Проведенные в 1991-2005 годах реформы в жилищной сфере наряду с положительными результатами преобразований не позволили достичь существенного улучшения ситуации в жилищной сфере, повысить доступность жилья для населения и обеспечить комфортные и безопасные условия проживания.
Переход к рыночным отношениям, сопровождавшийся резким ослаблением государственного регулирования, привел к обострению социальной ситуации в северных территориях. Произошло значительное сокращение объемов производства в промышленных отраслях, в том числе и в строительстве. Инвестиции в жилищное строительство в 2002 году составили 16 процентов от уровня 1990 года. Во многом наличие данной ситуации объясняется отсутствием средств на осуществление строительства, как со стороны государства, так и со стороны граждан.
Город Магадан является одним из крупных муниципальных образований Дальневосточного федерального округа Российской Федерации и областным центром Магаданской области. На территории муниципального образования "Город Магадан" проживает 107 тысяч человек, что составляет 61 процент общей численности населения Магаданской области. В последние 10 лет процентное соотношение жителей города к общей численности жителей области имело стабильную тенденцию к росту. В связи с ликвидацией многих колымских поселков ежегодно более 70 процентов населения, мигрирующего внутри области, выбирают местом своего проживания город Магадан. Однако возможности города в расселении вновь прибывших на постоянное место жительства ограничены.
Кризисное состояние экономики негативно отразилось на состоянии жилищной сферы. Недостаток финансовых ресурсов на поддержание жилищного фонда привел к его обветшанию и ускоренному износу. За период 1994-2002 годов объем выбытия жилищного фонда составил 430,8 тыс. м кв. Сегодня общая площадь жилищного фонда муниципального образования "Город Магадан" составляет 2432,6 тыс. м кв., в том числе 59,6 тыс. м кв. жилья относится к категории ветхого и аварийного, и более 1357 семей нуждаются в переселении в жилье, отвечающее санитарным и техническим требованиям.
По состоянию на 01.01.2007 в очереди на улучшение жилищных условий стоят 1868 семей города Магадана. Темпы обеспечения жильем граждан, принятых на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий, не могут быть признаны удовлетворительными. Среднее время ожидания предоставления жилых помещений составляет более 20 лет. В настоящее время решение этого вопроса отнесено к полномочиям органов местного самоуправления.
В целях повышения доступности жилья для населения необходимо обеспечить условия для развития системы ипотечного жилищного кредитования и других механизмов расширения платежеспособного спроса, оказать бюджетную поддержку в приобретении жилья, в том числе с помощью ипотечных кредитов и займов.
Существенным препятствием развития жилищного строительства продолжает оставаться ограниченность возможностей обеспечения земельных участков необходимой коммунальной инфраструктурой.
Отсутствие земельных участков, обустроенных коммунальной инфраструктурой, механизмов привлечения частных инвестиционных и кредитных ресурсов в строительство и модернизацию коммунальной инфраструктуры, а также непрозрачные и обременительные для застройщика условия присоединения к системам коммунальной инфраструктуры существенно сдерживают темпы жилищного строительства.
Застройщики отмечают ограниченные возможности использования действующих мощностей существующих коммунальных сетей для наращивания объемов жилищного строительства. Планируемое увеличение объемов жилищного строительства должно быть обеспечено опережающим развитием коммунальной инфраструктуры.
Причины, определяющие недостаточный объем предложения земельных участков, обеспеченных коммунальной инфраструктурой: высокий уровень монополизации на рынке жилищного строительства, а главное - отсутствие средств.
Принятый пакет законов, направленный на повышение доступности жилья, в частности, Градостроительный кодекс Российской Федерации, Федеральные законы "Об основах тарифного регулирования организаций коммунального комплекса" и "О концессионных соглашениях", сформировал законодательные условия для решения задачи развития коммунальной инфраструктуры, необходимой для жилищного строительства, установил распределение ответственности за обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства между органами местного самоуправления, организациями коммунального комплекса и застройщиками. Созданы законодательные предпосылки для формирования бизнеса, связанного с подготовкой земельных участков для строительства, включая жилищное.
Особое значение имеет подготовка для жилищного строительства земельных участков, на которых расположен ветхий или аварийный жилищный фонд. Использование таких участков требует меньших затрат на развитие коммунальной инфраструктуры, поскольку она частично имеется, кроме того, решается задача ликвидации ветхого и аварийного жилого фонда с помощью привлечения как бюджетных, так и частных средств.
В рамках Программы предполагается приоритетное обеспечение коммунальной инфраструктурой и жилищным строительством территорий, занимаемых в настоящее время ветхим и аварийным жилищным фондом, недостроенными (законсервированными) объектами жилья, а также освоение новых земельных участков.
Программа обеспечит комплексный подход к решению проблем ликвидации ветхого и аварийного жилищного фонда и застройки территорий муниципального образования "Город Магадан", а также будет способствовать более эффективному использованию бюджетных средств.
Существующая практика решения проблемы развития коммунальной инфраструктуры для обеспечения земельных участков в целях жилищного строительства основана на формировании предприятиями, предоставляющими коммунальные услуги, в том числе и электроэнергетического сектора, монопольной платы за присоединение к их инфраструктурным системам или на выполнении застройщиками технических условий для присоединения к этим системам, определенных по непрозрачным и изменяющимся принципам. Такая практика создает неравные конкурентные условия для застройщиков и приводит к невозможности освоения новых перспективных площадок для жилищного строительства.
Решение данных проблем позволит обеспечить существенное увеличение объемов жилищного строительства, удовлетворение платежеспособного спроса населения на жилье, стабилизацию цен на рынке жилья, а также создать условия для формирования устойчивых механизмов решения данных проблем в будущем без привлечения бюджетных средств. Планируемое увеличение объемов жилищного строительства должно быть обеспечено опережающим развитием коммунальной инфраструктуры.
Процессы создания жилищного фонда в результате жилищного строительства, его распределения и перераспределения на рынке жилья неразрывно связаны с последующим предоставлением жилищно-коммунальных услуг. На неудовлетворительном уровне находится качество обслуживания жилья и предоставление коммунальных услуг. Уровень износа коммунальной инфраструктуры составляет в среднем 70 процентов, что не только не позволяет наращивать объемы жилищного строительства, но и не обеспечивает качественного предоставления коммунальных услуг в уже существующей застройке.
Основными проблемами в сфере жилищного строительства, сдерживающими его развитие, являются:
- отсутствие мощного, современно оснащенного базового комплекса домостроения в городе Магадане;
- отсутствие проектных институтов, способных проводить разработку проектно-сметной документации для нового и реконструкции старого жилья;
- отсутствие конкуренции среди застройщиков;
- отсутствие развитой инженерной инфраструктуры планируемых участков застройки;
- отсутствие системы кредитования застройщиков под залог земельных участков и вновь возводимых жилых зданий;
- необходимость модернизации действующей коммунальной инфраструктуры при уплотнении застройки и сносе ветхого жилья;
- отсутствие механизмов привлечения частных инвестиционных ресурсов в строительство и модернизацию коммунальной инфраструктуры;
- выдача технических условий эксплуатирующими организациями на подключение к инженерным сетям, включающих дополнительные обременения по строительству и реконструкции внеплощадочных инженерных сетей;
- отсутствие долевого участия граждан в соинвестировании при строительстве жилых домов;
- низкий уровень жилищного строительства и высокий уровень цен на рынке нового жилья;