5.2. Механизмы новой муниципальной жилищной политики
Долгосрочная цель муниципальной жилищной политики заключается в повышении уровня жилищной обеспеченности и содержания жилищного фонда до восточноевропейских стандартов. Ее выполнение предполагает решение задач в области многоквартирного, индивидуального, элитного, ипотечного, молодежного, мансардного жилищного строительства, вовлечение в оборот жилья на вторичном рынке и незавершенного; по переселению граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда; по строительству социального жилья для выпускников детских домов, ветеранов, инвалидов, других уязвимых категорий граждан; по внедрению новых, прогрессивных строительных материалов, технологий строительных работ и организационно-финансовых механизмов (например, привлечение институциональных инвесторов - негосударственные пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные фонды, ипотечные компании, заинтересованных в надежном долгосрочном вложении финансовых ресурсов); по обеспечению жильем специалистов высокой квалификации, приезжающих из других регионов. Эти задачи будут реализованы в рамках нескольких муниципальных программ: "Переселение граждан из ветхого жилищного фонда города Магадана на 2005-2010 годы", "Дом для молодой семьи (2007-2008 годы)", "Жилье работникам муниципальных учреждений муниципального образования "Город Магадан" на 2006-2010 годы" и других.
В связи с ликвидацией многих колымских поселков и интенсивной внутренней миграцией населения спрос на благоустроенное жилье в областном центре постоянно растет. Поэтому активизация жилищного строительства в Магадане станет в прогнозный период важной точкой роста городской экономики. Этому будут способствовать и мероприятия приоритетного национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России".
Механизмы новой жилищной политики включают системное решение проблемы ветхого жилья; формирование новой индустрии (заводов) стройматериалов и рынка подрядных организаций; диверсификацию объектов строительства (многоквартирные, малоэтажные дома, коттеджи, таунхаусы, мансардное строительство и др.); формирование рынка жилищных услуг (управляющие компании, домовые мастера); схем долгосрочного кредитования строительства/покупки жилья.
Особенность Магадана состоит в том, что жилье требуется не только для самих горожан, проживающих в ветхом жилье, но и для проживающих в ветхом жилье жителей колымских поселков, перспективных и неперспективных, многие из которых переселяются в областной центр. Одновременно с всемерным использованием средств федерального и областного бюджетов необходимо создавать условия для привлечения дополнительных внебюджетных финансовых ресурсов для реализации строительства и реконструкции инженерной инфраструктуры земельных участков, высвобождающихся после ликвидации ветхого и аварийного жилищного фонда (вовлекать их в хозяйственный оборот на основе публичных конкурсных процедур).
В Магадане в настоящее время спрос на освобождающиеся после сноса ветхих жилых домов земельные участки практически отсутствует. Поэтому здесь требуется большая, чем в других городах, предварительная работа с потенциальными участниками этого рынка земельных участков, большие усилия по их маркетингу, продвижению к покупателю, а, возможно, и привлекательные налоговые стимулы для частных застройщиков, которые в долгосрочной перспективе, безусловно, окупятся для города (например, освобождение организаций, занимающихся одновременно сносом ветхого и строительством нового жилья, от платы за градостроительные ресурсы).
Приоритет должен получить системный подход к сносу ветхого жилья, с использованием прямых и косвенных позитивных эффектов для города. Очень конструктивным может оказаться не точечный, а площадной подход к реконструкции, когда ликвидация жилья проходит не отдельными объектами, а компактными группами, микрорайонами. В этом случае реконструкция жилого фонда сочетается с уплотнением застройки, что всегда более интересно для застройщика и позволяет привлечь частные инвестиции для решения проблемы переселения (расселения) граждан, проживающих в ветхом жилищном фонде, а также развития инженерной инфраструктуры всего микрорайона.
В Магадане необходимо разработать градостроительную концепцию застройки районов, в которых сосредоточен ветхий и аварийный жилищный фонд (реконструкции ранее застроенных ветхим жильем территорий). Важно выявить именно те участки городской территории, реконструкция которых будет прибыльной для частных инвесторов. Подготовить освобожденные земельные участки для новой застройки и их конкурсной продажи или предоставления в долгосрочную аренду с учетом затрат на снос зданий и расселение граждан. В некоторых городах муниципальным властям удается в результате предпродажной подготовки эффективно повысить продажную стоимость земельных участков, на которых ликвидируется ветхий или аварийный жилой фонд.
Граждане, проживающие в ветхих жилых домах и желающие получить жилье большей площади, будут обязаны оплатить разницу между стоимостью такого жилья и жилья, полагающегося им бесплатно (такова практика большинства российских городов). Преимущественной муниципальной поддержкой будут пользоваться схемы расселения, предполагающие каскадный эффект: граждане из ветхих домов оплачивают часть стоимости получаемой со вторичного рынка квартиры, освобождаемой предыдущими участниками программы, которые приобрели квартиры в новых домах. В этом случае количество граждан, улучшивших жилищные условия, увеличивается в несколько раз.
Для реабилитации "хрущевок" может использоваться схема одновременной реконструкции и расширения жилой площади (другой вариант - снос с последующим строительством нового жилья). Если позволяют несущие конструкции дома, то можно надстроить один или несколько мансардных этажей, реализовать квартиры в них, за счет этого получить средства на капитальный ремонт дома.
Город должен иметь у себя все звенья строительного цикла - от производства стройматериалов до застройщиков. Необходимо создавать новые заводы по производству современных стройматериалов, применение которых - главный фактор снижения себестоимости строительства малоэтажек. Только при организации производства современных конструктивных и отделочных материалов может быть реализована программа наращивания объемов жилищного строительства. В областном центре должны располагаться производства, традиционно занимавшие определенные ниши в строительной индустрии города, и предприятия, продукцию которых нерентабельно транспортировать даже на небольшие расстояния (нерудные материалы, пенопласт и др.), объекты по производству стеновых и теплоизоляционных материалов (например, завод по выпуску эффективных теплоизоляционных материалов). Дорогостоящие утеплители и фасадные отделочные материалы следует выпускать на месте.
Применение в жилищном строительстве новых, местных строительных материалов, экологически чистых, энергосберегающих, современных по дизайну, ассортименту и номенклатуре, позволит удовлетворить платежеспособный спрос различных слоев населения как на элитное жилье, так и на качественные жилые дома для граждан с невысокими доходами. Новые материалы способны обеспечить экономию затрат за счет снижения веса здания и высокой скорости сборки, за счет использования дерева или блоков из ячеистого бетона для стеновых ограждений.
Целесообразно выделить в Магадане несколько зон для индивидуальной и малоэтажной жилой застройки. Для финансового обеспечения строительства и приобретения индивидуального жилья может быть полезным выпуск муниципальных ценных бумаг.
В настоящее время один квадратный метр жилья в городе стоит 25-30 тысяч рублей. Нужно искать пути удешевления за счет внедрения новых технологий и материалов, применения в жилищном строительстве местных материалов, передачи квартир инвесторам без чистовой отделки, строительства опережающими темпами магистральных инженерных коммуникаций к жилым микрорайонам, размещения в зданиях подземных гаражей для автотранспорта новоселов, разработки территориальных строительных норм по энергосбережению, застройки участков на конкурсной основе (формирование рынка подрядных работ и привлечения застройщиков всех форм собственности, в том числе мобильных фирм из области и других регионов), упрощения прохождения разрешительной документации на жилищное строительство (внедрения принципов "единого окна" для подготовки исходно-разрешительной документации)
Реальной возможностью привлечения к управлению магаданским жилфондом собственников жилых помещений является создание в домах товариществ собственников жилья (на единый комплекс недвижимого имущества, включающего в себя земельный участок и расположенное на нем жилое здание).