Жилищное строительство является приоритетной отраслью развития города, что соответствует принятой на данный момент жилищной политике государства, направленной на улучшение условий обеспечения населения жильем.
В результате комплексного анализа территории были выявлены территориальные ресурсы для размещения нового строительства независимо от срока их востребованности и определена демографическая емкость территорий на период градостроительного прогноза (25 - 35 лет).
Для размещения нового жилья выявлено 1450 га территорий. Общая жилищная емкость площадок нового строительства 8,0 млн. м2 общей площади, из которой 70% размещается в Центральном административном округе, 13% - в Железнодорожном, 17% - в Сеймском.
Потенциальная емкость нового жилищного фонда учитывает объемы строительства на существующих площадках, на произведенных отводах, на площадках, на которые разработаны проекты, и на новых площадках, предложенных данным проектом к освоению.
Строительное зонирование жилых территорий определено с учетом сложившейся специфики развития городской среды с уменьшением плотности застройки от центра к периферии, рельефа местности и особенностей ландшафта.
Проектом предусматривается три типа застройки:
- многоэтажная (5 и выше этажей);
- среднеэтажная - 2 - 4-этажная (блокированная, дома многоквартирного типа);
- малоэтажная (индивидуальная).
Объемы нового строительства на площадках застройки, отводов и проектов определены в соответствии с имеющейся проектной документацией на вновь предложенных площадках по нормам СНиПа, в соответствии с принятым строительным зонированием.
Предложения на период градостроительного прогноза
Объем убыли существующего фонда на период градостроительного прогноза: 0,6 млн. м2 общей площади, в том числе 58% под жилищное строительство.
Около 55% выявленных территорий предусматривается под многоэтажную застройку, 6% - под среднеэтажную, 39% - под размещение индивидуального жилья.
Выявленные территориальные ресурсы на период градостроительного прогноза с учетом существующего сохраняемого жилищного фонда позволяют разместить до 15,8 млн. м2 общей площади.
Максимальная потенциальная демографическая емкость выявленных территорий колеблется от 527 до 450 тыс. человек в зависимости от нормы обеспеченности (30 - 35 м2/чел.).
Кроме того, на площадках "намерений", на которые поступили заявки на застройку под жилищное строительство (в районе ул. Олимпийской, Присеймской - урочище Гнилое), может быть размещено ориентировочно 1,4 млн. м2. Это территории со сложными условиями освоения по гидрологическим, инженерно-геологическим и санитарно-гигиеническим факторам. Освоение этих площадок возможно только после согласования с соответствующими органами надзора.
Предложения на планируемый период разработки генплана 2005 - 2020 гг.
Объем нового жилищного строительства на планируемый период принят 4,5 млн. м2 общей площади, или 281 тыс. м2 в среднем в год, что не противоречит современному уровню ввода 210 тыс. м2, прогнозу по его повышению, заложенному в плане социально-экономического развития города на 2004 - 2008 гг., - 264 тыс. м2 и учитывает реализацию национального проекта "Доступное жилье".
Из общего объема нового строительства 72% (3,2 млн. м2) предусматривается осуществлять многоэтажными домами, 25,5% (1,2 млн. м2) - индивидуальными и 2,5% - домами средней этажности.
Из общего объема этого строительства 69% размещается на свободных площадках и 31% - на реконструкции.
Объемы многоэтажного строительства определены с учетом освоения свободных площадок - ЮЗЖ II, микрорайон Северный 1, пос. Рышково, по ул. 2-я Новоселовка, выборочной реконструкции центральной части города, достройки и реконструкции Привокзального и Завокзальных жилых районов, выборочной реконструкции в районе ул. 8-го Марта и реконструкции производственных территорий по ул. Моковская.
Однако размещение этого объема нового многоэтажного строительства неравномерно по районам города и в основном 60% сосредоточено в Центральном административном округе, 18% - в Железнодорожном и 22% - в Сеймском.
Комплексный анализ показал, что свободные территории для многоэтажного строительства практически будут исчерпаны и дальнейшее строительство возможно только за счет реконструкции.
Размещение новой индивидуальной застройки предусматривается, в основном, вдоль объездной дороги: в северо-западной части города (здесь создается, включая район урочища Маковка-2, новый район малоэтажной и среднеэтажной застройки) и в западной части города, в районе урочища Крутой Лог и опытного хозяйства СХА. Кроме того, учитывается застройка индивидуального строительства на уже отведенных площадках.
Для размещения индивидуальной застройки в объеме 25% от нового строительства (1,2 млн. м2) проектом учитывается, что 30% объема нового строительства размещается на территориях сохраняемой индивидуальной застройки за счет замены старого жилищного фонда на новый.
Увеличение объема индивидуального строительства сверх предусмотренного в проекте, необходим выход с этой застройкой в пригородную зону.
Убыль жилищного фонда на планируемый период составит 300 тыс. м2, в том числе 80% под жилищное строительство.
В составе убывающего фонда ветхий фонд составит около 70%.