутреннего водостока, карнизы, ендовы, защитное покрытие кровли;
-в стенах - стыки панелей, закладные детали и связи, утеплитель трехслойных панелей, простенки и перемычки, места прохождения водостоков, окраска фасадов;
-в цоколях - места сопряжения стен с отмосткой, облицовочный или защитный слой, горизонтальная гидроизоляция;
-в перекрытиях - середина пролета, опорная часть зоны увлажнения и сосредоточения нагрузок, щель между панелями, места прохождения труб;
-в окнах, дверях - коробки, петли и запоры, нижняя обвязка, наличие и состояние уплотняющих прокладок, окраска;
-в колоннах - места опоры балок и настилов, вертикальные грани (ребра);
-в фундаментах - места сопряжения с отмосткой, зона увлажнения и зона промерзания грунта;
-в прилегающей территории - зона застоя или притока воды, увлажнения и вымывания основания.
При осмотре территории домовладения следует обратить внимание на обеспечение беспрепятственного отвода атмосферных и талых вод от здания, спусков (входов) в подвал, оконных приямков и водоотводящих устройств.
Стенки оконных приямков должны возвышаться над тротуаром или отмосткой на один-два кирпича и во избежание несчастных случаев закрываться съемными или открывающимися металлическими решетками, прикрепленными к стене штырями.
Отмостки вокруг зданий должны иметь уклон от здания не менее 0,03. На отмостке против водосточных труб должны быть устроены водоотводные лотки.
В целях недопущения увлажнений и промерзания цоколя, что приводит к образованию трещин и повреждению защитного слоя (облицовки, штукатурки), выступы цоколя должны быть не менее 3 см и поверху заканчиваться откосом из цементного раствора или покрытием из кровельной стали с уклоном не менее 5% для стока воды.
Деревья, находящиеся ближе 5 м от отмостки и кустарники - ближе 2 м подлежат вырубке для недопущения дополнительного увлажнения фундаментов. Должна быть выполнена планировка придомовой территории с уклоном от здания не менее 5%.
Проверку состояний подвальных помещений и технических подполий нужно проводить постоянно, так как там обычно размещены узлы и трубопроводы теплотехнических, водопроводных, канализационных сетей. Эти помещения должны быть сухими, чистыми и иметь освещение. Особое внимание при этом следует обращать на исправность конструкций фундаментов, гидроизоляции, стыков и сопряжений элементов фундаментов между собой и со смежными конструкциями; возможные трещины, мокрые пятна на конструкциях, отслаивание защитного слоя бетонных конструкций, коррозия арматуры и т.п.
Соблюдение нормального температурно-влажностного режима (температура воздуха не менее +5 градусов и влажность не более 60%) подвальных помещений и технических подполий достигается: плотностью притворов оконных и дверных проемов; плотностью закрывания загрузочных люков, дверей, мусоросборных камер; утеплением трубопроводов, входных дверей, постановкой пружин на входных дверях, частичным закрыванием на осенне-зимний период продуктов в цоколях и утеплением дверей.
Для правильной эксплуатации стен необходимо обеспечить защиту их от увлажнения причиной которого обычно является неисправность водоотводящих устройств, нарушение температурно-влажного режима, наличие наледей и сосулек на спусках, свесах, воронках и желобах.
Отметы водосточных труб должны быть выше уровня отмостки не менее чем на 20 см, чтобы не образовывались ледяные пробки при стоке талых вод и не выше 40 см, чтобы не отсыревал цоколь.
Если в предыдущий зимний период наблюдалось промерзание панелей, то их необходимо тщательно обследовать, выявить причину промерзания и выполнить дополнительное утепление.
Службы эксплуатации должны знакомить ответственных квартиросъемщиков с правилами содержания оконных переплетов и дверей, требовать их своевременного утепления и окраски. Для спаренных переплетов важно обеспечить плотность соединения наружных и внутренних переплетов. Необходимо следить за очисткой выпусков для конденсата из межрамного пространства. В случае проникновения атмосферной влаги в стену или помещение необходимо поставить оконный слив из оцинкованной стали, плотно прижать его к коробке, завести в борозды оконных откосов и затереть борозды цементным раствором.
Окна с раздельными переплетами утепляют следующим образом: в щелях между зимними переплетами и четвертями оконных коробок со стороны помещения ставят уплотняющие прокладки (летние переплеты не утепляют).