Одним из основных принципов программы является направление значительной части бюджетных инвестиций в жилищное строительство на поддержку граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условии и способных использовать собственные средства на строительство или иные формы приобретения жилья.
Государственная поддержка нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан может осуществляться путем предоставления безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья, компенсаций и других форм безвозвратной помощи населению, бюджетного кредитования населения на возвратной основе через существующую банковскую систему.
Схема выделения и использования безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья определена постановлением Правительства Российской Федерации от 3 августа 1996 года N 937 "О предоставлении гражданам Российской Федерации, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездной субсидии на строительство или приобретение жилья".
Граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий и имеющие достаточные финансовые ресурсы, а также по желанию могут получить по решению органов местного самоуправления безвозмездные субсидии в виде доли имущества в не законченных строительством государственных или муниципальных жилых домах, имеющих высокую степень технической готовности, для завершения их строительства. Правовая основа этого вида субсидирования определена Указом Президента Российской Федерации от 10 июня 1994 года N 1181 "О мерах по обеспечению достройки не завершенных строительством жилых домов".
Безвозмездная субсидия, выделяемая за счет местных бюджетов, может покрываться путем бесплатного предоставления нуждающимся в улучшении жилищных условий гражданам земельных участков в пределах нормативов под индивидуальное жилищное строительство или оформления льготного лесобилета. Примерный порядок предоставления безвозмездных субсидий гражданам, признанным нуждающимися в улучшении жилищных условий, в виде отпуска древесины на корню, утвержден постановлением Губернатора области от 21 мая 1998 года N 410 и рекомендован органам местного самоуправления к практическому применению. Рыночная стоимость земельного Участка и построенной за счет бюджетов всех уровней инженерной инфраструктуры по решению органов местного самоуправления или администрации области может быть зачтена в стоимость субсидии.
Показатели обеспеченности жильем в Российской Федерации находятся на Уровне, близком к показателям в странах со средними доходами населения. По Данным статистики 60 процентов жителей городов имеют однокомнатные и Двухкомнатные квартиры. В среднем на одну комнату приходится 1.3 человека и, в отличие от западных стран, у большинства семей отсутствует общая комната без спальных мест. Весьма важным показателем является процент сложных семей, под которыми понимаются проживающие совместно две и более брачные пары с детьми или без детей, либо одна брачная пара с детьми или без детей, проживающая совместно с одним из родителей или близким родственником одного из супругов. Доля таких семей в городах составляла согласно переписи населения 1989 года, 17.5 процента. Это характерно и для нашей области. Несмотря на низкие нормы жилой площади на человека, необходимые для постановки на учет на получение муниципального жилья, на очереди стоит более 20 процентов семей.
Причинами, сдерживающими индивидуальное жилищное строительство, по-прежнему остаются падение реального жизненного уровня населения, инфляция, поглощающая накопления граждан, и отсутствие долгосрочного кредитования строительства.
Объемы жилищного строительства за счет средств граждан как с привлечением кредитов, так и без них, а также покупка жилья непосредственно связаны с уровнем цен на жилье.
Увеличение доли частного жилья в общем объеме строительства вызовет резкий рост потребности в кредитах. Ситуация на кредитном рынке Российской Федерации характерна для стран, где доходы населения находятся на низком уровне и не развиты механизмы жилищного кредитования. Банки не заинтересованы в увеличении объема долгосрочных кредитов. Для населения в настоящее время существует несколько возможностей улучшить свои жилищные условия; получить муниципальное жилье на правах найма, стать членом жилищно-строительного кооператива, арендовать или приобрести жилье на рынке, построить собственное жилье. Сокращение объемов государственного строительства оставляет очередникам все меньше надежд на получение жилья за счет государства. В то же время из-за высоких цен семьи со средними доходами лишены возможности стать пайщиками жилищно-строительного кооператива или купить жилье на рынке, а тем более построить собственный дом. Практически отсутствует производство конструкций для городских малоэтажных зданий. Следовательно, практическое значение должны приобрести мероприятия, направленные на снижение стоимости жилья, развитие финансово-кредитной системы в сфере жилищного строительства, совершенствование инвестиционной политики в строительстве.
Как показывает опыт регионов, наиболее успешно осуществляющих жилищное строительство в рыночных условиях, большую роль должен сыграть комплекс мер, направленных на стимулирование жилищной реформы:
предоставление на льготных условиях земельных участков под индивидуальное жилищное строительство и оказание помощи в обеспечении их инженерной инфраструктурой;
выпуск жилищных ценных бумаг и создание фондов развития жилищного строительства;
сокращение местных, влияющих на стоимость жилья, налогов;
сокращение сроков и объемов незавершенного жилищного строительства;
создание специализированных кредитных фондов;
организация производства наиболее эффективных конструкции, материалов, а также архитектурно-технических систем, автономных видов инженерного оборудования, обеспечивающих снижение энергозатрат и стоимость строительства.
Основным видом жилищного кредита необходимо сделать ипотечный кредит, предоставляемый под залог недвижимости. Этот вопрос требует проработки специально назначенной администрацией области группой специалистов.
Займы предоставляются на длительный срок (10 - 25 лет), что уменьшает размер ежемесячных выплат. Как правило, они предоставляются на приобретение (строительство) жилых помещений, в которых будет проживать семья заемщиков. При этом снижается риск банка по изъятию заложенного имущества, поскольку купленное или построенное жилье является предметом залога.
Возможно также предоставление банками долгосрочных ипотечных кредитов на приобретение гражданами индивидуальных жилых домов под залог этих домов и прилегающих земельных участков.
Для уменьшения риска банка можно использовать такой вариант, как проживание заемщика в купленном за счет кредита жилье на условиях аренды с получением права собственности после полного возврата кредита. Размеры кредита не должны превышать 70 процентов стоимости приобретаемого дома, а выплаты по кредиту - 25 - 30 процентов дохода семьи. Наиболее предпочтительным типом кредита с точки зрения доступности для заемщика и снижения риска для банка является кредит с регулируемой отсрочкой платежа. Заинтересованность банков в выдаче жилищных кредитов в значительной степени будет зависеть от создания вторичного рынка ипотечных жилищных кредитов, что позволит привлечь средства инвесторов.
Создание федерального агентства по ипотечному кредитованию и вторичного рынка ипотечных кредитов, включая выпуск ценных бумаг, а также отработка механизма ипотеки на местах явится важным фактором повышения заинтересованности банков в предоставлении жилищных кредитов.
Для контроля за целевым использованием кредита, полученного Устройщиком на строительство жилья, предлагается установить порядок выделения средств под отдельные части дома (фундамент, коробка здания, отделочные работы).
Для увеличения объемов ввода малоэтажного индивидуального жилья на возвратной основе под низкие проценты средства могут выделяться как органам местного самоуправления на завершение строительства инженерных сетей, так и самим индивидуальным застройщикам. Предоставление средств для развития долгосрочного кредитования населения и обслуживание возврата этих средств в течение всего кредитного периода будет осуществляться с использованием существующей сети коммерческих банков Российской Федерации, и в первую очередь, Сберегательного банка Российской Федерации.