Одна из основных задач второго этапа реализации Программы - создание конкурентной среды в жилищной сфере.
Для этого необходимо осуществить разделение функций и формирование договорных отношений между собственником жилья (или организацией, им уполномоченной), управляющими компаниями и подрядными организациями.
Частными собственниками могут являться физические или юридические лица, имеющие в собственности жилищный фонд, собственником муниципального жилья - специализированная структура или подразделение органа местного самоуправления.
Указанное разделение функций в отношении муниципального жилищного фонда особенно важно для прекращения практики выполнения органам местного самоуправления хозяйственных функций по управлению жилищным фондом.
Орган местного самоуправления как собственник жилищного фонда должен обеспечить:
- соблюдение нормативно-технических требований к содержанию и использованию жилья и объектов коммунальной инфраструктуры;
- обеспечение необходимого уровня финансирования для содержания принадлежащей ему недвижимости;
- заключение договоров социального найма, найма или аренды жилых и нежилых помещений в принадлежащем ему жилищном фонде;
- заключение договора с выбранной на конкурсной основе либо созданной организацией на управление муниципальным жилищным фондом, а также на предоставление услуг по организации учета и контроля потребления энергетических ресурсов (энергосервиса);
- обеспечение систематического контроля за реализацией договоров о выполнении необходимых работ по обеспечению сохранности жилищного фонда, соблюдением объема и качества предоставляемых жилищно-коммунальных услуг.
Управляющая компания должна обеспечить:
- поддержание в надлежащем состоянии и модернизацию на основе современных технологий и материалов принятой от собственника в управление недвижимости в соответствии с требованиями собственника и государственными стандартами качества предоставляемых жилищно-коммунальных услуг;
- выбор подрядчика по выполнению работ и поставке ресурсов для предоставления жилищно-коммунальных услуг (или выполнение этих функций силами управляющей компании) во вверенном ему в управление жилищном фонде;
- заключение договоров с подрядчиками на выполнение работ и предоставление ресурсов требуемых объема, качества и стоимости;
- осуществление системы контроля за выполнением договоров;
- организацию сбора платежей за жилищно-коммунальные услуги.
Основным требованием при формировании или выборе управляющей компании должна являться ориентированность на удовлетворение нужд нанимателей и собственников жилья в части предоставления им жилищно-коммунальных услуг.
Функции управляющей компании могут выполняться субъектом любой организационно-правовой формы и быть предметом заинтересованности, в том числе и для частного капитала (со становлением в этом секторе экономики реальных договорных взаимоотношений).
Затраты на предоставление услуг управляющей компании должны включаться в стоимость жилищно-коммунальных услуг.
В ближайшие годы необходимо осуществить переход на профессиональное управление муниципальным жилищным фондом на конкурсной основе.
Организация профессионального управления жилищным фондом должна обеспечить в среднесрочной перспективе улучшение состояния жилищного фонда, а в долгосрочной перспективе - уменьшение стоимости жилищно-коммунальных услуг.
Источником обеспечения средств, инвестируемых в модернизацию жилищного фонда, может стать увеличение платы за жилье в связи с улучшением условий проживания.
Источником средств на проведение капитального ремонта является включение в оплату жилья отчислений на проведение капитального ремонта жилищного фонда.
Представляется целесообразным отказаться от системы прямых платежей за коммунальные услуги ресурсоснабжающим предприятиям жилищно-коммунального хозяйства, поскольку такой порядок платежей никогда не позволит реализовать инвестиционный потенциал ресурсосбережения в жилищном фонде.
Создание равных условий для привлечения к управлению муниципальным жилищным фондом организаций разной формы собственности требует принятия на муниципальном уровне определенных правовых решений. В настоящее время большая часть муниципального жилищного фонда находится в управлении муниципальными унитарными предприятиями и часть жилищного фонда в управлении частной управляющей компании.
Муниципалитет как собственник жилищного фонда (его части в виде неприватизированных квартир) заключает с управляющими компаниями договора на управление муниципальным жилищным фондом, оказание услуг по содержанию и ремонту жилищного фонда. Аналогичные договоры на управление жилищным фондом заключают другие собственники жилья в данном многоквартирном доме. Доля муниципалитета в жилищном фонде находится в городской казне.
Проведение конкурсного отбора подрядчиков для обслуживания жилья и проведения капитального ремонта обеспечивает повышение эффективности использования финансовых ресурсов.
При демонополизации жилищной сферы целесообразно проведение конкурсов на выполнение специализированных работ (обслуживание лифтового хозяйства, вывоз мусора, установка и обслуживание счетчиков тепла, воды и др.).