Многоквартирный дом - сложный инженерно-технический объект, состоящий из конструктивных элементов, инженерных систем и иного оборудования, которые требуют регулярного обслуживания и эксплуатации, а также проведения текущего и капитального ремонта.
Техническое состояние жилищного фонда города Иркутска характеризуется высоким уровнем износа отдельных конструктивных элементов зданий. На сегодня 80 процентов многоквартирных домов нуждаются в проведении капитального ремонта.
Общая площадь многоквартирного жилищного фонда муниципального образования "город Иркутск" на 01.01.2008 составила 10287,5 тыс. кв.м. Из 9241 многоквартирного дома 1355 домов имеют физический износ более 65%, 6651 строение имеет износ от 30 до 65%, т.е. имеют неудовлетворительное состояние.
Причинами возникновения этих проблем являются:
- естественное старение домов;
- недостаточность средств на капитальный ремонт и текущее содержание;
- нарушение правил эксплуатации объектов, непринятие оперативных мер по устранению многочисленных утечек в системах водоснабжения, канализации, теплоснабжения.
Объем средств, требуемых на капитальный ремонт, из года в год растет, а объем финансирования не покрывает фактическую потребность, что в свою очередь приводит к значительному ухудшению технического состояния жилых зданий. По мере превышения сроков нормативной эксплуатации инженерных систем и конструктивных элементов домов резко возрастают объемы и стоимость текущих ремонтных работ. В результате за относительно короткий срок сверхнормативной эксплуатации стоимость текущих ремонтов начинает превышать стоимость капитального ремонта.
В целях решения существующих проблем разработана подпрограмма "Капитальный ремонт многоквартирных домов в г. Иркутске", где предусматривается выполнение целого комплекса строительных работ и организационно-технических мероприятий по устранению физического и морального износа элементов зданий с частичной заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, направленных на улучшение эксплуатационных характеристик, не связанных с изменением основных технико-экономических показателей здания и его функционального назначения.