Планируемая территория квартала площадью 10,7396 га расположена в правобережной части города Воронежа, в Коминтерновском районе. Площадь землеотвода под жилую застройку - 7,9553 га, площадь территории под автостоянки (аренда) - 2,7843 га.
Ранее в границах проектируемой территории располагался Воронежский ремонтный трамвайно-троллейбусный завод, построенный в Воронеже в 1974 году для обеспечения капитально-восстановительного ремонта и создания специальных вагонов трамваев и троллейбусов. На территории предприятия располагался один из двух трамвайно-железнодорожных гейтов Воронежа. Завод закрыт в 2006 году.
Площадка проектирования освобождена от зданий и сооружений. На территории сохранились только здание административно-бытового комплекса и два бомбоубежища.
По границам площадки проходят магистральные коллекторы ливневой, хозфекальной канализации и водовод.
На прилегающих территориях расположены в основном промышленно-коммунальные и складские объекты V класса вредности, гаражи.
Территория проектирования ограничена с севера ул. 45-й Стрелковой Дивизии. На юге располагается гаражный кооператив. На востоке - база ООО "Самсон-опт". С запада - предприятие управления механизации ОАО "ДСК". На юго-западе от участка проектирования располагается группа многоэтажных жилых домов.
С севера, за красной линией, участок граничит с магистралью общегородского назначения - ул. 45-й Стрелковой Дивизии. За ул. 45-й Стрелковой Дивизии располагается жилой квартал, граничащий с рекреационной зоной площадью 3,3 га (кадастровый номер 36:34:0208001:2434). Внутри рекреационной зоны располагается территория детского сада площадью 0,99 га (кадастровый номер 36:34:0208001:17).
Ул. 9 Января и площадку проектирования связывает существующий проезд. Проезд имеет асфальтобетонное покрытие и пересекает рекреационную зону с юго-запада на северо-восток. Рекреационная зона площадью 2,6 га расположена севернее проезда и учтена в государственном кадастре недвижимости с кадастровым номером 36:34:0208079:6422. Участок рекреационной зоны южнее проезда не учтен в государственном кадастре недвижимости, однако используется жителями города для прогулок и выгула собак. На участке произрастают многолетние зеленые насаждения. По факту данный участок является лесопарковой зоной площадью 3,631956 га.
Рекреационная зона вокруг площадки, отведенной для жилищного строительства, составляет 10,521956 га. Зона зеленых насаждений, ранее выполнявшая функцию санитарно-защитной зоны, в соответствии с документацией по планировке территории определена в качестве парковой зоны для организации отдыха жителей микрорайона.
Генеральным планом планируемая территория отнесена к функциональной зоне застройки многоэтажными жилыми домами (9 этажей и выше), а также частично входит в производственную и коммунально-складскую зону.
В соответствии с Правилами, рассматриваемая территория расположена в территориальной зоне Ж 10 - зоне развития многоэтажной жилой застройки. Зона выделена для формирования жилых районов многоэтажной жилой застройки на свободных и трансформируемых территориях с определением параметров жилой застройки и набора услуг по мере принятия решений о застройке территории органами местного самоуправления.
Согласно статье 20 Правил многоэтажные жилые дома с объектами соцкультбыта, подземные парковки для хранения автомобилей, торговый комплекс, площадки для отдыха взрослого населения, детские и спортивные площадки являются основным видом использования земельных участков в территориальной зоне Ж 10.
На планируемой территории объекты федерального, регионального и местного значения отсутствуют.
В соответствии с актом государственной историко-культурной экспертизы от 21.01.2015 на земельном участке по ул. 45-й Стрелковой Дивизии, 259д площадью 79553 кв. м (кадастровый номер 36:34:0208079:54) отсутствуют объекты культурного наследия, выявленные объекты культурного наследия и объекты, обладающие признаками объекта культурного наследия.
Основные решения по развитию территории приняты с учетом установленных Правилами ограничений использования земельных участков и объектов капитального строительства, связанных с:
- расположением двух бомбоубежищ, находящихся на проектируемой территории с восточной и западной стороны;
- установлением санитарно-охранных зон от объектов на прилегающих территориях: с запада - предприятия управления механизации ОАО "ДСК", с востока - базы ООО "Самсон-опт";
- установлением охранных зон коллекторов и водоводов.
Планируемая территория находится в пределах приаэродромных территорий аэродромов Воронеж (Придача), Воронеж (Чертовицкое), Воронеж (Балтимор) и в районе аэродрома Воронеж (Балтимор), в связи с чем необходимо соблюдение требований, установленных воздушным законодательством Российской Федерации. Согласованию подлежит размещение:
- всех объектов в границах полос воздушных подходов к аэродромам, а также вне границ этих полос в радиусе 10 км от контрольной точки аэродрома (далее - КТА);
- объектов в радиусе 30 км от КТА, высота которых относительно уровня аэродрома 50 м и более, независимо от мест размещения;
- объектов высотой от поверхности земли 50 м и более;
- линий связи, электропередачи, а также других объектов радио- и электромагнитных излучений;
- взрывоопасных объектов.
Размещение квартала по ул. 45-й Стрелковой Дивизии, ул. Жемчужной в городском округе город Воронеж согласовано с аэродромом Воронеж (Балтимор) - заключение от 29.01.2015, ООО УК "АВИАСЕРВИС" - заключение от 15.02.2015, ОАО "ВАСО" - заключение от 26.02.2015, Межрегиональным территориальным управлением воздушного транспорта центральных районов Федерального агентства воздушного транспорта - заключение от 20.03.2015 N 3.15.2-702.
Согласно перечисленным заключениям размещение квартала возможно при следующих условиях:
- высота строений не должна превышать 78 м относительно абсолютной отметки уровня земли;
- на верхних точках зданий жилых домов необходимо установить по два заградительных огня;