При формировании или выборе организации, которая будет обеспечивать управление недвижимостью в жилищной сфере, собственник должен руководствоваться двумя соображениями:
- управляющая компания должна быть в максимальной степени ориентирована на удовлетворение нужд нанимателей и собственников жилья в части предоставления им жилищно-коммунальных услуг;
- управляющая компания и ее персонал должны быть заинтересованы, в том числе и финансово, в качестве своего труда.
Такая ориентация может быть достигнута путем выбора соответствующих организационно-правовых и финансовых механизмов.
Основными функциями собственника жилищного фонда на рынке жилищно-коммунальных услуг являются:
- соблюдение нормативно-технических требований к содержанию и использованию жилья и объектов инженерной инфраструктуры;
- обеспечение соответствующего уровня финансирования для содержания принадлежащей ему недвижимости;
- разработка и заключение договоров найма или аренды жилых и нежилых помещений в принадлежащем ему жилищном фонде.
Создание конкурентной среды в жилищной подотрасли зависит от становления хозяйственных структур, специализирующихся на предоставлении услуг по управлению недвижимостью и выступающих заказчиками жилищно-коммунальных услуг - управляющих компаний, взаимоотношения которых с собственниками жилищного фонда должны регламентироваться договором на управление муниципальным или иным жилищным фондом, в том числе государственным и муниципальным, на праве доверительного управления.
Основными функциями управляющей компании являются:
- поддержание в надлежащем состоянии принятой от собственника в управление недвижимости в соответствии с требованиями государственных стандартов качества предоставления жилищно-коммунальных услуг;
- выбор наилучшего подрядчика по предоставлению жилищных и коммунальных услуг на вверенном ему в управление жилищном фонде;
- заключение договоров с выбранными подрядчиками на предоставление жилищных и коммунальных услуг заданного количества, качества и стоимости;
- обеспечение системы контроля за предоставлением этих услуг и оплаты их по факту предоставления.
Функции управляющей компании могут выполняться субъектом любой организационно-правовой формы.
В процессе разделения функций по управлению недвижимостью и предоставлению жилищно-коммунальных услуг в муниципальном жилищном фонде во многих городах Ростовской области создаются службы заказчика.
Товарищества собственников жилья также выходят на рынок услуг по управлению жилищным фондом и могут выбирать компанию, которая будет управлять их недвижимостью, на конкурсной основе.
Управление недвижимостью, в том числе и жилищным фондом, является потенциально высококонкурентной сферой деятельности. Повышение привлекательности этого сектора экономики, в том числе и для частного капитала, будет происходить со становлением в нем реальных рыночных договорных взаимоотношений.