Несмотря на хорошие показатели формирования доходов муниципалитета от земных активов, резервы для их улучшения есть. Доходы можно увеличить за счет оптимизации проводимой земельной политики. Решения по оптимизации земельной политики лежат в сфере:
1) уточнения налогооблагаемой базы по земле и приближения ее к рыночной стоимости;
2) дальнейшего развития земельных отношений на основе института аренды за счет преимущественного предоставления земель в аренду, в том числе на длительный срок, а не в собственность;
3) развития института инвестиционных контрактов при предоставлении земли для организации жилищного строительства;
4) отнесения к муниципальной собственности максимального количества земель при их разграничении по формам собственности;
5) изменения структуры землепользования в сторону увеличения земель, занятых деловой, торговой и элитной жилой застройкой в центральных частях города, и многоэтажной застройкой - на периферии;
6) включения экологического фактора в городскую земельную политику и охраны земли как ценного природного ресурса;
7) сохранения исторического облика центральных районов города.
Каждое направление может быть коротко охарактеризовано следующими положениями:
1. Уточнение налогооблагаемой базы и приближение ее к рыночной стоимости.
Важность и значимость данной проблемы для города и муниципалитета состоит в том, что кадастровая оценка определяет налогооблагаемую базу по земле, и на ее основе происходит расчет как земельного налога, так и выкупной цены земли при приватизации. Сейчас из-за недостатков методической базы кадастровые оценки самых дорогих земель центральной части города занижены по сравнению с их рыночной стоимостью. В результате город недобирает доходы от земельного налога и теряет значительные суммы при приватизации земли по фиксированным ставкам, установленным краевым законодательством на основе федерального законодательства.
2. Дальнейшего развития земельных отношений на основе аренды.
Передача земель не в собственность, а в аренду может помочь муниципалитету не только сохранить контроль за использованием земельных ресурсов, но и значительно увеличить доходы от земли, так как муниципалитет сможет сам определять и регулировать: а) размер арендной платы, б) предоставлять землю в аренду посредством продажи права аренды на торгах на основе максимального предложения общей суммы платы за это право, а не налоговой платы, как это происходит сейчас, в) применять институт регулирования землепользования посредством включения в договоры аренды определенных требований и неустоек за их невыполнение.
В настоящее время муниципалитет несет значительные потери из-за: а) приватизации земли и б) продажи права на заключение договора аренды с начальной ценой годовой арендной платы. В первом случае предприятия и организации, выплатив за приватизацию сумму значительно ниже рыночной цены земли, переходят с высокой арендной платы на низкий земельный налог, величина которого в силу установления кадастровой стоимости федеральными структурами не на основе рыночной стоимости, не может быть поднята до приемлемой для муниципалитета арендной платы.
Во втором случае застройщик берет земельный участок в аренду на время строительства. Это позволяет застройщикам не выплачивать городу всю земельную ренту, а ограничиваться только платежами во время строительства объекта и получать самому доход от невыплаченной муниципалитету земельной ренты при продаже квартир в собственность. Переход к торгам, на которых начальной ценой будет право аренды, позволит муниципалитету получать более адекватную земельной ренте плату за предоставление земли в аренду.
3. Развитие института инвестиционных контрактов при предоставлении земли для организации жилищного строительства.
Институт инвестиционных контрактов позволяет муниципальным властям получать максимальный доход и иные выгоды от предоставления земельных участков для коммерческого жилищного строительства как на торгах, так и на оговоренных условиях. В качестве таких условий и одновременно формы изъятия земельной ренты может выступать передача муниципалитету части квартир или денежной суммы, равной их рыночной стоимости. Такой механизм хорошо отработан и действует во многих регионах России. Возможны и другие выгодные муниципалитету условия передачи земли инвесторам для дальнейшего коммерческого использования.
4. Отнесение к муниципальной собственности максимального количества земель при их разграничении по формам собственности.
В настоящее время часть земель в границах муниципального образования Краснодар не разграничена по формам собственности, что накладывает определенные ограничения на муниципальные власти по распоряжению землей. Как только муниципалитет станет собственником земель, у него исчезнут ограничения по распоряжению землей и выбору формы ее передачи в пользование. Данный механизм позволит в дальнейшем муниципалитету передавать земли в пользование на более выгодных условиях, чем это происходит сейчас.
5. Изменение структуры землепользования в сторону увеличения земель, занятых деловой, торговой и элитной жилой застройкой в центральных частях города, и многоэтажной застройкой - на периферии.
Муниципальное образование город Краснодар состоит из самого города Краснодара, имеющего городскую черту, и 29 сельских населенных пунктов. Общая площадь земель муниципального образования составляет 84136 га. Из них в городскую черту Краснодара входит 20070 га, или почти 24% от общей площади муниципального образования. Остальные 64066 га занимают земли сельских населенных пунктов (2491 га), земли сельскохозяйственного назначения (53455 га), земли промышленности, транспорта, связи (2551 га), земли лесного фонда (999 га) и земли водного фонда (4580 га). Особенностью структуры муниципального образования город Краснодар является преобладание земель сельскохозяйственного назначения, которые составляют 63,5% от всей площади муниципального образования, а также отсутствие земель запаса и земель особо охраняемых территорий.
Рис. 3.3. Структура земель муниципального образования г. Краснодар*
________________
* Рисунок не приводится. - Примечание изготовителя базы данных.
Структура землепользования города Краснодара характеризуется наличием земель жилой застройки (4072 га), общественно-деловой застройки (2136 га), промышленности (1054 га), общего пользования (5718 га), сельскохозяйственного использования (5055 га) и земель, не вовлеченных в градостроительную или иную деятельность (2035 га).
Рис. 3.4. Структура землепользования в г. Краснодаре*