Многоквартирный дом - сложный инженерно-технический объект, состоящий из конструктивных элементов, инженерных систем и иного оборудования, которые требуют регулярного обслуживания и эксплуатации, а также проведения текущего и капитального ремонтов.
В предыдущие периоды хозяйствования работы по эксплуатации и ремонту многоквартирных домов финансировались за счет средств государственного бюджета Союза Советских Социалистических Республик, а затем Российской Федерации, но из-за недостаточного финансирования указанные работы не выполнялись в полном объеме. В связи с невыполненным капитальным ремонтом значительное количество многоквартирных домов пришло в неудовлетворительное состояние.
В соответствии с Законом Российской Федерации от 4 июля 1991 года N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (далее - Закон о приватизации) помещения в многоквартирных домах стали предметом собственности физических лиц. На момент начала реализации Закона о приватизации проблема непроведенного капитального ремонта не являлась социально значимой, так как большинство многоквартирных домов все еще находилось в управлении государственных или муниципальных жилищных организаций, несмотря на то что уже на этом этапе Закон о приватизации устанавливал ответственность собственников за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома. Однако указанная норма не выполнялась, так как отсутствовал механизм ее реализации, потому что практически во всех субъектах Российской Федерации собственники оплачивали лишь эксплуатационные расходы, а капитальный ремонт осуществлялся за счет средств бюджетов муниципальных образований.
Федеральный закон от 15 июня 1996 года N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" предоставил возможность управления многоквартирными домами помимо уже существующих жилищных, жилищно-строительных кооперативов и иных специализированных потребительских кооперативов (далее также - ЖК, ЖСК, СПК) объединениям в форме товариществ собственников жилья (далее также - ТСЖ). Следующее изменение системы управления в жилищной сфере произошло с введением в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, который допустил управляющие организации различных форм собственности к управлению многоквартирными домами.
При этом анализ реализации положений Жилищного кодекса Российской Федерации, в том числе проводимый в рамках подготовки заседания президиума Государственного Совета Российской Федерации в январе 2007 года в городе Казани, выявил, что невыполненные обязательства по капитальному ремонту многоквартирных домов являются основным фактором, препятствующим созданию объединений собственников помещений или выбору частных управляющих организаций. Для того чтобы повсеместно заработал механизм управления многоквартирными домами, требуется привести многоквартирные дома в надлежащее техническое состояние.
По данным государственной статистической отчетности, на территории Краснодарского края находится 82,7 тысяч многоквартирных домов. Согласно информации органов местного самоуправления муниципальных образований Краснодарского края количество многоквартирных домов составляет 25,6 тысячи. Разница в 57,1 тысячи многоквартирных домов объясняется установленным порядком составления статистической отчетности, согласно которому к многоквартирным домам относятся, в том числе, одноэтажные блокированные дома с отдельными входами и автономными системами обеспечения коммунальными ресурсами, а также частные совладельческие жилые дома, имеющие два и более отдельных выхода на придомовые земельные участки.
(в ред. Постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 25.02.2010 N 89)
Исходя из срока эксплуатации, капитального ремонта в настоящее время объективно требуют многоквартирные дома общей площадью жилых помещений 18 млн. квадратных метров.
В течение последних двух десятилетий капитальный ремонт многоквартирных домов осуществлялся только выборочно и по остаточному принципу в крайне незначительных объемах за счет средств местных бюджетов отдельных муниципальных образований. Комплексный капитальный ремонт многоквартирных домов не осуществлялся вообще.
Обозначенные проблемы частично призван решить Федеральный закон от 21 июля 2007 года N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" (далее - Федеральный закон), установивший правовые и организационные основы предоставления финансовой поддержки субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям на проведение капитального ремонта многоквартирных домов за счет средств государственной корпорации - Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства (далее - Фонд).
В соответствии с Федеральным законом наличие в субъекте Российской Федерации утвержденной региональной адресной программы по проведению капитального ремонта многоквартирных домов является одним из обязательных условий предоставления финансовой поддержки.
Претендовать на получение финансовой поддержки за счет средств Фонда могут муниципальные образования, которые выполнили предусмотренные частью 1 статьи 14 Федерального закона условия, направленные на реформирование жилищно-коммунального хозяйства муниципального образования.
В Краснодарском крае правомерность участия в программе доказали, представив документы, подтверждающие выполнение условий предоставления финансовой поддержки за счет средств Фонда и соответствующие перечню документов, утвержденному наблюдательным советом Фонда, следующие муниципальные образования (далее - муниципальные образования-участники программы):
1) город-курорт Геленджик;
2) город Краснодар;
3) город Новороссийск;
4) город-курорт Сочи;
5) Белореченское городское поселение;
6) Ейское городское поселение;
7) Крымское городское поселение;
8) Темрюкское городское поселение;
9) Тимашевское городское поселение;
10) Тихорецкое городское поселение;
11) Туапсинское городское поселение.
Принимая во внимание необходимость упорядочения мероприятий по планированию и организации капитального ремонта многоквартирных домов в условиях реализации Жилищного кодекса Российской Федерации и обеспечения привлечения средств Фонда на эти цели, выполнение капитального ремонта многоквартирных домов в Краснодарском крае необходимо осуществлять программно-целевым методом в рамках адресной программы Краснодарского края по проведению капитального ремонта многоквартирных домов (далее - программа), обеспеченной соответствующим финансированием.