3.1. Оценка состояния управления объектами недвижимости, находящейся в областной собственности
Общая площадь зданий и сооружений, находящихся в областной собственности, составляет 1777.5 тыс. кв. метров. В аренду предоставлен нежилой фонд, находящийся в областной собственности, общей площадью 28300.66 кв. метров, от аренды которого в областной бюджет поступило в 2001 году 5.952 млн. рублей, за 7 месяцев 2002 года - 3.066 млн. рублей. Таким образом, зафиксировано снижение доходности от использования недвижимости на 1.8 процента.
Основной причиной снижения стало приведение порядка сдачи областного имущества в соответствие с действующим законодательством, в результате чего предоставлено право областным предприятиям самостоятельно заключать договоры аренды и использовать арендные платежи.
Как показал анализ, существующая система управления недвижимостью в Астраханской области нуждается в совершенствовании с учетом того, что:
- отсутствует система рыночной оценки объектов и прав пользования недвижимостью, что приводит к постоянному занижению стоимости областного имущества, недополучению арендных платежей, существует ситуация, когда Астраханская область сдает имущество в аренду по ставкам значительно ниже рыночных;
- права Астраханской области на принадлежащие ему объекты недвижимости не зарегистрированы в установленном законом порядке, что затрудняет распоряжение ими;
- не определены порядок использования и источники финансирования расходов по содержанию объектов недвижимости, не имеющих спроса, и объектов, которые не могут быть реализованы в силу их низкой ликвидности (например, объекты социально - культурного и коммунально-бытового назначения);
- информационное обеспечение процесса управления недвижимым имуществом не соответствует необходимым требованиям;
- слабо используется многовариантный и индивидуальный подход к использованию недвижимости;
- большое количество объектов незавершенного строительства не вовлечено в оборот и утрачивает инвестиционную привлекательность.
Получаемые от использования недвижимости доходы значительно отстают от сложившихся рыночных показателей, что является главным основанием для изменения подходов к управлению недвижимым имуществом.
Однако несмотря на столь "внушительный" объем находящейся у Астраханской области собственности управление недвижимостью зачастую неэффективно, а сам механизм управления требует кардинального реформирования.
3.2. Цели и задачи управления объектами недвижимости
Основная цель - создать экономически эффективную систему управления недвижимым имуществом, находящимся в областной собственности, результатом которой должно стать максимально возможное повышение доходности от использования объектов областной недвижимости.
Совершенствование системы управления недвижимостью должно обеспечивать также достижение следующих целей:
обеспечение служебными площадями для размещения областных органов власти и управления;
наиболее эффективное использование объектов недвижимости, содержание объектов недвижимости в надлежащем техническом состоянии.
В основу управления недвижимостью должен быть положен принцип индивидуального (пообъектного) управления недвижимостью, для чего необходимо:
по итогам инвентаризации объектов недвижимости, находящихся в областной собственности, сформировать полный реестр областного имущества: предприятий, учреждений, хозяйственных обществ с долей участия области и объектов недвижимости, содержащий количественные, стоимостные, технические и правовые характеристики объектов недвижимости;
создать единую информационную систему, позволяющую учитывать наличие объектов, находящихся в областной собственности, и их движение;
сформировать объекты управления, исключив возможность распоряжения одной частью объекта без другой в случаях, когда они составляют единое целое (земельные участки и расположенные на них здания и сооружения);
сохранить практику заключения договоров аренды имущества, закрепленного за предприятиями на праве хозяйственного ведения, с участием комитета имущественных отношений Администрации области;
обеспечить безусловное применение механизма рыночной оценки при использовании недвижимости, выравнять ставки арендной платы, взимаемой за пользование областной недвижимостью, со ставками, сложившимися на рынке;
использовать все возможные меры влияния на арендаторов по своевременному расчету за аренду государственного имущества, в том числе расторжение договоров аренды и взыскание задолженности по арендной плате в судебном порядке;
предусмотреть, что средства от аренды имущества образовательных учреждений, учреждений культуры, поступающие этим организациям, учитываются в доходах областного бюджета; аналогичный подход должен быть для средств, направляемых арендаторами на проведение неотложных ремонтно-восстановительных работ;
создать необходимую правовую базу, позволяющую использовать при распоряжении областным имуществом различные правовые конструкции (залог, доверительное управление, внесение прав пользования в уставный капитал и т.д.), ориентируясь на максимальную эффективность и обоснованность в каждом конкретном случае;
создать условия для привлечения инвестиций в реальный сектор экономики путем максимального вовлечения недвижимости в гражданский оборот, в том числе путем предоставления на максимально льготных условиях инвесторам объектов незавершенного строительства;
урегулировать вопросы приобретения Астраханской областью недвижимости, четко определив цели, для достижения которых могут быть произведены такие действия;