2.2.1. Нормируемыми уровнями структурной организации территории жилой застройки являются:
квартал - территория застройки в границах красных линий улично-дорожной сети площадью от 1 до 10 гектаров;
микрорайон - территория застройки в границах красных линий улично-дорожной сети площадью до 40 гектаров в увязке с планировочной структурой города;
жилой район - группа кварталов (микрорайонов), ограниченная автомобильными магистралями, линиями железных дорог, естественными рубежами или другими линиями градостроительного регулирования. Площадь территории жилого района, как правило, от 80 до 120 гектаров, но не более 250 гектаров.
В случае расчлененности территорий естественными или искусственными рубежами территория жилой зоны может подразделяться на районы площадью до 30 - 50 гектаров.
Район, квартал (микрорайон) являются объектами документов территориального планирования (генерального плана городского округа) и документов по планировке территории.
При разработке документов по планировке территории на отдельный участок территории, занимающий часть территории квартала или микрорайона, необходимо обеспечить совместимость размещаемых объектов с окружающей застройкой и требуемый уровень социального и культурно-бытового обслуживания населения для квартала (микрорайона) в целом.
В кварталах и микрорайонах жилых зон не допускается размещение объектов городского значения, а также устройство транзитных проездов на территории групп жилых домов, объединенных общим пространством (двором). Территория групп жилых домов, как правило, не должна превышать 4 га.
2.2.2. Территория квартала, микрорайона должна делиться на участки в соответствии с проектом межевания территории, разрабатываемым на основании статьи 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
2.2.3. Территория жилой застройки, формируемой как единый планировочно-обособленный объект применительно к застроенным и предназначенным для строительства и реконструкции объектам капитального строительства, должна содержать следующие элементы:
- территории под жилыми зданиями;
- проезды и пешеходные дороги, ведущие к жилым зданиям;
- открытые площадки для временного хранения автомобилей;
- придомовые зеленые насаждения, площадки для отдыха взрослого населения и площадки для детей;
- хозяйственные площадки.
2.2.4. При размещении жилой застройки в комплексе с объектами общественного центра жилая застройка формируется в виде участка или группы жилой, смешанной жилой застройки.
Участок жилой, смешанной жилой застройки - территория размером до 1,0 га, на которой размещается жилой дом (дома) с придомовой территорией. Границами территории участка являются границы землепользования. Обособленные размеры земельных участков жилой застройки рассчитываются в соответствии с СП 30-101.
Группа жилой, смешанной жилой застройки - территория размером от 1,0 до 4 га с населением, обеспеченным объектами повседневного обслуживания в пределах своей территории, а объектами периодического обслуживания - в пределах нормативной доступности.
Группы жилой, смешанной жилой застройки формируются в виде части микрорайона (квартала). Границы группы устанавливаются по красным линиям улично-дорожной сети и (или) по ближнему краю проезда, а также - в случае примыкания - по границам землепользования.
2.2.5. При проектировании жилой застройки на территории жилых районов, микрорайонов, кварталов обосновывается тип застройки, отвечающий предпочтительным условиям развития данной территории.
В конкретных градостроительных условиях, особенно при реконструкции, допускается смешанная по типам застройка.
2.2.6. Градостроительные характеристики жилой застройки (этажность, размер участка) зависят от места ее размещения в планировочной и функциональной структуре городского округа и определяются правилами землепользования и застройки, которые устанавливают градостроительный регламент использования территории.
2.2.7. При размещении жилой застройки на свободных территориях тип застройки определяется с учетом генерального плана городского округа, существующей градостроительной ситуации, общей структуры жилищного строительства на прилегающей территории при соблюдении архитектурно-планировочных, санитарно-гигиенических и экологических требований.
Размещение зданий и сооружений вспомогательного назначения (трансформаторные и распределительные подстанции, тепловые пункты, насосные и пр.) должно быть компактным и не выходить за линию застройки улиц и магистралей. Подъезды к объектам вспомогательного назначения должны предусматриваться с внутриквартальных проездов.
2.2.8. При реконструкции районов со сложившейся капитальной застройкой следует предусматривать упорядочение планировочной структуры и сети улиц, совершенствование системы общественного обслуживания, озеленения и благоустройства территории, максимальное сохранение своеобразия архитектурного облика жилых и общественных зданий, их модернизацию и капитальный ремонт, реставрацию и приспособление под современное использование объектов культурного наследия (памятников истории и культуры).
2.2.9. При реконструкции жилой застройки должна быть, как правило, сохранена и модернизирована существующая капитальная жилая и общественная застройка. Допускается строительство новых зданий и сооружений, изменение функционального использования нижних этажей существующих жилых и общественных зданий, надстройка зданий, устройство мансардных этажей, использование надземного и подземного пространства при соблюдении санитарно-гигиенических, противопожарных и других требований, а также требований настоящего норматива. При этом необходимо также обеспечивать нормативный уровень обслуживания населения в соответствии с требованиями раздела "Учреждения и предприятия социальной инфраструктуры" настоящего норматива, а также модернизацию инженерной и транспортной инфраструктур.
2.2.10. Режим реконструкции районов со сложившейся застройкой определяется дифференцированно в зависимости от типа района (центральные исторически сложившиеся районы, районы массовой типовой застройки 1960 - 1970-х годов, сложившиеся районы индивидуальной усадебной застройки), размера жилых зон с учетом требований, приведенных в региональном нормативе градостроительного проектирования "Планировка жилых, общественно-деловых и рекреационных зон населенных пунктов Воронежской области".