Рациональное использование территории во многом определяется характером ограничений на хозяйственные и иные виды деятельности в зонах с особыми условиями использования. Правилами землепользования и застройки городского округа город Воронеж не установлены ограничения на использование земельных участков и объектов капитального строительства на планируемой территории.
В основном территория, отводимая под жилищное строительство, свободна от планировочных ограничений, за исключением охранной зоны ЛЭП и ООПТ.
Охранные зоны электрических сетей устанавливаются вдоль воздушной линии электропередачи в виде земельного участка и воздушного пространства, ограниченного вертикальными плоскостями, стоящими по обе стороны линий от крайних проводов при неотклоненном их положении на расстоянии 20 м - для линий напряжением 110 кВ. Режим использования охранных зон определяется в соответствии с Правилами использования электроустановок, изд. Главэнергонадзор России, г. Москва, 1998.
Кроме того, при проектировании строительства следует учитывать непосредственную близость городского парка, являющегося ландшафтным памятником природы - особо охраняемой природной территорией (ООПТ), выделенной постановлением администрации Воронежской области от 28.05.1998 N 500.
В соответствии со ст. 3 Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях" и со ст. 95 Земельного кодекса Российской Федерации, в целях защиты особо охраняемых природных территорий от неблагоприятных антропогенных воздействий на прилегающих к ним земельных участках создаются охранные зоны с регулируемым режимом хозяйственной деятельности. В границах этих зон запрещается деятельность, оказывающая негативное (вредное) влияние на природные комплексы ООПТ, для этих участков устанавливается особый правовой режим, который должен быть определен в паспорте природы. В настоящем проекте размер охранной зоны принят в соответствии со ст. 2.2.3.5 РНГП N 9-п и составляет 30 метров.
Основные решения по развитию территории приняты с учетом установленных Правилами землепользования и застройки городского округа город Воронеж ограничений использования земельных участков и объектов капитального строительства, а именно техногенных факторов (зона воздушных подходов аэродромов).
Аэродромы Воронеж "Балтимор", Воронеж "Чертовицкое", ОАО "ВАСО" согласовали размещение на данной территории многоквартирной многоэтажной застройки (до 17 этажей).
Проект планировки территории представлен одним элементом планировочной структуры - жилым кварталом по пер. Здоровья площадью 4,4 га.
Структуру проектируемой территории жилого микрорайона составят:
- зона планируемого размещения многоэтажной жилой застройки;
- зона планируемого размещения детского дошкольного учреждения;
- зона планируемого размещения объектов транспортной и инженерной инфраструктуры.
Общая площадь территории, планируемой под новое строительство, - 4,4 га. На данном земельном участке при плотности застройки 19697 кв. м/га планируется строительство многоэтажной многоквартирной застройки (14 - 16 этажей) с встроенно-пристроенными нежилыми помещениями. Площадь застройки - 7887 кв. м (18% застроенности территории участка). Общая площадь жилой застройки (фонд) нового строительства составит 86667 кв. м, общая площадь квартир - 65000 кв. м, площадь нежилых помещений, расположенных на первых этажах зданий, - 5915 кв. м, с учетом жилищной обеспеченности 30 кв. м/чел. население нового жилого фонда составит - 2166 человек, количество квартир - 962. На территории планируется размещение пристроенного детского дошкольного учреждения.
Земельный участок, предназначенный для жилой застройки, должен содержать необходимые элементы планировочной структуры: территории под жилыми зданиями, проезды и пешеходные дороги, ведущие к жилым зданиям, открытые площадки для временного хранения автомобилей, придомовые зеленые насаждения, площадки для отдыха взрослого населения и площадки для детей, хозяйственные площадки.
Расчет площади нормируемых элементов дворовой территории приведен в таблице N 1: