Проектируемая территория, ограниченная ул. 20-летия Октября, ул. Кольцовская, просп. Революции, ул. Степана Разина, ул. Софьи Перовской, ул. Выборгская, расположена в южной части Центрального и в северной части Ленинского района в городском округе город Воронеж, занимает площадь 613,0 га, непосредственно примыкает к участку Петровской набережной Воронежского водохранилища и через Чернавский и Вогрэсовский мосты имеет прямую транспортную связь с левобережной частью общегородского центра.
На территории расположена в основном смешанная жилая и общественно-деловая застройка этажностью от 1 до 13 этажей. Общий характер застройки территории определяется сохранностью значительной части исторически сложившейся планировочной структуры, элементов ландшафта и наличием разнообразной по времени, стилю и масштабу застройки. На рассматриваемой территории проходят важнейшие городские магистрали - ул. Плехановская, ул. Кольцовская, ул. 20-летия Октября, которые обеспечивают включенность района в систему общегородских связей.
Общий объем жилищного фонда в границах проектируемого участка представлен смешанной жилой застройкой и составляет 1986,45 тыс. кв. м общей площади. При средней сложившейся на конец 2013 года жилищной обеспеченности 25,9 кв. м/чел. ориентировочная численность населения в границах проектируемой территории составляет 76,7 тыс. человек.
На протяжении последних десятилетий опережающими темпами развивались территории, прилегающие к основным магистралям и транспортным узлам, на которых были размещены важнейшие комплексы общегородского значения. В остальном развитие района носило "очаговый" характер и выражалось в дисперсных включениях в сложившуюся среду новых разнопрофильных объектов, часто без учета исторического контекста. Это привело к структурной и функциональной фрагментарности среды, хаотичности в организации и использовании территории района, прогрессирующей деградации исторической застройки и среды в целом.
В Генеральном плане городского округа города Воронеж и Правилах землепользования и застройки городского округа город Воронеж отображены ограничения на использование земельных участков и объектов капитального строительства на планируемой территории по следующим группам факторов:
1) природно-экологические факторы:
- водоохранная зона водохранилища (водоохранная зона - 200 м; прибрежная защитная полоса - 40 и 50 м; береговая полоса - 20 м);
- особо охраняемые природные территории (памятники природы - Кольцовский и Петровский скверы);
2) техногенные факторы - зона воздушных подходов аэродромов:
В связи с тем что вся планируемая территория находится в радиусе 10 км от контрольной точки аэродрома Воронеж (Балтимор) и в зоне нормируемых параметров авиационных шумов и электромагнитных полей аэродрома Воронеж (Придача), при строительстве на данной территории обязательно соблюдение правил использования воздушного пространства;
3) факторы сохранения историко-культурной среды города:
По состоянию на 2014 год по материалам, представленным департаментом культуры администрации Воронежской области, в границах территории проектирования расположено 189 объектов культурного наследия (ОКН), в том числе:
- 19 объектов федерального значения;
- 161 объект регионального значения;