Комплексный градостроительный анализ городских и пригородных территорий с точки зрения инженерно-геологических, природно-экологических, санитарно-гигиенических факторов и условий позволил выявить на территории города и за пределами городской черты ряд площадок, пригодных для освоения.
Концепция предусматривает поэтапное освоение резервов территории в соответствии с прогнозом численности населения и средней жилищной обеспеченности. Уровень обеспеченности населения общей площадью жилищного фонда является одним из важнейших показателей уровня жизни населения. В Иркутске он имеет тенденцию постоянного роста. Если в 1986 г. в среднем на одного жителя приходилось 14,2 кв.м, в 1990 г. - 14,6 кв.м, то к 2003 г. средняя жилищная обеспеченность выросла до 18,6 кв.м на 1 жителя. Отчасти это связано с медленным ростом численности населения, однако тенденция роста жилищной обеспеченности безусловно связана с ростом уровня жизни. Так, в г. Москве данный показатель к 2001 г. составил 22 кв.м/чел. (в 1990 г. - 18 кв.м/чел.). Соответственно, Концепцией градостроительного развития г. Иркутска предусматривается рост средней жилищной обеспеченности до 20 кв.м/чел. на I очередь (2010 г.), до 24 кв.м/чел. на II очередь (2020 г.) и до 30 кв.м/чел. на III очередь (на перспективу, ориентировочно - 2030 г.). Предлагаемые темпы роста средней жилищной обеспеченности до 2020 г. соответствуют тенденции последнего десятилетия, а на перспективу учитывают возможность устойчивого повышения уровня жизни населения города при реализации потенциальных возможностей развития Иркутска.
Условно расчетным сроком реализации Концепции принят 2030 г. со следующими этапами реализации:
I очередь (2010 г.) при численности населения 600 тыс. чел. - 12,0 млн. кв.м общей площади;
II очередь (2020 г.) при численности населения 620 тыс. чел. - 14,9 млн. кв.м общей площади;
III очередь (2030 г.) при численности населения 650 тыс. чел. - 19,5 млн. кв.м общей площади.
Жилищное строительство, принятое Концепцией на первый этап реализации, размещается на территории 453,6 га в пределах существующей городской черты. Предусматривается освоение свободных площадок 8-го, 7-го, 5-го микрорайонов Ново-Ленино, микрорайона Топкинский, набережной Нижнего бьефа Иркутской ГЭС в Лисихе и б. Постышева, "Щаповской горы" в предместье Знаменское, а также ряда площадок в юго-западной части Свердловского административного округа на территории 143,8 га. Реконструкция охватит территорию 95,8 га. Площадки строительства по реконструкции размещены в северной части Свердловского административного округа, в Иркутске-II, а также на площадках в нагорной части Октябрьского округа. Индивидуальное жилищное строительство предполагается осуществлять на всех отведенных площадках на территории 194,8 га. Кроме того, предусмотрено строительство малоэтажных блокированных домов на территории 21,9 га.
Жилищное строительство на втором этапе реализации Концепции предусматривается в географически центральной части города, в месте слияния рек Ангара и Иркут. Повышением планировочных отметок, инженерной подготовкой и предварительным обустройством предлагается ныне подтопляемые территории перевести на надпойменный уровень для осуществления городского строительства. На данных свободных территориях, при выполнении подготовительных инженерных работ, можно разместить крупный городской район. Жилищное строительство на свободных участках за существующей городской чертой предлагается на территории 297,3 га, в том числе намечено начало застройки Чертугеевского полуострова. Реконструкция продолжится разными объемами на территории всех административных округов на территории 217,1 га. Продолжится развитие малоэтажной блокированной и коттеджной застройки на всех площадках.
Завершающий этап реализации Концепции намечен на 2030 год, когда предусмотрен ввод нового жилого фонда на территории 1229,8 га. Завершится строительство на реконструируемых территориях, а также развитие малоэтажной блокированной застройки и освоение площадок индивидуального жилищного строительства. Основной объем реконструкции будет осуществляться на территориях в месте слияния рек Ангара и Иркут с большим объемом мероприятий по инженерной подготовке площадок. Освоение данных территорий, расположенных практически в центре города, позволит разместить здесь многоэтажную высокоплотную застройку, которая обогатит силуэт города, обеспечит компактность расселения и существенно повысит эффективность использования городских территорий.