5.1. Оптимизация использования муниципальной собственности (совершенствование управления муниципальным имущественным комплексом)
Долгосрочная цель развития имущественного комплекса города Магадана - повышение эффективности использования муниципальной собственности и через это создание условий для стабильного развития городской экономики, увеличения налоговых и неналоговых доходов городского бюджета. Для реализации данной цели необходимо определить стратегические перспективы развития и дальнейшего использования имущественного потенциала города, направления повышения его эффективности в Концепции управления муниципальной собственностью в городе Магадане. Этот документ должен закрепить интересы города в сфере управления объектами недвижимости, определить пути минимизации издержек по их содержанию и активизации инвестиционного процесса в городе посредством коммерческого использования данных объектов, обеспечить гарантии публичности и прозрачности при передаче объектов муниципальной недвижимости эффективному собственнику или арендатору в пользование, способствовать постепенным позитивным изменениям в сложившейся системе отношений власти и бизнеса в вопросах управления муниципальным имущественным комплексом.
В кругу всей системы отношений по поводу объектов муниципальной собственности особое место принадлежит земельным отношениям, а в нем - вопросу о праве собственности на землю. Отсутствие налаженного учета владельцев земельных участков и арендаторов в Магадане является одной из причин незначительной роли земельных платежей в формировании доходной части бюджета города.
Необходимо активнее вовлекать земельные участки в экономический оборот (в том числе занятые незаконно, для которых экстренно требуется легализация прав собственности; участки с объектами незавершенного строительства и др.), создавать в городе земельный рынок и его инфраструктуру, в том числе предоставлять земельные участки путем проведения торгов (конкурсов, аукционов) по их продаже, а также по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков.
Политика по развитию оборота земли и другой недвижимости должна быть направлена на установление категорий земель, которые могут быть приватизированы, с одновременным определением земель, ограниченных в обороте и исключенных из оборота; введение системы рассрочек платежей при приватизации земельных участков; стимулирование выкупа земельных участков, занятых приватизированными предприятиями, для включения их стоимости в уставный капитал этих предприятий и обеспечение реализации принципа "предприятие - имущественный комплекс" (для чего потребуется организовать работу по продаже земельных участков под объектами недвижимости); повышение эффективности управления земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, путем их разграничения на используемые непосредственно для обеспечения муниципальных функций и используемые в коммерческих целях; переход на аукционный и конкурсный принцип предоставления (продажи) свободных земельных участков, находящихся в муниципальной собственности; совершенствование процедур предоставления земли под жилищное и промышленное строительство путем проведения торгов; расширение возможностей аренды земли, находящейся в муниципальной собственности; обеспечение взаимодействия рынка земли и рынка ценных бумаг.
В городе действует информационная система "SAUMI", предназначенная для автоматизации деятельности организаций, осуществляющих учет, ведение реестров и управление различным имуществом - зданиями и помещениями, земельными участками, движимым имуществом и т.д.
Для решения задач по созданию инфраструктуры рынка земли необходимо создание механизма формирования земельных участков и иных объектов недвижимого имущества, а также развития рынка землеустроительных услуг; проведение рыночной оценки земли и другого недвижимого имущества в целях налогообложения.
В рамках информационного обеспечения рынка земли и другой недвижимости предполагается создание базы данных государственной системы регистрации прав на землю и другое недвижимое имущество и сделок с ними; внедрение и обязательное использование всеми участниками рынка земли и другой недвижимости и государственными органами единых общероссийских стандартов и параметров программно-технических комплексов, форматов обмена данными, классификаторов, технологических процедур; расширение доступа жителей города Магадана и юридических лиц к информации об объектах недвижимости и о правах на них; разработка маркетинговой стратегии в управлении земельно-имущественным комплексом городского округа.
Вместо распоряжений мэра необходим муниципальный правовой акт "О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности города Магадана, для строительства и реконструкции", который установит стабильные правила оборота участков земельно-имущественного комплекса, в котором будут прописаны условия проведения земельных аукционов, на основе которых формируется цивилизованный, прозрачный рынок земли. Целесообразно снизить выкупную стоимость земли для предприятий, установить ее равной, например, девятикратной ставке земельного налога. В итоге предприятия получат земельные активы в собственность, под залог которых смогут взять долгосрочный кредит на развитие. Предприятия, которые имеют возможность по высокой цене продать землю в центре города и купить гораздо более дешевый участок на окраинах, получат стимул к перебазированию производств и одновременно их реструктуризации. По такой схеме проходят преобразования на муниципальном рынке земельных участков в некоторых крупных и средних городах России.
Целесообразно развивать практику привлечения к управлению городскими объектами недвижимости управляющих компаний. При передаче в управление муниципальных объектов недвижимости управляющая компания обязательно должна вести планирование своей деятельности. Бизнес-планы оцениваются муниципалитетом как собственником недвижимости при принятии управленческих решений, связанных с объектом недвижимости. Основным критерием оценки бизнес - планов при управлении коммерческой недвижимостью является размер и стабильность дохода, получаемого городом.
Развитие системы страхования муниципальной собственности города позволит освободить бюджет от незапланированных расходов на возмещение убытков при наступлении страховых случаев; использовать свободные активы и резервы страховых компаний в качестве инвестиций в экономику города; увеличить охват населения и хозяйствующих субъектов страховыми услугами и за счет этого снизить страховые тарифы.
Городу необходимо инициировать подготовку и принятие федерального ведомственного акта о возвращении в муниципальную собственность береговых земельно-имущественных торгово-складских комплексов, ранее принадлежавших объединению "Северовостокзолото" и другим советским ведомствам. Эти новые объекты муниципальной собственности могут в перспективе стать импульсом для экономического развития города, привлечь иностранных инвесторов (например, дилеров японских, корейских, китайских автомобилестроительных фирм), федеральные сети розничной торговли, превратиться в логистические центры.