________________
* Рисунок не приводится. - Примечание изготовителя базы данных.
Эксперты считают необходимым увеличить сроки ипотечного кредитования на срок более 20 лет (58,8%), максимальные процентные ставки снизить до 5,0% (84,2%), первоначальный взнос установить не более 10,0% от стоимости квартиры (94,7%), разрешить досрочное погашение кредита (79,0%).
Развитие конкуренции в строительном бизнесе является важным направлением активизации жилищного строительства. В качестве главных факторов, ее сдерживающих, эксперты отметили: высокую затратность строительного бизнеса; сложность его открытия и получения кредитов; отсутствие благоприятных экономических и нормативно-правовых условий строительства жилья.
Что касается сдерживающих причин развития рынка жилья в г. Южно-Сахалинске, то эксперты выделили: низкие доходы основной части населения, нуждающегося в жилье; недостаточную проработанность законодательной базы; преступность; преобладание элитного строительства; высокие налоги.
В качестве мер по развитию конкуренции в жилищном строительстве следует рассмотреть привлечение иностранных инвесторов и строительных компаний, снижение административных барьеров для открытия строительного бизнеса. Эксперты настороженно отнеслись к идее привлечения к строительству жилья иностранных компаний и рабочих. По-видимому, здесь есть опасения не выдержать конкурентной борьбы и потерять часть рынка жилищного строительства.
Привлечение исполнителей-застройщиков, то есть бизнес-структур, должно производиться на конкурсной основе, где критерием победы является большая доступность жилья. Так как застройщик провозглашает в качестве своей цели реализацию жилья на доступных условиях, его рентабельность в любом случае не должна превышать 20%. Следить за тем, чтобы эти нормы не нарушались, должен партнер частного бизнеса - государство. То есть необходимо разумное регулирование продажной цены.
Высокие темпы жилищного строительства невозможно обеспечить при существующем техническом состоянии строительного комплекса. Необходимы активные действия по его модернизации. В строительство должны прийти новые компании, способные кардинально повысить производительность труда, увеличить объемы производства, затормозить темпы роста себестоимости вводимого жилья. Они должны ориентироваться не только и не столько на элитное строительство, а за счет роста объемов производства добиваться эффективности строительства жилья экономкласса.
Наличие свободной территории вокруг г. Южно-Сахалинска позволит развернуть масштабные строительные работы, при проведении которых необходимо сочетать многоэтажную и малоэтажную застройку. Малоэтажные дома с использованием каркасных и объемно-модульных технологий возможно станут "родовым гнездом" укоренившихся сахалинцев. Предприятия по изготовлению стройматериалов для малоэтажного домостроения могут быть построены очень быстро, а сырья для них - древесины - в области пока достаточно.
Развитие массового жилищного строительства в настоящее время связано с решением проблем, которые можно разделить на два блока. Первый - это отсутствие задела земельных участков, обеспеченных проектной документацией, непрозрачная и забюрократизированная система предоставления земельных участков под застройку, слаборазвитая конкуренция среди застройщиков и невысокое градостроительное регулирование.
Второй блок - отсутствие земельных участков для жилищного строительства, обустроенных инженерной и транспортной инфраструктурой, непрозрачные и обременительные для застройщиков условия присоединения к системам инженерной инфраструктуры, отсутствие эффективных механизмов реализации инвестиционных проектов по комплексному обеспечению участков инженерной инфраструктурой.
Генеральным планом развития г. Южно-Сахалинска необходимо предусмотреть строительство целых районов малоэтажной застройки с развитой инфраструктурой, транспортом, социальными объектами, сохранение и развитие усадебной застройки в отдаленных районах города, строительство малоэтажных домов коттеджного типа в зонах природного каркаса, перевод садоводческих обществ, расположенных в городской черте, в полноценные малоэтажные жилые образования с инженерной инфраструктурой. По результатам СВОТ-анализа эксперты в качестве важного конкурентного преимущества г. Южно-Сахалинска отметили наличие территории для малоэтажного строительства, а в качестве возможностей - развитие коттеджного домостроения.
Ключевым направлением повышения доступности жилья является снижение его стоимости. В настоящее время она существенно завышена. На это указали 85,0% экспертов. Главные причины: высокие себестоимость строительства (82,5%) и спрос (52,9%), завышенная прибыльность строительных организаций (35,3%), отсутствие конкуренции (11,8%).
По средневзвешенной оценке экспертов завышение себестоимости составляет 1,9 раза (в г. Хабаровске - 1,5 раза) в силу, прежде всего, высокой стоимости инженерного обустройства (строительство сетей, дорог и др.) и тарифов монополистов, отсутствия противозатратной политики и завышения себестоимости с целью сокрытия прибыли, арендной платы земли и др. (рисунок 8.10 - не приводится).
Отсюда вырисовываются значительные резервы снижения себестоимости в строительстве жилья в г. Южно-Сахалинске. Например, использование современных технологий малоэтажного строительства позволяет довести себестоимость 1 кв. м жилья до 320 - 400 долл. <21> "Строительство домов с приусадебным участком, деревянным каркасом и парковкой на поверхности земли обходится более чем в два раза дешевле, нежели строительство многоэтажных жилых домов с лифтами, стальным и бетонным каркасом и многоэтажным гаражом <22>".
________________
<21> Что нам стоит дом построить? / А.Лебедев, А.Некипелов // Известия. - 2005. - 16 ноября.
<22> Peiser, Frej. Professional Real Estate Development, Washington D.C. 2003.